Copie délivrée

à la SCP B.C.E.P.

la SCP SVA

ORDONNANCE DU : 07 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/03855 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KTTO

AFFAIRE : [B] [E] C/ S.A.S. H4 IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le N° 824 677 033, prise en qualité de syndic de la copropriété “[Adresse 7]”, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, Syndicat LE CERVANTES représenté par son Syndic en exercice, la Société H4 IMMOBILIER, Société par action simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 824 677 033, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

Troisième Chambre Civile

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

*********

M. [B] [E]

né le 14 Mars 1942 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par la SCP B.C.E.P., avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

S.A.S. H4 IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le N° 824 677 033, prise en qualité de syndic de la copropriété “[Adresse 7]”, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Syndicat LE CERVANTES représenté par son Syndic en exercice, la Société H4 IMMOBILIER, Société par action simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 824 677 033, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

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Nous, Valérie DUCAM, Vice-Président, agissant comme juge de la mise en état, assistée de Nathalie LABADIE, F.F. Greffier ;

Après débats à l’audience d’incident mise en état du 12 Juin 2025 avons rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [E] est co-propriétaire de la résidence [Adresse 7] sise aux [Adresse 8].

Par assemblée générale du 23 mai 2022, le syndicat des copropriétaires désignait la société H4 Immobilier comme nouveau syndic de la copropriété. Ce contrat prenait effet le 1er juillet 2022 pour une durée d’un an.

Au cours de ce mandat de syndic, par assemblée générale du 2 novembre 2022, M. [B] [E] et Mmes [S] et [T] étaient élus en qualité de membre du conseil syndical.

Au terme du premier mandat du syndic, par assemblée générale du 30 juin 2023, le syndicat des copropriétaires renouvelait le mandat de la société H4 Immobilier.

Immédiatement après, le société H4 Immobilier suspendait l’accès aux documents concernant le syndicat des copropriétaires aux membres du conseil syndical.

Par courrier recommandé du 7 septembre 2023, M. [B] [E], Mmes [S] et [T] mettaient en demeure la société H4 Immobilier de rétablir l’accès des membres du conseil syndical aux documents concernant le syndicat des copropriétaires.

Par courrier recommandé du 17 octobre 2023, M. [B] [E], Mmes [S] et [T], par l’intermédiaire de leur conseil, renouvelaient la mise en demeure avec la même demande.

Par lettre officielle du 17 novembre 2023, par l’intermédiaire de son conseil, le [Adresse 11] [Adresse 6] rejetait la demande de rétablissement d’accès aux documents concernant le syndicat des copropriétaires.

Par exploit du 26 janvier 2024, M. [B] [E], Mmes [S] et [T] assignaient la société H4 Immobilier devant le Président du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, aux fins principales que soit constaté leur mandat de membres du conseil syndical du 2 novembre 2022 au 2 novembre 2025, et que la société H4 Immobilier soit condamnée à délivrer aux membres du conseil syndical les documents mentionnés à l’article 3 du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété, pour toute la durée de leur mandat, soit du 2 novembre 2022 et jusqu’au 2 novembre 2025.

Par ordonnance du 30 avril 2024, le Président du tribunal judiciaire de Nîmes estimait qu’aucune urgence n’était démontrée et qu’il n’était pas de la compétence du juge des référés d’interpréter les décisions prises au cours des assemblées générales de copropriétaires.

Par exploit du 20 août 2024, M. [B] [E] a assigné la société H4 Immobilier devant le tribunal judiciaire de Nîmes au visa de la loi du 10 juillet 1965, des décrets du 17 mars 1967 et 23 mai 2019, aux fins de voir :

A titre principal,

— dire que le mandat de M. [B] [E] a commencé à courir le 2 novembre 2022 et durera jusqu’au 2 novembre 2025, ainsi voté pour une période de trois ans ;

— condamner la société H4 Immobilier à délivrer à M. [B] [E], sous astreinte de 100 euros par jour de retard démarrant 10 jours après signification de la décision à intervenir, les documents mentionnés à l’article 3 du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété, pour toute la durée de son mandat, soit du 2 novembre 2022 jusqu’au 2 novembre 2025 ;

A titre subsidiaire,

— condamner la société H4 Immobilier à lui délivrer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard démarrant 10 jours après signification de la décision à intervenir, les documents mentionnés à l’article 3 du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété, pour l’entière première année de son mandat, soit du 2 novembre 2022 au 2 novembre 2023 ;

En tout état de cause,

— condamner la société H4 Immobilier à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner la société H4 Immobilier à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société H4 Immobilier à supporter les entiers dépens.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG : 24/03855.

Par exploit du 31 mars 2025, M. [B] [E] a assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Nîmes au visa de l’article 331 du code de procédure civile aux fins de voir :

— joindre la présente action avec l’action principale inscrite auprès du tribunal judiciaire de Nîmes sous le n° RG 24/03855 ;

— déclarer communes et opposables l’assignation délivrée le 20 août 2024 à la société H4 Immobilier, les différentes conclusions et décisions à intervenir dans la présente instance au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] ;

— réserver les dépens ;

— dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG : 25/01700.

Les affaires ont été jointes par mention au dossier.

Suivant conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 10 avril 2025, auxquelles il y a lieu de se référer expressément pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, la société H4 Immobilier demande au juge de la mise en état, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et de l’article 834 du code de procédure civile, de :

— constater que la demande tend à impacter le syndicat des copropriétaires et non le seul syndic ;

— constater que l’absence de mise en cause empêchait qu’il soit statué pour des décisions qui auront des conséquences sur la communication des documents du syndicat et la gestion de celui-ci ;

— constater que la demande est mal dirigée et irrecevable pour défaut de qualité pour agir en défense ;

— lui donner acte que la procédure a été régularisée s’agissant de l’absence du syndicat ;

— constater que M. [B] [E] n’a plus qualité de membre du conseil syndical ;

— constater que M. [B] [E] n’a plus qualité de membre du conseil syndical ni mission de conseil et de contrôle ;

— déclarer les demandes de M. [B] [E] irrecevables pour défaut de pouvoir et de qualité pour agir ;

— lui donner acte qu’il n’a pas d’opposition à ce qu’il soit statué sur cette question avec le fond de l’affaire ;

— condamner M. [B] [E] aux entiers dépens et à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de la procédure abusive et 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société H4 Immobilier soutient que la copropriété a acté qu’il n’y avait plus de membre du conseil syndical et, en 2024, a désigné un nouveau conseil syndical complet. Elle souligne que M. [B] [E] sollicite des prérogatives propres au statut de membre du conseil syndical. Elle souligne que le syndicat des copropriétaires n’est pas dans la cause. Elle en déduit que la demande est mal dirigée et insuffisante. Elle conclut à un défaut de qualité pour agir en défense, et à l’irrecevabilité de la demande.

La société H4 Immobilier rappelle qu’il existe une règle d’ordre publique à l’article 22 du décret du 17 mars 1967 qui tend à limiter la durée du mandat des membres du conseil syndical à une durée de trois ans renouvelables. Elle souligne que les autres demandeurs en référé ont accepté d’admettre la fin de leur mandat et rappelle que le règlement de copropriété limite la durée du mandat. Elle estime qu’au regard de la présentation de la convocation, il n’est pas contestable que les copropriétaires ont entendu désigner les membres du conseil syndical pour une durée d’un an. Elle précise que cette durée est confortée par le fait que lors de l’assemblée générale de 2023, l’ordre du jour concernait la désignation de nouveaux membres du conseil syndical. Elle ajoute que l’assemble générale a acté son refus de candidater. Elle en déduit que l’absence du conseil syndical est définitive.

La société H4 Immobilier rappelle que lors de l’assemblée générale de 2023, les candidats au conseil syndical ont retiré leur candidature. Elle souligne que le procès-verbal de 2023 n’est pas contestable en ce qu’il acte la renonciation de M. [B] [E] à candidater et la carence de conseil syndical. Elle ajoute que M. [B] [E] ne justifie pas d’un trouble manifestement illicite.

S’agissant de la fin du mandat tenant l’assemblée générale de 2024, la société H4 Immobilier rappelle que la convocation, comme le procès-verbal, expliquaient la difficulté liée à l’absence de conseil syndical. Elle précise que M. [B] [E] a participé au vote, et que cette assemblée générale est définitive. Elle conclut qu’il est faux de prétendre à l’absence de démocratie au sein de la copropriété ou à l’absence de contrôle. Elle affirme que la liste complète de membres du conseil syndical a été décidée, et que même dans l’hypothèse d’une désignation pour trois ans, la désignation de sept membres vaudrait révocation du conseil en place. Elle conclut que le mandat donné à M. [B] [E] a pris terme de sorte qu’il ne saurait bénéficier des droits liés à cette qualité. Elle conclut que la demande est irrecevable, faute de qualité pour agir, dès lors qu’il n’est plus membre du conseil syndical.

A titre subsidiaire, la société H4 Immobilier explique que si l’article 21 de la loi donne une mission de contrôle au conseil et d’assistance, celle-ci cesse à l’expiration du mandat, les anciens membres du conseil syndical ne disposant d’aucun pouvoir d’action spécifique. Elle précise qu’il n’existe pas de statut « des anciens membres du conseil syndical » lesquels bénéficient des mêmes prérogatives que les autres copropriétaires. Elle en déduit que M. [B] [E] n’a plus qualité pour solliciter un accès aux documents ou une communication sans raison valable, laquelle serait contraire au principe d’égalité entre copropriétaires. Elle souligne que l’article 3 du décret du 23 mai 2019 précise bien que les membres du conseil syndical bénéficient de cet accès, et ce « pour l’exercice de leurs missions d’assistance et de contrôle ». Elle conclut à l’irrecevabilité de la demande faute de qualité à agir.

Suivant conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 10 avril 2025, auxquelles il y a lieu de se référer expressément pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, M. [B] [E] demande au juge de la mise en état de :

Sur la demande incidente,

— débouter la société H4 Immobilier de sa demande incidente en irrecevabilité pour défaut de mise en cause du syndicat des copropriétaires,

— dire la demande initiale bien fondée et recevable,

— décider que la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond,

— renvoyer l’affaire à l’audience d’orientation, suite à l’appel en cause du syndicat, prévue le vendredi 16 mai 2025 à 09h00 (RG 25/01700), pour jonction avec l’appel en cause régularisé, ou à défaut, en l’état de la constitution déjà régularisée par le même cabinet pour le syndicat des copropriétaires, ordonner ladite jonction,

Si le fond devait être tranché au stade de la mise en état,

Sur le fond,

— dire qu’il est recevable en sa demande et a bien qualité pour agir,

À titre principal,

— dire que son mandat a commencé à courir le 2 novembre 2022 et durera jusqu’au 2 novembre 2025, ainsi voté pour une période de trois ans,

— condamner la société H4 Immobilier à lui délivrer sous astreinte de 100 euros par jour de retard démarrant 10 jours après signification de la décision à intervenir, les documents mentionnés à l’article 3 du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété, pour toute la durée de son mandat, soit du 2 novembre 2022 jusqu’au 2 novembre 2025,

A titre subsidiaire,

— condamner la société H4 Immobilier à lui délivrer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard démarrant 10 jours après signification de la décision à intervenir, les documents mentionnés à l’article 3 du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété, pour l’entière première année de son mandat, soit du 2 novembre 2022 au 2 novembre 2023,

En tout état de cause,

— condamner la société H4 Immobilier à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner la société H4 Immobilier à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société H4 Immobilier à supporter les entiers dépens.

M. [B] [E] rappelle avoir mis en cause le [Adresse 10] [Adresse 7] par exploit du 31 mars 2025. Il estime que la question du défaut de qualité à agir, dans la mesure où il est ancien membre du conseil syndical et non membre actuel, relève de la compétence du juge du fond. Il conclut au rejet de la demande d’irrecevabilité et au renvoi de l’examen de la qualité à agir devant la formation de jugement.

M. [B] [E] précise que la qualité de membre du conseil syndical est précisément l’objet du litige : soit le mandat était d’un an, soit il est de trois ans. Il souligne que le syndic a unilatéralement supprimé l’accès aux documents avant la fin de la première année. Il en déduit qu’il a été évincé sans motif de ses prérogatives de sorte qu’il a qualité à agir. Il explique que l’ordre du jour de l’assemblée générale du 2 novembre 2022 rédigé unilatéralement par le syndic proposait de réduire le mandat des membres du conseil syndical à un an. Il précise que cette résolution n’a pas été votée. Il en déduit que son mandat de membre du conseil syndical se terminera le 2 novembre 2025.

En réponse aux conclusions adverses, M. [B] [E] précise qu’il n’avait aucune raison de se faire élire pour une fonction qu’il occupait déjà de droit, et donc de porter sa candidature en 2024. Il ajoute que le nombre de membres du conseil syndical n’est pas limité par la loi.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur l’assignation en intervention forcée du syndicat des copropriétaires

Par exploit du 31 mars 2025, M. [B] [E] a assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Nîmes.

Les affaires ont été jointes par mention au dossier.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] est donc partie à la procédure.

2. Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

M. [B] [E] demande au tribunal, à titre principal, de :

— dire que son mandat de membre du conseil syndical a commencé à courir le 2 novembre 2022 et durera jusqu’au 2 novembre 2025, ainsi voté pour une période de trois ans ;

— condamner la société H4 Immobilier à lui délivrer sous astreinte de 100 euros par jour de retard démarrant 10 jours après signification de la décision à intervenir, les documents mentionnés à l’article 3 du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété, pour toute la durée de son mandat, soit du 2 novembre 2022 jusqu’au 2 novembre 2025.

La qualité à agir de M. [B] [E] dépend de la durée et de la validité de son mandat de membre du Conseil syndical. Ces questions relèvent du fond du litige, et donc de la compétence du tribunal.

M. [B] [E] demande au juge de la mise en état de décider que la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement.

La société H4 Immobilier ne s’oppose pas à ce qu’il soit statué sur cette question avec le fond de l’affaire.

Par conséquent, il convient de traiter la fin de non recevoir soulevée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer au fond.

3. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens sont réservés.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement, contradictoirement, par ordonnance non susceptible d’appel :

CONSTATONS que le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] est partie à la procédure ;

RENVOYONS l’examen de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par la société H4 Immobilier devant la formation de jugement statuant au fond ;

RAPPELONS aux parties que l’incident devra être repris dans des conclusions au fond ;

DISONS que les dépens sont réservés ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 16 Décembre 2025 à 10h00.

Le Greffier, Le Juge de la mise en état,