TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00383 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K5QA

Société CIVILE IMMOBILIERE CESPEDES . RCS NIMES N° 430 206 128.

C/

[E] [O] [F]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 16 JUIN 2025

DEMANDERESSE:

Société CIVILE IMMOBILIERE CESPEDES . RCS NIMES N° 430 206 128.

Domain De La Sablière

Saint Privat De Chanclos

30430 BARJAC

représentée par M^e Joséphine LAVIE, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEUR:

M. [E] [O] [F]

né le 22 Janvier 1986 à CAYENNE (GUYANE)

9 Bis Rue Emile Zola

RDC .

30000 NIMES

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 05 Mai 2025

Date des Débats : 05 mai 2025

Date du Délibéré : 16 juin 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 16 Juin 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Selon acte sous seings privés en date du 1er avril 2023, la Société Civile Immobilière (SCI) CESPEDES a donné à bail à Monsieur [O] [F] [E] un appartement situé sur la commune de NIMES (30000), 9 bis rue Emile Zola, moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 520,00€.

Des loyers demeuraient impayés, et en date du 30 septembre 2024, la bailleresse lui faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire du bail, pour un montant de 1554,94€.

Par assignation délivrée le 28 janvier 2025, la SCI CESPEDES assignait Monsieur [O] [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, à l’audience du 05 mai 2025 afin de voir :

— constater l’acquisition et le jeu de la clause résolutoire du bail

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier

— de le condamner au paiement par provision :

De la somme de 3884,58€, représentant le montant des sommes dues au 24/01/2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30septembre 2024

D’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, actualisée dans les conditions prévues au bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à entière libération des lieux

De la somme de 400,00€ au titre de l’article 700 du CPC et des entiers dépens de l’instance

En demande, La SCI CESPEDES comparait représentée par son avocat.

Elle maintient ses demandes, actualise la dette à la somme de 4255,35€ et s’oppose à tout octroi de délai.

En défense, Monsieur [O] [F] [E] comparait en personne. Il reconnait l’existence et le montant de la dette, et sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement ainsi que la suspension du jeu de la clause résolutoire. Il indique avoir repris le paiement du loyer courant dans le but de solliciter le FSL.

L’affaire était mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. ».

En l’espèce, la bailleresse justifie valablement avoir saisi la CCAPEX par voie électronique le 02 octobre 2024, l’un des seuils prévus ayant été atteints à la date de la délivrance du commandement de payer.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.(…) »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 29 janvier 2025 pour l’audience du 05 mai 2025, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [O] [F] [E] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 en vigueur au jour de la délivrance du commandement dispose :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.»

Le contrat de bail signé entre les parties qu’il convient de faire prévaloir, prévoit que ce délai est porté à deux mois.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été signifié à Monsieur [O] [F] [E] le 30 septembre 2024.

Le délai de deux mois pour régulariser la dette expirait le 30 novembre 2024, et à cette date, le commandement demeurait infructueux, ainsi qu’il résulte du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [O] [F] [E] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [O] [F] [E] sera condamné à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

La SCI CESPEDES produit un décompte arrêté au 02 mai 2025 faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 4255,35€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte, somme qui ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Monsieur [O] [F] [E] sera condamné à payer par provision à la SCI CESPEDES la somme de 4255,35€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes reconventionnelles tendant à l’octroi de délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire:

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Monsieur [O] [F] [E] sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement.

Au soutien de ses prétention, il expose avoir repris le paiement du loyer courant depuis plusieurs mois, et indique percevoir un revenu mensuel net de 1350€.

Il déclare ne pas avoir de personne à charge, ne pas supporter de crédit et ne pas se trouver en situation de surendettement.

Monsieur [O] [F] expose également qu’il entend solliciter le fonds de solidarité logement, mais admet ne pas avoir constitué le dossier pour l’heure.

La SCI CESPEDES s’oppose à ces demandes, tenant au montant de la dette.

Il résulte du décompte produit en demande que le loyer courant n’est intégralement payé que depuis le mois d’avril 2025.

Ce loyer, d’un montant de 555,59€ représente 41% des ressources de Monsieur [O] [F] [E].

Lui octroyer des délais, y compris les plus larges, à hauteur de 118,20€ par mois reviendrait à lui faire supporter un taux d’effort de 49,90%, ce qu’il ne parait pas en capacité d’assumer.

Par conséquent, Monsieur [O] [F] [E] sera débouté de sa demande de délais de paiement et suspension du jeu de la clause résolutoire.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [O] [F] [E] sera condamné à payer la somme de 400,00€ à la SCI CESPEDES au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [O] [F] [E] qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par la SCI CESPEDES recevable et bien fondée;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Monsieur [O] [F] [E] à la date du 30 novembre 2024 ;

En conséquence :

Ordonnons, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [O] [F] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef, du logement sis à NIMES (30000), 9bis rue Emile Zola avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution,

Condamnons Monsieur [O] [F] [E] à payer par provision à la SCI CESPEDES à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

Condamnons Monsieur [O] [F] [E] à payer par provision à la SCI CESPEDES la somme de 4255,35€ au titre de la dette locative arrêtée au 02 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance

Déboutons Monsieur [O] [F] [E] de sa demande de délais de paiement,

Déboutons Monsieur [O] [F] [E] de sa demande de suspension du jeu de la clause résolutoire,

Condamnons Monsieur [O] [F] [E] à payer à la SCI CESPEDES la somme de 400,00€ au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamnons Monsieur [O] [F] [E] aux entiers dépens.

La Greffière, La Juge