Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 9 juillet 2025, n° 25/01092

TJ Toulouse 9 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal a constaté que la locataire n'a pas effectué de paiement dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, rendant ainsi la résiliation du bail effective.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
Le tribunal a vérifié le décompte fourni et a constaté que la locataire devait effectivement la somme demandée.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que l'indemnité d'occupation est justifiée pour compenser l'occupation des lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Frais et honoraires exposés
Le tribunal a considéré que la partie perdante doit supporter les frais de la procédure, justifiant ainsi la demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 9 juil. 2025, n° 25/01092
Numéro(s) :	25/01092
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	6 août 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marie MARTIN-LINZAU
Cabinet(s) :	SCP G.L. LARRAT D'AVOCATS
Parties :	La SA [ Adresse 10 ], SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01092

N° Portalis DBX4-W-B7J-T7B6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

[V] [G]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à la SCP LARRAT

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La SA [Adresse 10],

dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Marie MARTIN-LINZAU, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Madame [V] [G],

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 décembre 2021, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [V] [G] un appartement à usage d’habitation (n°39, bâtiment A), situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 248,96 euros et une provision sur charges mensuelle de 54,91 euros.

Le 07 octobre 2024, la SA [Adresse 10] a fait signifier à Madame [V] [G] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, la SA [Adresse 10] a ensuite fait assigner Madame [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement:

— à titre provisionnel, de la somme en principal de 1.967,42 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant le décompte fourni lors des débats,

— à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement et avec intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

— de la somme de 700 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 décembre 2024.

A l’audience du 13 mai 2025, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.650,91 euros. Elle précise que la locataire n’a pas repris le paiement des loyers et des charges.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 13 décembre 2024, Madame [V] [G] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA [Adresse 10] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 décembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 décembre 2021 contient une clause résolutoire (Article 6.2. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 1.308,68 euros a été signifié le 07 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [V] [G] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 décembre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 08 décembre 2024 et Madame [V] [G] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [V] [G] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 05 mai 2025 démontrant que Madame [V] [G] reste devoir la somme de 3.650,91 euros, mensualité d’avril 2025 comprise.

Madame [V] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.650,91 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 07 octobre 2024 sur la somme de 1.308,68 euros, du 13 décembre 2024 sur la somme de 1.967,42 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [V] [G] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 08 décembre 2024 au mois d’avril 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [V] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 10], Madame [V] [G] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 décembre 2021 entre la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [V] [G] concernant un appartement à usage d’habitation (n°39, bâtiment A), situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 08 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [V] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [V] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA [Adresse 10] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [V] [G] à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 3.650,91 euros (décompte arrêté au 05 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 07 octobre 2024 sur la somme de 1.308,68 euros, du 13 décembre 2024 sur la somme de 1.967,42 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [V] [G] à payer à la SA [Adresse 10] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [V] [G] à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [V] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente,