Copie délivrée

à

la SCP SVA

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 10]

Le 19 Décembre 2025

1ère Chambre Civile

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N° RG 22/05106 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JSIK

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Société [Localité 9] PROPERTIES

inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n° 513 255 794, prise en la personne de son Président, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

à :

S.C.I. SAINT MAXIMIN

inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n° 419 772 348, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 8]

M. [B] [F] [U]

né le 16 Août 1950 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

M. [J] [E],

demeurant [Adresse 3]

Mme [G] [K] [E]

demeurant [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu publiquement, le jugement réputé contradictoire suivant, en application de l’article 474 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 07 Octobre 2025 devant Christophe NOEL, Juge, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE :

Par actes en date du 1er et 15 septembre 2022, la SAS MONTPELLIER PROPERTIES a fait assigner la SCI SAINT MAXIMIN, M. [B] [U], M. [O] [E] et Mme [K] [G] [E] devant le tribunal judiciaire de NIMES afin de voir ce dernier :

— Constater que la promesse de vente vaut vente alors que la clause de dédit n’affecte pas le caractère parfait de la vente,

— Constater qu’acquéreur et vendeur ont renoncé à la réitération authentique,

— Condamner la SCI SAINT MAXIMUM à payer à la requérante la somme de 350 000 euros au titre des honoraires visés dans la convention de mandat, outre 3 000 euros au titre de la résistance abusive ainsi que la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du CPC.

Subsidiairement, la SAS MONTPELLIER PROPERTIES demande de constater que M. [U] gérant de la SCI SAINT MAXIMIN, M.[E] et Mme [D] ont sciemment renoncé à la vente d’immeuble pour y substituer une vente d’immeuble.

— Constater qu’ils ont caché toutes informations quant à l’état d’avancement de la vente ou encore sa renonciation.

— Constater que la société SAINT MAXIMIN a manqué à ses engagements contractuels et que cette société, son gérant M. [U], M. [E] et Mme [D] ont commis une fraude ayant pour effet de priver la requérante de sa rémunération.

— Condamner les défendeurs à payer à la requérante la somme de 350 000 euros à titre de dommages-intérêts ainsi que la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du CPC, outre les dépens.

Aucun des défendeurs n’a constitué avocat.

La SAS [Localité 9] PROPERTIES qui a constitué avocat et comparait représentée par Me [V] maintient ses demandes initiales.

***

Selon ordonnance en date du 11/09/2025, le juge de la mise en état a fixé la clôture différée de l’instruction à cette même date.

***

MOTIFS

I – SUR LES DEMANDES DE LA SAS [Localité 9] PROPERTIES

A – SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA COMMISSION EN APPLICATION DU MANDAT DE VENTE

Vu la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n°72-678 du 20 juillet 1972,

Attendu que la requérante expose à l’appui de sa demande en paiement de la somme de 350 000 euros à l’encontre de la société SAINT MAXIMIN, que cette dernière propriétaire sur la commune de SAINT MAXIMIN d’un immeuble connu sous le nom de Château SCONIN a fait appel à la société MONTPELLIER PROPERTIES exerçant sous l’enseigne FOCH SOTHEBY’S INTERNATION REALTY afin de rechercher de potentiels acheteurs et qu’elle a présenté à la SCI SAINT MAXIMIN, M. [E] et Mme [D] respectivement de nationalité suisse et américaine ;

Attendu que la requérante expose qu’une promesse unilatérale de vente a été signé le 27 décembre 2018 entre les parties devant Me [Z] [P], notaire à [Localité 9] pour un montant de 5 900 000 euros avec comme date limite de réitération le 25/03/2019 et que ladite promesse unilatérale de vente a fait l’objet de divers avenants dont le dernier passé selon acte du 14 mai 2019 prévoyait le report de la date limite de réitération avec le versement immédiat d’une somme complémentaire de 250 000 par les acquéreurs dont le montant total des sommes déposées était de 700 000 euros qualifiées d’arrhes avec la mention qu’à défaut de passation de l’acte de vente à intervenir, les sommes en question resteraient acquises au promettant.

Attendu que la requérante expose que l’acte authentique de vente n’a pas été signé par les parties à la vente et qu’elle a été mise à l’écart et que sa commission n’a jamais été versée ;

Attendu que la SAS [Localité 9] PROPERTIES soutient en effet à l’appui de sa demande en paiement que le mandat de vente exclusif souscrit auprès d’elle par La SCI SAINT MAXIMIN mentionne dans son paragraphe 4 que : « sauf modification du prix de vente prévu ci-dessus, la rémunération du mandataire sera de 350 000 euros.. conformément à notre barême d’honoraiores de 6% TTC à la charge du mandant.

La rémunération du mandataire sera exigée le jour de l’opération pendant le jour où l’opération sera effectivement conclue et constaté dans un seul acte écrit. »

Attendu que la promesse unilatérale de vente du 27/12/2018 mentionnait que : « Les parties reconnaissent que les termes, prix et conditions des présentes, ont été négociés par l’agence immobilière [Adresse 6] sise à [Localité 9] ([Adresse 7]) titulaire d’un mandat donné par le vendeur. En conséquence, le promettant qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de 350 000 €.., taxe sur la valeur ajoutée incluse.

Cette rémunération sera payée le jour de la constatation authentique de la réalisation des présentes ».

Attendu que la demanderesse expose que le dernier nouvel avenant intervenu le 14 mai 2019 précisait : « Toutes les conditions suspensives stipulées dans la promesse initiale en date du 28 décembre 2018 et son avenant du 6 avril 2019 ont été réalisés ».

Attendu que la SAS [Localité 9] PROPERTIES expose que le vendeur a ainsi perçu de la part des acquéreurs candidats la somme totale de 700 000 euros qualifiées d’arrhes, l’avenant du 14 mai 2019 précisant que le promettant ne peut refuser de régulariser l’acte de vente qu’en restituant le double de ces arrhes,ce qu’il n’a pas fait.

Attendu que la requérante soutient que la promesse unilatérale de vente veut donc vente, l’exercice du dédit constituant une condition résolutoire, de sorte qu’elle serait fondée à revendiquer le paiement de sa commission en application du mandat conclut avec la SCI SAINT MAXIMIN.

Attendu que la requérante soutient que la renonciation des parties à passer l’acte authentique ne peut avoir pour effet de priver l’agent immobilier de la perception de sa commission ;

Attendu cependant qu’en cas de défaut de réitération de la vente par acte authentique, l’agent immobilier n’est pas fondé à percevoir sa commission, sauf pour lui à obtenir des dommages et intérêts en démontrant que les parties par leur comportement fautif, l’en a privé ;

Que dès lors, la requérante sera déboutée de sa demande principale en paiement de la somme de 350 000 euros au titre de la commission prévue dans le contrat de mandat de vente exclusif conclut avec la SCI SAINT MAXIMIN ainsi que de sa demande en dommages intérêts pour résistance abusive.

B – SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES INTERETS

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n°72-678 du 20 juillet 1972,

Attendu cependant qu’en cas de défaut de réitération de la vente par acte authentique, l’agent immobilier n’est pas fondé à percevoir sa commission, sauf pour lui à obtenir des dommages et intérêts en démontrant que les parties par leur comportement fautif, l’en a privé.

Attendu que le refus des parties de poursuivre la vente ne peut constituer en soi une faute délictuelle ; sauf à démontrer l’existence de manoeuvres frauduleuses ou d’indélicatesse des parties visant notamment à éviter le versement par les parties de sa commission à l’agent immobilier.

Attendu qu’en présence de la promesse unilatérale synallagmatique de vente authentique du 27/12/2018 qui constitue un accord définitif des parties à la vente sur la chose et sur le prix, l’intermédiaire de vente ne peut être privé de son droit à rémunération ou à indemnisation que lorsque une faute des parties l’a privé de la réalisation de la vente.

Attendu que dans l’espèce la SAS [Localité 9] PROPERTIES expose qu’elle a été évincée du dossier par les parties à la vente qui se sont entendues pour ne pas procéder à l’achat du bien concerné via la réitération de l’acte authentique de vente mais par la cession de parts de la SCI SAINT MAXIMIN.

Attendu toutefois que selon courrier en date du 18/10/2021 en réponse au conseil de la requérante, Me [P] indique : « ..Je vous confirme que nous ne sommes plus en charge de ce dossier et que Monsieur [U], gérant de la SCI SAINT MAXIMIN, nous en a dessaisi.

J’ignore si la cession du bien ou des parts de la SCI est intervenue à ce jour, j’ignore également le nom du nouveau conseil de Monsieur [U].

Je vous confirme également bien volontiers que l’agence immobilière SOTHEBY’S [Localité 9] a fait toute diligence dans ce dossier, et ce depuis le début. »

Attendu que la SAS MONTPELLIER PROPERTIES ne produit aucun document ou témoignage de nature à accréditer son affirmation selon laquelle M.[U] désigné comme gérant de la SCI SAINT MAXIMIN aurait cédé les parts de ladite SCI aux consorts [N] en vue de permettre l’acquisition de la propriété immobilière [Adresse 4], de sorte que la SAS MONTPELLIER PROPERTIES n’établit pas une quelconque faute délictuelle des consorts [N] à son égard ;

Attendu néanmoins que le mandat de vente exclusif du 24/09/2018 conclut entre la SCI SAINT MAXIMIN et la requérante indique dans son paragraphe 7 que le mandant :

« 1. S’oblige à signaler immédiatement au Mandataire toute modification apportée aux conditions de la vente objet des présentes.

..A défaut, il s’engage expressément à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue à l’article 4 des présentes. ».

Que la rémunération du mandataire prévue par l’article 4 du mandat est de 350 000 euros ;

Attendu qu’il résulte de l’examen du dossier que la SCI SAINT MAXIMIN ne justifie pas avoir signalé à la requérante les modifications apportées aux conditions de la vente, à savoir la modification de ses modalités ou la renonciation par la venderesse ou les acquéreurs à cette vente, de sorte que se trouve ainsi justifié le manquement par la SCI SAINT MAXIMIN à son obligation contractuelle édictée par le paragraphe 7-1 du contrat de mandat de vente du 24/09/2018 ;

Que dès lors, en l’état de ces constatations, il convient de condamner la SCI SAINT MAXIMIN à payer à titre de dommages-intérêts contractuels la somme de 350 000 euros à la SAS [Localité 9] PROPERTIES.

II – SUR LES AUTRES DEMANDES ACCESSOIRES

Attendu qu’il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Attendu qu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la requérante les frais irrépétibles de l’instance, de sorte qu’il convient de condamner la SCI SAINT MAXIMIN à payer à la SAS [Localité 9] PROPERTIES la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE la SAS [Localité 9] PROPERTIES de sa demande principale en paiement de la somme de 350 000 euros au titre de la commission prévue dans le contrat de mandat de vente exclusif conclut avec la SCI SAINT MAXIMIN ainsi que de sa demande en dommages intérêts pour résistance abusive,

DIT que la SCI SAINT MAXIMIN a commis une faute contractuelle dans le cadre de l’exécution du mandat de vente du 24/09/2018 conclut avec la requérante,

Par conséquent,

CONDAMNE la SCI SAINT MAXIMIN à payer à la SAS [Localité 9] PROPERTIES la somme de 350 000 euros à titre de dommages-intérêts contractuels,

DÉBOUTE la SAS [Localité 9] PROPERTIES de ses autres demandes au fond,

CONDAMNE la SCI SAINT MAXIMIN au paiement des entiers dépens,

CONDAMNE la SCI SAINT MAXIMIN à payer à la SAS [Localité 9] PROPERTIES la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du CPC.

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le présent jugement a été signé par Christophe NOEL, Juge et par Aurélie VIALLE, Greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier Le Président