Copie délivrée

à

la SELARL AGNUS & ASSOCIES

la SELARL CABANES BOURGEON MOYAL VIENS

la SELARL DCA – DEMOUGIN CLAIRE AVOCAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 8]

**** Le 22 Janvier 2026

Troisième Chambre Civile

N° RG 20/01173 – N° Portalis DBX2-W-B7E-ITFU

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

S.C.I. SOLEIL

inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 487 551 764, prise en la personne de son représentant en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par la SELARL DCA – DEMOUGIN CLAIRE AVOCAT, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

M. [W] [R]

né le 01 Mars 1963 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL CABANES BOURGEON MOYAL VIENS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Mme [T] [Y] épouse [R]

née le 06 Août 1961 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL CABANES BOURGEON MOYAL VIENS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

S.D.C. [Adresse 7]

prise en la personne de son syndic AGENCE QUADRIGIMMO, dont le siège social est sis AGENCE QUADRIGIMMO [Adresse 1]

représentée par la SELARL AGNUS & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 27 Novembre 2025 devant Chloé AGU, Juge, statuant comme juge unique, assistée de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SOLEIL est propriétaire, selon acte reçu par la SARL [O], notaire à Nîmes, le 30 mai 2006 des lots n° 1 constitué d’une maison d’habitation comprenant l’entier bâtiment A avec jardin privatif et n° 4 correspondant à une zone de parking de 54 m² dans un ensemble cadastré commune de CAISSARGUES, section AP n° [Cadastre 3].

Ces lots représentent 524/1000ème de la propriété du sol et des parties communes générales (491/000ème pour la maison avec jardin et 33/000ème pour la zone de parking).

Les époux [R] ont acquis par acte du 26 mars 2012 reçu par Me [M], notaire à [Localité 8], les lots n° 2 consistant en une maison d’habitation comprenant le bâtiment B avec jardin privatif et le lot n° 3, zone de parking.

Ces lots représentent 476/1000ème de la propriété du sol et des parties communes générales (443/000ème pour la maison avec jardin et 33/000ème pour la zone de parking).

Les biens se trouvent en copropriété, la copropriété étant dénommée « [Adresse 5] ».

Un règlement de copropriété avait été régularisé établi aux termes d’un acte reçu par Me [O], Notaire à [Localité 8] le 22/2/2005 dont une copie authentique a été publiée au premier bureau des hypothèques de [Localité 8] le 11/3/2005 volume 2005P numéro 3166.

Après désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété, par ordonnance rendue le 7 juillet 2017, la SELARL de SAINT RAPT & BERTHOLET convoquait les copropriétaires à une assemblée générale fixée au 21 novembre 2017 avec inscription à l’ordre du jour d’une résolution portant sur la destruction avec remise en état des travaux réalisés sans autorisation par M. [R] sur parties communes.

Lors de l’assemblée générale cette résolution n° 5 était rejetée après application de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est dans ces conditions que, par acte en date du 11 février 2020, la SCI SOLEIL a assigné la copropriété « [Adresse 7] » prise en la personne de son syndic AGENCE QUADRIGIMMO, Monsieur [W] [R] et Madame [T] [Y] épouse [R], devant la juridiction de céans aux fins d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale en sa 5ème résolution du 21 novembre 2017.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 14 février 2025, la SCI SOLEIL demande au tribunal, sur le fondement de la loi du 10 juillet1965 et notamment ses articles 15 alinéa 2 et 41-22 et des articles 544et 545 du Code civil, de :

— ANNULER la résolution n° 5 de l’assemblée générale des copropriétaires « [Adresse 7] » du 21 novembre 2017,

— ORDONNER la démolition du mur construit perpendiculairement au chemin des canaux et la remise en état des lieux,

— ORDONNER la cessation du trouble constitué par l’annexion de parties communes et,

— CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [R] à restituer au Syndicat des copropriétaires les parties communes irrégulièrement appropriées,

— CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [R] à démolir le mur édifié perpendiculairement au chemin des canaux pour mettre fin à cette appropriation et à remettre en état les lieux, et ce sous astreinte de 80€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— REJETER les demandes des époux [R] tendant à voir condamner la SCI SOLEIL à leur payer 2.000 € de dommages et intérêts et une amende civile pour procédure abusive,

— REJETER leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [R] à payer à la SCI SOLEIL la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [R] aux entiers dépens.

La demanderesse expose que :

— La réduction des voix du copropriétaire majoritaire dans les copropriétés dont le syndicat est composé de deux copropriétaires prévue par l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 conduit à imposer la règle de l’unanimité;

— C’est une mesure qui bloque le fonctionnement normal de la copropriété et empêche les copropriétaires de défendre les intérêts de la collectivité qu’ils forment lorsqu’ils divergent de l’intérêt individuel de l’un d’eux;

— C’est ainsi que l’article 41-22 permet au Président du tribunal judiciaire de prescrire ou d’autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun;

— rien n’empêche le juge de statuer sur toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun, lequel réside non pas dans la convergence des intérêts individuels des copropriétaires mais dans la préservation de leur bien commun, l’immeuble en copropriété;

— la résolution n°5 qui portait sur la destruction avec remise en état des travaux réalisés sans autorisation par M. [R] sur des parties communes relève du respect du règlement de copropriété et de la cessation d’une atteinte aux parties communes du syndicat;

— C’est donc à bon droit que la SCI SOLEIL qui n’a pas autorisé ces travaux demande au tribunal d’annuler la résolution n° 5 et d’ordonner la remise en état des lieux à savoir la démolition du mur construit perpendiculairement au [Adresse 5] sur des parties communes générales et des parties communes avec usage exclusif les jardins rattachés à chaque lot sont clairement désignés comme étant des parties communes avec jouissance privative au profit de chaque copropriétaire par le règlement de copropriété;

— La limite du droit de propriété privatif du lot n°2 ne peut donc se situer juridiquement à l’endroit où l’ont placée les époux [R];

— la portion de parties communes située à gauche de l’allée piétonnière jusqu’à la limite de propriété de la parcelle est une partie commune générale ce qui est clairement indiqué sur le plan « lot commun de 430 m² »;

— Ce fait est aussi confirmé par le plan des servitudes annexé à l’état descriptif de division qui mentionne bien pour ce délaissé «lot commun de 430 m2 »;

— Le plan produit par le défendeur ne matérialise donc pas les limites actuelles de chaque lot mais celles qu’ils pourraient avoir dans le cadre d’une scission de la copropriété avec disparition de certaines parties communes, dont celles constituées par les jardins à jouissance privative et pour partie le délaissé de 430 m²;

— Ce plan ne peut pas valoir fixation des limites du lot [R] en l’état actuel des actes puisqu’il englobe dans ses limites des parties communes générales et des parties communes avec droit de jouissance exclusif;

— Le mur édifié par les époux [R] immédiatement après l’allée piétonnière permettant d’accéder au lot n°1 et perpendiculairement au chemin des canaux a donc bien été sur des parties communes générales et des parties communes avec jouissance exclusive qui restent la propriété du syndicat;

— Il réalise donc une appropriation irrégulière de parties communes au profit du lot n°2.

— C’est aussi à bon droit qu’elle demande au tribunal d’annuler la résolution qui a rejeté la demande et d’ordonner, par application de l’article 41-22 de la loi du 10 juillet 1965, la démolition du mur perpendiculaire au chemin des canaux et la remise en état des lieux à titre de mesure urgente que requiert l’intérêt commun;

— Aucun copropriétaire ne peut annexer à son lot des parties communes qui restent la propriété du syndicat, sans qu’elles ne puissent faire l’objet de cession, de partage ou de licitation séparément des parties privatives;

— Or, en construisant le mur séparatif perpendiculairement au chemin des canaux, les époux [R] se sont appropriés des parties communes générales et des parties communes avec jouissance exclusive;

— Outre qu’ils ne justifient d’aucun préjudice documenté et justifié, l’action exercée contre eux n’est nullement abusive;

— aux termes de l’arrêté pris par le Maire de [Localité 4] pour l’obligation de l’entretien des végétaux et l’arrêté de police de roulage pris pour l’élagage de la haie de cyprès pour Monsieur [F] : la Mairie n’aurait pas autorisé une réglementation de la circulation et du stationnement si ce n’était pas pour répondre à une obligation légale.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 7 octobre 2025, Monsieur [W] [R] et Madame [T] [R] née [Y] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1240 du code civil et 32-1 du Code de procédure civile, de :

— La CONDAMNER à payer à Monsieur et Madame [R] la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts;

— La CONDAMNER à payer la somme de 2.000,00 € au titre de l’amende civile pour procédure abusive;

— La CONDAMNER au paiement de la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— La CONDAMNER aux entiers dépens en ce compris ceux de la procédure de référé.

Ils font valoir que :

— L’acte de propriété contient 2 annexes, plan cadastral et plan de lots, ce document provient du notaire qui l’a adressé par mail;

— Avant les acquisitions respectives des parties, un règlement de copropriété a été régularisé établi aux termes d’un acte reçu par Me [O], Notaire à [Localité 8] le 22/2/2005 dont une copie authentique a été publiée au premier bureau des hypothèques de [Localité 8] le 11/3/2005 volume 2005P numéro 3166 mais aucun plan de lot n’est annexé au règlement;

— Préalablement, le géomètre [J] [B] avait dressé un plan établissant les servitudes comme le rappelle l’acte notarié de 2005;

— M et Mme [R] ont déposé une demande de déclaration préalable de travaux le 15/7/2014 pour couvrir leur terrasse et clôturer leur terrain, en déposant un plan portant le projet qu’ils voulaient réaliser;

— Toutefois, le mur de clôture n’a pas été posé sur la ligne prévue mais en retrait c’est à dire sur le prolongement de la ligne séparant la maison de M et Mme [R] et l’un des biens de M [F] côté [Adresse 5] par contre le mur a été fait sur la parcelle de M [R];

— Ce point est démontré par les photographies prises et produites qui sont parfaitement claires;

— Il est fourni les plans cadastraux permettant de vérifier les parties privatives et les parties communes;

— L’expert géomètre a déposé son rapport en date du 12 avril 2019 aux termes duquel il constate une totale cohérence entre l’acte de création de la copropriété, les actes de vente de la SCI SOLEIL et l’acte de vente des époux [R] ainsi que l’état des lieux;

— Dans ses conclusions de 2024, M [F] par son nouveau conseil ne remet en cause le vote de la résolution mais pour autant il plaide la nullité de la résolution;

— Les demandes seront donc rejetées, les arguments étant sans effet sur le vote, la demande a été rejetée;

— En tout état de cause, la nullité du vote d’une résolution ne peut entraîner la destruction du mur;

— La partie commune ne mesure pas 430 m2, M [F] utilise des plans de 2002 ou des plans non officiels portant des annotations manuscrites, créant volontairement une confusion;

— Il utilise les plans portant le tampon de la DDE qui étaient ceux utilisés pour le permis de construire de 2002 et qui n’ont pas de valeur probante;

— Il produit des documents datés du 16 septembre 2002 en provenance des services de la DDE c’est-à-dire antérieurs à l’achat par la SCI du SOLEIL (voir pièce adverse et conclusions) et le découpage des lots;

— Monsieur [F] tente de tromper la religion du tribunal avec un document qui ne correspond pas aux lots actuels objets de la procédure;

— Le découpage des lots a été réalisé par le cabinet de géomètre expert en la personne de Madame [J] [B] qui a d’ailleurs été annexé à l’acte de notarié d’achat;

— Seuls les actes notariés et leurs annexes sont à analyser et c’est ce qui a été fait par M [K], expert géomètre qui a établi un plan identifiant les lots tels qu’ils étaient et non tels qu’ils pourraient être partagés;

— la SCI SOLEIL a produit ses actes notariés mais aucun plan n’y est annexé, ce que M [K] avait précisé en page 4 et 5 de son rapport;

— M [F] produit des éléments morcelés pour tenter de tromper la juridiction, cela pourrait relever d’une tentative d’escroquerie à jugement;

— La juridiction prendra connaissance des pièces produites et notamment l’acte notarié avec les pièces jointes et notamment le plan des lots, les limites sont claires, M [R] et son épouse ont acquis les lots notés en rouge;

— Aucun empiétement n’a été réalisé et ainsi les demandes seront rejetées;

— Monsieur [K], géomètre est intervenu en accord des deux parties pour effectuer les mesures et a clairement précisé que Monsieur [F] ne produit pas les plans annexés aux titres mais certainement des plans réalisés pour des tentatives de modifications de la copropriété qui n’ont pas abouti;

— La réalité est que les parties sont dans une impasse et que la division devrait être faite, au besoin dans le cadre d’une médiation mais Monsieur [F] utilise des plans qui ne sont pas ceux annexés aux titres mais anciens ou tirés de demande de permis;

— Une procédure pour faux et usage de faux a été initiée et le parquet a classé sans suite;

— Il prétend agir comme syndic bénévole et avoir des contacts avec la Mairie et avoir dernièrement abattu les arbres du bord de la route à leur demande, or ceci est faux, la Mairie n’a pas demandé cela;

— Les agissements de Monsieur [F] relèvent du harcèlement et cette procédure démontre sa mauvaise foi.

Le SDC [Adresse 7], a constitué avocat mais n’a pas notifié de conclusions.

****

Par jugement du 8 avril 2025, la juridiction de céans a ordonné une médiation judiciaire et a désigné pour se faire Monsieur [C] [H].

Par ordonnance du juge de la mise en état du 26 septembre 2025, l’affaire a été clôturée au 8 octobre 2025 et fixée au 23 octobre 2025.

Lors de l’audience du 23 octobre 2025, le Conseil de la demanderesse a informé être déchargé des intérêts de sa cliente.

Dans ces conditions, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 27 novembre 2025.

Lors de l’audience du 27 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS

I. Sur la demande d’annulation de la résolution numéro 5 et les demandes subséquentes

La SCI SOLEIL demande au tribunal d’annuler la résolution n° 5 et d’ordonner la remise en état des lieux à savoir la démolition du mur construit perpendiculairement au [Adresse 5] sur des parties communes générales et des parties communes avec usage exclusif. La demanderesse sollicite de condamner in solidum Monsieur et Madame [D] à restituer au Syndicat des copropriétaires les parties communes irrégulièrement appropriées.

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme de voix des autres copropriétaires».

Par application des dispositions de l’article 41-22 de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun : il peut, notamment, autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l’autre copropriétaire une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi.

La demanderesse expose dans ses conclusions au soutien de ses demandes qu’il est établi par les actes que le projet de plan de l’expert géomètre ne respecte pas les clauses du règlement de copropriété qui prévoit des espaces communs et que les jardins privatifs sont des parties communes avec droit de jouissance exclusif.

Elle soutient que le mur édifié par les époux [D] immédiatement après l’allée piétonnière permettant d’accéder au lot n°1 et perpendiculairement au chemin des canaux a donc bien été sur des parties communes générales et des parties communes avec jouissance exclusive qui restent la propriété du syndicat.

Elle en conclut qu’il y a donc une appropriation irrégulière de parties communes au profit du lot n°2.

Monsieur et Madame [D] soutiennent que le mur de clôture n’a pas été posé sur la ligne prévue mais en retrait c’est à dire sur le prolongement de la ligne séparant la maison de Monsieur et Madame [R] et l’un des biens de Monsieur [F] côté [Adresse 5] par contre le mur a été fait sur la parcelle de Monsieur [R]. Ils en concluent qu’aucun empiètement sur les parties communes ne peut donc être retenu. Ils ajoutent que l’expert géomètre a déposé son rapport en date du 12 avril 2019 aux termes duquel il constate une totale cohérence entre l’acte de création de la copropriété, les actes de vente de la SCI SOLEIL et l’acte de vente des époux [R] ainsi que l’état des lieux.

Il précisent que si la scission n’a pas été faite du fait de la contestation par M [F] des limites de propriété des époux [R].

La demanderesse indique qu’il y a une appropriation irrégulière de parties communes au profit du lot n°2 en ce que le projet de plan de l’expert géomètre ne respecterait pas les clauses du règlement de copropriété qui prévoit des espaces communs et que les jardins privatifs seraient des parties communes avec droit de jouissance exclusif.

Elle fait valoir à ce titre que :

— les jardins rattachés à chaque lot sont clairement désignés comme étant des parties communes avec jouissance privative au profit de chaque copropriétaire par le règlement de copropriété.

— la portion de parties communes située à gauche de l’allée piétonnière jusqu’à la limite de propriété de la parcelle est une partie commune générale ce qui est clairement indiqué sur le plan « lot commun de 430 m² ».

— Ce fait est aussi confirmé par le plan des servitudes annexé à l’état descriptif de division qui mentionne bien pour ce délaissé «lot commun de 430 m²».

Alors que conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, la demanderesse ne produit pas de pièces au soutien de ses affirmations.

En conséquence, la juridiction n’est pas en mesure d’apprécier le bien-fondé des demandes.

Défaillante dans la charge de la preuve, la SCI SOLEIL sera déboutée de ses demandes.

II. Sur les demandes reconventionnelles

A titre reconventionnel, Monsieur et Madame [R] sollicitent condamnation de la SCI SOLEIL à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre une amende civile de 2 000 euros.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Monsieur et Madame [R] soutiennent notamment que les changements de conseil de la demanderesse, radiation en référé ont ralenti la procédure, leur imposant de reprendre des conclusions et répondre aux demandes. Ils précisent qu’un avis de valeur a été réalisé en 2021 notant la dépréciation due à la gestion de la copropriété donnant un environnement dévalorisant.

Ils font valoir aussi que les agissements de Monsieur [F] relèvent du harcèlement et cette procédure démontre sa mauvaise foi.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit qui ne peut dégénérer en abus qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur équipollente au dol. La seule erreur dans l’appréciation de ses droits ne permet pas de qualifier d’abusive l’action introduite par la société demanderesse.

Les éléments produits aux débats ne sont pas suffisants à caractériser la mauvaise foi de la demanderesse.

Ainsi, la demande reconventionnelle en dommages et intérêts sera rejetée.

Il n’appartient pas à une partie de se prévaloir des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, lesquelles relèvent du pouvoir souverain de la juridiction. Cette demande entrera ainsi en voie de rejet.

III. Sur les demandes accessoires

La SCI SOLEIL, partie perdante, doit être condamnée aux dépens.

S’agissant de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de la condamner à verser à la demanderesse la somme de 1 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire, en premier ressort,

Déboute la SCI SOLEIL de ses demandes;

Déboute Monsieur [W] [R] et Madame [T] [Y] épouse [R] de leurs demandes reconventionnelles;

Condamne la SCI SOLEIL à payer à Monsieur [W] [R] et Madame [T] [Y] épouse [R] une somme de 1 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI SOLEIL aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Chloé AGU, Juge et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,