N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 03 FEVRIER 2026

N° RG 25/02036 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JRBI

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [E] dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

Madame [L] [Y], demeurant [Adresse 1]

Non représentée

MAGISTRATS TENANT L’AUDIENCE :

D. MERCIER, Première Vice-Présidente et F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire, chargée du rapport, tenant toutes les deux l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, lesquelles en ont rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : M^me F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire

assistées de C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et de V. AUGIS, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Décembre 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 03 Février 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [L] [Y] est propriétaire des lots n°2, et n°15 dans l’immeuble sis [Adresse 3].

Par jugement réputé contradictoire du 12 octobre 2022, Mme [L] [Y] n’étant ni comparante ni représentée, le tribunal judiciaire de Tours l’a condamnée, sous bénéfice de l’exécution provisoire, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] les sommes de 1.134,86 euros représentant les appels de charges et de fonds travaux arrêtées au 9 juin 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2022 avec capitalisation, de 300 euros de dommages-intérêts et de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, délivré en étude, le Syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE LAPONNERAYE, sis [Adresse 4] à Tours, représenté par son Syndic la SAS [I] [E], a assigné Mme [L] [Y] devant le Tribunal Judiciaire de Tours, afin de la voir condamner à lui payer, sur le fondement des articles10, 10-1 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

— la somme 12.855 75 euros à titre principal, charges arrêtées au 16 avril 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mars [Immatriculation 1] qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil et la somme de 45,60 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, à parfaire ;

— la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— Condamner Madame [L] [Y], aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.

A l’appui de sa demande, il fait valoir que la défenderesse ne paie que partiellement et irrégulièrement ses charges de copropriété et qu’il a déjà dû prendre jugement contre elle. Il précise que le jugement réputé contradictoire rendu le 12 octobre 2022 est non avenu, en application de l’article 478 du code civil, faute d’avoir été signifié dans le délai légal. Malgré une mise en demeure, le solde dû, comprenant les condamnations prononcées par le jugement non avenu, reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété et lui cause un préjudice financier certain distinct des simples intérêts moratoires.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de L’IMMEUBLE [Localité 1], il est renvoyé à l’exploit introductif d’instance visé ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [L] [Y], citée par dépôt en étude, n’a pas constitué avocat.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 15 septembre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 décembre 2025, et mise en délibéré au 2 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la procédure

Aux termes de l’article 478 du code de procédure civile, lorsque le jugement réputé contradictoire au seul motif qu’il est susceptible d’appel est non avenu pour n’avoir pas été signifié dans les six mois de sa date, la procédure peut être reprise après réitération de la citation primitive devant la juridiction compétente à la date de la réitération.

Il résulte de ce texte qu’à défaut de signification dans les six mois de sa date, le jugement est considéré comme non avenu, à moins que la procédure ne soit reprise après réitération de la citation primitive.

En l’espèce, par jugement réputé contradictoire du 12 octobre 2022, Mme [L] [Y] n’étant ni comparante ni représentée, le tribunal judiciaire de Tours l’a condamnée, sous bénéfice de l’exécution provisoire, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] les sommes de 1.134,86 euros représentant les appels de charges et de fonds travaux des 3ème et 4ème trimestres 2021 et 1er et 2ème trimestres 2022, arrêtées au 9 juin 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2022 avec capitalisation, de 300 euros de dommages-intérêts et de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce jugement n’ayant pas fait l’objet d’une signification à Mme [L] [Y] dans les six mois de sa date, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] est non avenu.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires a repris, par l’assignation du 30 avril 2025, la procédure en application de l’alinéa 2 de l’article 478 susvisé.

Sur la demande en paiement

En application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance, de rapporter la preuve que Mme [Y] est effectivement débitrice des sommes réclamées, en produisant les pièces permettant d’établir sa dette.

Sur les charges de copropriété et les cotisations fonds travaux échus

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] produit :

— le relevé de propriété du bien litigieux,

— les différents contrats de syndic dont celui à effet 18 décembre 2025 prolongé jusqu’au 30 septembre 2026 par l’assemblée générale du 26 juin 2025,

— le jugement non avenu du 12 octobre 2022,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 20 octobre 2021, 22 septembre 2022, 19 septembre 2023 et 26 juin 2025 qui approuvent notamment les comptes des exercices du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,

— les attestations de non recours de ces assemblées,

les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période arrêtée au 31/12/2024,

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 07 mars 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement et d’avocat (examinés ci-après) selon le détail d’un montant de 8.284,93 euros comprenant 231,60 euros de frais et diligences (45,60 euros + 186 euros) soit un total hors frais et diligences de 8.053,33 euros,

une mise en demeure du 26 mars 2024 pour une somme de 4.297,64 euros et une seconde mise en demeure du 20 janvier 2025 pour une somme de 10.686,14 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [L] [Y] n’a pas réglé les charges de copropriété et les sommes dues aux titres des fonds travaux échus arrêtées au 31 décembre 2024 à hauteur de la somme de 8.053,33 € comprenant la somme de 1.134,86 euros, fixée par le jugement non avenu du 12 octobre 2022.

La lettre de mise en demeure présentée le 20 janvier 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [L] [Y] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.053,33 euros aux titres des charges et fonds de travaux échus au 31 décembre 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 4.297,64 € et à compter de la mise en demeure du 20 janvier 2025 pour le surplus.

Sur les avances sur charges et travaux.

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ".

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 43 du décret du 17 mars 1977 dispose que si le budget provisionnel ne peut être voté au cours de l’exercice comptable qu’il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit ni la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel de l’année 2025 et fixant la date d’exigibilité des provisions et du fonds travaux ALUR, ni celle relative aux travaux de réfection de la couverture et d’isolation des combles et à la répartition des appels de provision y afférents, inclus dans la créance au titre de l’année 2025. Il ne ressort pas d’avantage des procès-verbaux d’assemblées générales versés aux débats et notamment de celui du 19 septembre 2023, que l’assemblée générale ait autorisé le syndic à procéder en 2025 à l’appel des deux cotisations trimestrielles visées à l’article 43 précité.

Cette partie de la créance ne peut être considérée comme justifiée et sera donc rejetée.

— Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ".

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de deux mises en demeure à Mme [Y] les 26 mars 2024 et 20 janvier 2025.

Le syndic produit son contrat pour la période du 15/092023 au 18/12/2025, fixant à la somme de 45,60 euros les frais et honoraires lui revenant.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de condamnation de Mme [L] [Y] au paiement de la somme de 45,60 euros qui portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts, demandée, sera ordonnée.

— Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le retard pris dans le paiement des charges par les copropriétaires entraîne des difficultés de trésorerie et donc un préjudice financier pour la copropriété.

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice à plusieurs reprises, Mme [Y] a donc causé un préjudice il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 900 € comprenant les 300 euros de dommages et intérêts fixés par le jugement non avenu.

Sur les mesures de fin de jugement

Mme [L] [Y], partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner Mme [L] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de L’IMMEUBLE [Localité 1], représenté par son syndic, une indemnité de 1.200 € au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits. Cette somme comprend les 900 euros fixés à ce titre par le jugement non avenu.

Il convient de rappeler que le présent jugement est revêtu de l’exécution provisoire, de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Déclare recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] à l’encontre de Mme [L] [Y] du fait du caractère non avenu du jugement du 12 octobre 2022 faute de signification à cette dernière dans les six mois de sa date ;

Dit que la procédure a valablement été reprise à son égard par la citation effectuée par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025 ;

Condamne Mme [L] [Y] à verser au Syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE [Localité 1] les sommes suivantes :

-8.053,33 euros (HUIT MILLE CINQUANTE TROIS EUROS et TRENTE TROIS CENTIMES) aux titres des charges et fonds de travaux échus au 31 décembre 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui porteront intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 4.297,64 € et à compter de la mise en demeure du 20 janvier 2025 pour le surplus ;

-45,60 euros (QUARANTE CINQ EUROS ET SOIXANTE CENTIMES) au titre des frais de recouvrement qui porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Condamne Mme [L] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE [Localité 1] la somme de 900,00 € (NEUF CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [L] [Y] aux dépens ;

Condamne Mme [L] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE [Localité 1] la somme de 1.200,00 € (MILLE DEUX CENT EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est revêtu de l’exécution provisoire, de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

D. MERCIER