SERVICE DES RÉFÉRÉS

07 Avril 2026

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N° RG 24/00350 – N° Portalis DBYD-W-B7I-DSE2

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Monsieur PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 5 Mars 2026 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 7 Avril 2026, la date du 2 Avril 2026 indiquée à l’issue des débats ayant été prorogée à ce jour ;

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DEMANDEUR :

S.C.I. DU DOMAINE DE TREMIGON, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Carole LE GALL-GUINEAU, avocat au barreau de RENNES

DÉFENDEUR :

S.C.I. EMT, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Caroline LE GOFF de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant actes reçus par Maître [Q], notaire à Dinan le 16 avril 2011, et par Maître [N], notaire à Dol-de-Bretagne le 4 mai 2023, la SCI [Adresse 3] est devenue propriétaire d’un château et d’un parc composé de plusieurs parcelles de terre et d’étangs situés sur les communes de Combourg et Lourmais.

Suivant acte reçu le 5 décembre 2023 en l’étude de Maître [F], notaire à Paris, la SCI [Adresse 3] a cédé une partie des parcelles de l’étang et des parcelles bordant cet étang au département d’Ille-et-Vilaine, à l’exception notable des parcelles située à Lourmais, cadastrées section B n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] provenant de la division cadastrale des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

A l’issue de cette vente, la SCI [Adresse 3] est également demeurée propriétaire des parcelles cadastrée section A n°[Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8].

Monsieur [P] [K] est propriétaire de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 9] sur laquelle se trouve sa maison d’habitation, laquelle jouxte la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 5].

Suivant acte reçu en l’étude de Maître [D], notaire à Plouër-sur-Rance, la SCI EMT est devenue propriétaire de plusieurs parcelles situées sur les communes de Combourg et de Lourmais, notamment la parcelle située à Lourmais cadastrée section B n°[Cadastre 10] qui constitue un chemin dénommé " [Adresse 4] ".

Par courrier recommandé avec avis de réception du 18 juin 2024, la SCI [Adresse 3] a mis en demeure Monsieur [P] [K], en son nom personnel et en qualité de gérant de la SCI EMT de retirer les entraves l’empêchant d’utiliser la servitude grevant la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 10] au bénéfice des parcelles dont elle est propriétaire cadastrée section B n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la SCI [Adresse 3] a fait assigner la SCI EMT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°24/350) auquel elle demande, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 mars 2026, de :

— A titre principal, surseoir à statuer jusqu’à l’adoption du plan de gestion de l'[Localité 1] « TREMIGON LAMENNAIS » précisant les modalités d’accès du site au public ;

— Ordonner à la SCI EMT de déposer la chaîne entravant la circulation de la parcelle [Cadastre 10] à la parcelle [Cadastre 11], et ce jusqu’à l’audience à laquelle cette affaire sera de nouveau évoquée ;

— A titre subsidiaire, constater le trouble manifestement illicite à l’exercice de la servitude de passage à tous usages – sans restriction de sens ou de direction – grevant la parcelle n°[Cadastre 10] (Lourmais) appartenant à la SCI EMT, dont bénéficient les parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] (Lourmais), propriété de la SCI [Adresse 3], et ce, en raison d’un obstacle fixé sur l’assiette de la servitude de passage rendant impossible l’exercice de cette servitude d’Est en Ouest ou d’Ouest en Est ;

— En conséquence, condamner la SCI EMT à procéder à l’enlèvement des ouvrages implantés sur l’assiette du passage grevant le fonds B n°[Cadastre 10], commune de Lourmais, en particulier les poteaux, la chaîne et le cadenas, tels que constatés par le commissaire de justice, Maître [T], le 4 mai 2024 et faisant obstacle à l’exercice de la servitude ;

— Et de manière plus générale, condamner la SCI EMT à enlever tout autre objet de nature à diminuer l’usage de la servitude de passage grevant le fonds cadastré B n°[Cadastre 10] commune de Lourmais ou à rendre son exercice plus incommode ;

— Décider qu’à défaut d’enlèvement de tous les ouvrages faisant obstacle à l’exercice de la servitude de passage dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, une astreinte de 3.000 euros par jour de retard courra à l’encontre de la SCI EMT, pendant deux mois ;

— Dire que passé ce délai et faute d’exécution par la SCI EMT des condamnations prononcées à son encontre, il sera de nouveau dit droit ;

— Se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— Condamner la SCI EMT à lui verser une indemnité provisionnelle de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

— Condamner la SCI EMT à lui verser une indemnité provisionnelle de 1.500 euros en réparation de son préjudice matériel ;

— Condamner la SCI EMT à lui verser une somme de 5.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI EMT aux dépens, en ce compris les frais d’huissier et commissaire de justice pour les divers constats de Maître [T] les 21 mars 2018, 16 mars 2021 et 3 mai 2024 et ceux qu’elle devra, le cas échéant, débourser pour faire constater de nouvelles violations des obligations conventionnelles imposées au propriétaire du fonds servant.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 janvier 2026, la SCI EMT demande au juge des référés de :

— Débouter la SCI [Adresse 3] de sa demande de sursis à statuer et d’enlèvement de la chaîne ;

— Débouter la SCI du Domaine de [Localité 2] de toutes ses demandes ;

— Condamner la SCI [Adresse 3] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par ordonnance du 17 juillet 2025, le juge des référés a ordonné une médiation entre les parties.

Suite à l’échec des opérations de médiation, le dossier était évoqué à l’audience du 5 mars 2026.

A l’audience, les parties ont maintenu leurs demandes et développé les moyens au soutien de leurs prétentions.

Motifs

Sur la note en délibéré

Le 26 mars 2026, la SCI du Domaine de [Localité 2] a notifié une note en délibéré par RPVA.

En vertu de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’occurrence, la SCI [Adresse 3] n’était pas autorisée à produire telle note en délibéré qui sera donc déclarée irrecevable.

Sur la demande de sursis à statuer

En application de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

La SCI [Adresse 3], qui demande au juge des référés de surseoir à statuer, prétend qu’il est prématuré de statuer sur le droit de passage qu’elle revendique qui pourrait également concerner le département d’Ille-et-Vilaine.

Il sera cependant rappelé qu’en application de l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée de telle sorte que la décision prise concernant le droit de passage revendiqué n’est que provisoire et pourra être remis en cause devant le juge du fond.

En outre, la demande tendant à ordonner à la SCI EMT de retirer tout obstacle grevant la servitude litigieuse est fondée sur l’existence d’un trouble manifestement illicite. Or la caractérisation de l’illicéité manifeste du trouble s’oppose par définition à ce qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de l’éventuelle adoption du plan de gestion de l'[Localité 1] « TREMIGON LAMENNAIS ».

Au regard de ces éléments, la demande de sursis à statuer sera rejetée.

Sur la cessation du trouble

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il est constant que le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut que constater l’existence d’une servitude de passage dans le titre du fonds servant ou du fait d’une publicité foncière et nullement rechercher, en analysant les actes de propriétés, si une propriété bénéficie d’une servitude conventionnelle, ce qui ressort de la compétence exclusive du juge du fond.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les parcelles litigieuses, à savoir les parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] appartenant à la SCI [Adresse 3] et la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 10] appartenant à la SCI EMT, étaient comprises dans l’acte de donation-partage en date du 27 novembre 1965.

L’acte du 27 novembre 1965 mentionne que les immeubles décrits sous les articles 1 à 23, dont sont issus les parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], auront droit de passage à tous usages sur lesdites avenues, pour le service des fermes, terres de toutes natures, bois et étangs y désignés.

Ces parcelles bénéficient dont d’un droit de passage prévu dans cet acte, notamment sur l'[Adresse 5].

En effet l’acte de 1965 stipule que : " Les immeubles compris, sis dites communes, auront droit de passage à tous usages dans les conditions ci-après, sur les chemins privés, restant dans l’indivision, entre les donataires et la donatrice, dépendant de la succession de Monsieur le Comte de la Villarmois, comme annexes du [Localité 3] de [Localité 2] dits :

— [Adresse 4], cadastrée communes de [Localité 4] A n°[Cadastre 12] et [Localité 5] B n°[Cadastre 13] (…) ".

Il n’est pas contesté que les parcelles composant l'[Adresse 4] ont fait l’objet d’une division parcelllaire, la parcelle A n°[Cadastre 12] étant divisée en deux parcelles A n°[Cadastre 14] et [Cadastre 8] et la parcelle n°[Cadastre 13] étant divisée en deux parcelles n°[Cadastre 10] et [Cadastre 15].

Aux termes d’un acte de vente reçu le 15 juillet 1993 en l’étude de Maître [R], la parcelle B n°[Cadastre 10] a fait l’objet d’une renonciation à servitude aux termes de laquelle " [Localité 6] [C] [Z] renonce à ladite servitude de passage existant sur la parcelle n°[Cadastre 10] au profit des immeubles dont elle est propriétaire et ci-après désignés sous un titre « fond dominants », à l’exception des parcelles sises à [Localité 5], cadastrées S°B, n°s [Cadastre 16], [Cadastre 3], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 4] et [Cadastre 19] ".

Or les parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] proviennent de la division cadastrale, en [Cadastre 20], des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

De plus, il sera relevé que le titre de propriété de la SCI EMT comporte, en rappels de servitudes, la mention des titres du 27 novembre 1965 et du 15 juillet 1993 et des énonciations précédemment évoquées.

Au regard de ces éléments, il apparaît avec l’évidence requise en référé que les parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] dont est propriétaire la SCI [Adresse 3] bénéficient d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 10] appartenant à la SCI EMT.

Il résulte du procès-verbal établi par commissaire de justice le 3 mai 2024 que deux poteaux et une chaîne ont été installés sur l’assiette de cette servitude de passage, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

La SCI EMT sera par conséquent condamnée à ne plus entraver le passage selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes provisionnelles

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI [Adresse 3] sollicite une provision de 1.500 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice moral, ainsi qu’une provision d’une somme identique à valoir sur l’indemnisation de son préjudice matériel.

En l’espèce, au regard de la situation géographique des parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], et de la possibilité, malgré la chaîne apposée par la SCI EMT, de les rejoindre à pied depuis les autres parcelles appartenant à la SCI [Adresse 3], les demandes d’indemnisation provisionnelles se heurtent à des contestations sérieuses.

Par conséquent, la SCI [Adresse 6] [Adresse 7] sera déboutée de ses demandes provisionnelles.

Sur les autres demandes

Les considérations d’équité justifient de condamner la SCI EMT à verser à la SCI [Adresse 6] [Adresse 7] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI EMT sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Disons irrecevable la note en délibéré notifiée par la SCI [Adresse 8] le 26 mars 2026 ;

Rejetons la demande de sursis à statuer ;

Condamnons la SCI EMT à procéder à l’enlèvement des ouvrages implantés sur la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 10], les poteaux, la chaîne et le cadenas tels que constatés par commissaire de justice le 4 mai 2024 ;

Disons que la SCI EMT devra y procéder dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision à peine d’astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai, pendant deux mois;

Disons que cette obligation est assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 2 mois ;

Rejetons les demandes d’indemnisation provisionnelle ;

Condamnons la SCI EMT à verser à la SCI [Adresse 3] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI EMT aux dépens de l’instance comprenant le coût du constat du commissaire de justice du 3 mai 2024.

Le greffier le juge des référés