TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Minute N°

N° RG 25/00517 -

N° Portalis DBX2-W-B7J-K6BU

[B] [C] épouse [H]

C/

Société CIVILE D’EXPLOITATION AGRICOLE [Y]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

Mme [B] [C] épouse [H]

née le 18 Octobre 1973 à [Localité 2] (GARD)

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Caroline RIGO, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

Société CIVILE D’EXPLOITATION AGRICOLE [Y]

RCS 791 508 070

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Anne-France GUILLAUMOND, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, juge des contentieux de la protection

Auditrice de justice : LE [Localité 5] Katell

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 16 décembre 2025

Date du Délibéré : 24 février 2026

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 24 Février 2026 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 mars 2022, La SCEA [Y] a donné à bail à Mme [B] [C] épouse [H] un logement à usage d’habitation situé à [Adresse 5], moyennant un loyer de 820 euros.

Un dépôt de garantie de 820 euros a été versé par la locataire.

Mme [B] [C] épouse [H] a définitivement quitté les lieux le 18 mars 2024.

Par acte du 24 février 2025, Mme [B] [C] épouse [H] a fait citer la SCEA [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes. Elle sollicite la condamnation de la SCEA [Y] au paiement de :

—  200 euros au titre des clauses abusives insérées au bail,

—  500 euros au titre de l’absence de diagnostic de performance énergétique (DPE) et de la dissimilation du niveau énergétique du logement,

—  250 euros au titre des charges locatives non justifiées,

—  1 226,23 euros au titre des travaux non-remboursés,

—  5 160 euros au titre du préjudice de jouissance, soit 25% du loyer pendant 24 mois,

—  1 000 euros au titre du préjudice moral,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 16 décembre 2026, Mme [B] [C] épouse [H] comparaît, représentée par son avocat.

Dans ses dernières écritures et à l’audience, elle maintient ses demandes introductives d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle allègue qu’aucun DPE ne lui a été communiqué lors de la signature du bail, alors que le logement s’est avéré particulièrement énergivore pour une température intérieure ne dépassant pas 15°en hiver. Elle indique que la SCEA [Y] ne justifie pas de la réalité et du montant des charges locatives, concernant la consommation d’eau, l’entretien d’espaces verts, d’un chemin de terre et de la pompe à eau ; qu’elle a provisionné la somme de 25 euros par mois de mai 2023 à mars 2024 sans que le bailleur ne régularise les charges ; que la SCEA [Y] devra en conséquence lui rembourser la somme de 250 euros. Elle allègue avoir respecté ses obligations en payant son loyer et entretenant le logement et rappelle qu’aucun état des lieux contradictoire n’a été réalisé en début et fin de bail. Elle soutient que la SCEA [Y] est débitrice du montant des travaux de pose d’un climatiseur dont elle a fait l’avance.

Au soutien de sa demande indemnitaire en paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, elle allègue que le logement était mal isolé et présentait des moisissures ; que les eaux pluviales s’infiltraient par les fenêtres des deux chambres ; que la proximité d’une salle des fêtes lui a occasionné des nuisances sonores nocturnes et diurnes, et olfactives (odeurs de cuisine et de friture). Elle ajoute que le système d’évacuation des eaux usées provoquait des remontées d’eaux usées par les canalisations et dans le garage ; que le débit d’eau était réduit en soirée.

Pour caractériser l’existence de son préjudice moral, elle allègue avoir souffert de l’indécence des lieux ; que la privation de sommeil lui a été particulièrement préjudiciable dans la mesure ou elle exerce un emploi de conductrice d’autobus ; que son jeune fils est atteint d’asthme.

La SCEA [Y] comparaît, représentée par son avocat.

Elle demande que Mme [B] [C] épouse [H] soit déboutée de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour s’opposer à la demande indemnitaire de la locataire, elle allègue que l’existence d’un préjudice de jouissance n’est pas démontrée. Elle réplique que Mme [B] [C] épouse [H] ne prouve pas que le logement soit mal isolé ou énergivore ; que Mme [B] [C] épouse [H] a loué l’appartement en étant informée par les clauses du bail et la situation des lieux que l’immeuble abritait une salle de réception, laquelle n’occasionne au demeurant aucune nuisance notable. Elle prétend que le bien loué dispose d’un compteur électrique individuel depuis 2015 ; que le DPE réalisé en 2024 a confirmé que le logement est classé C, comme en atteste les clauses du bail ; qu’une provision sur charges de 25 euros a été réclamée à compter du 6 avril 2023 concernant la taxe d’ordures ménagères, le traitement de l’eau provenant d’un puits, les éclairages des parties communes, l’entretien des espaces verts extérieurs…

Elle s’oppose au remboursement des travaux de pose d’un climatiseur conformément à la clause de l’avenant liant les parties. Elle se reconnaît toutefois débitrice de la somme de 429,78 euros au titre du dépôt de garantie et déclare avoir procédé au virement de cette somme.

A l’issue des débats, le juge des contentieux de la protection avise les parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 février 2026.

MOTIFS

— sur les préjudices de la locataire et l’absence de DPE

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent, préservant la sécurité physique et la santé des locataires, en bon état d’usage et de réparations, ainsi que les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse.

Selon l’article L.134-3-1 de la loi N°2010-788 du 12 juillet 2010, en cas de location de tout ou partie d’un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L.134-1 est joint à des fins d’information au contrat de location lors de sa conclusion.

En l’espèce, Mme [B] [C] épouse [H] prétend que le logement loué présente des moisissures consécutives à un défaut d’étanchéité des menuiseries ; qu’il ne dispose d’aucune isolation, le chauffage étant inadapté et ne maintenant pas en hiver une température supérieure à 15°; que le système d’évacuation des eaux usées provoque des remontées d’eaux usées.

Or, elle ne démontre pas l’existence de ces désordres, au demeurant contestés par la SCEA [Y], au moyen d’un procès-verbal de constat, d’un rapport de visite des services municipaux de la commune de [Localité 6] ou même d’une lettre mettant en demeure le bailleur de procéder aux réparations.

La SCEA [Y] verse aux débats le diagnostic de performance énergétique réalisé le 24 septembre 2024 après le départ de la locataire qui classe le logement en catégorie C, comme indiqué au contrat de bail. Dès lors, la locataire ne peut invoquer aucun préjudice, fût-il de perte de chance d’avoir loué un logement bénéficiant d’une meilleure performance énergétique.

La présence au sein du mas d’une salle de réception était apparente lors de la conclusion du bail et rappelée dans ses clauses ; il ressort en outre des attestations concordantes établies par les précédents locataires que les nuisances induites étaient modérées et circonscrites aux fins de semaines.

Mme [B] [C] épouse [H] ne démontre pas davantage que les nuisances sonores nocturnes qu’elle dénonce excédaient les troubles anormaux du voisinage, au moyen notamment de dépôts de plainte ou d’un constat de commissaire de justice.

La SCEA [Y] n’a donc pas manqué à son obligation de délivrance conforme et à sa garantie de jouissance paisible de la chose louée.

Mme [B] [C] épouse [H] sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance et moral.

— sur la demande en remboursement des provisions sur charges

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont accessoires au loyer principal et exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les charges peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

En l’espèce, le contrat de bail ne stipule pas le versement de provisions sur charges.

En cours de bail, par lettre non datée adressée à l’ensemble des locataires occupant le mas de [Localité 7], la SCEA [Y] réclamait le paiement d’une provision sur charges de 25 euros par mois, relative au paiement de la taxe d’ordures ménagères, du puisage et du traitement de l’eau, des éclairages des parties communes et de l’entretien des espaces verts du mas.

Il est établi que Mme [B] [C] épouse [H] a réglé la provision mensuelle à compter de mai 2023 et jusqu’au terme du bail.

La SCEA [Y] verse aux débats de multiples factures des dépenses engagées mais ne produit aucun compte de régularisation des charges individualisé au terme de l’année 2023 et au départ de la locataire, de sorte que Mme [B] [C] épouse [H] est fondée à solliciter la répétition des provisions indûment payées.

La SCEA [Y] sera en conséquence condamnée à lui payer la somme de 250 euros.

— sur la demande en remboursement du coût des travaux financés par la locataire

Mme [B] [C] épouse [H] sollicite le remboursement des frais d’installation d’un climatiseur dans le logement loué, dont elle a fait l’avance.

Il résulte en effet de l’avenant au contrat de bail en date du 1er avril 2023 que la SCEA [Y] a installé un climatiseur fixe ; que cette dépense évaluée à 3 325,25 euros a été supportée par Mme [B] [C] épouse [H], à charge pour le bailleur de procéder à son remboursement par une réduction mensuelle du loyer de 200 euros pendant 16 mois jusqu’en août 2024, puis une réfaction de 123,25 euros du loyer en septembre 2024.

Mme [B] [C] épouse [H] a quitté les lieux le 18 mars 2024 ; la SCEA [Y] a imputé sur le loyer la somme globale de 2 400 euros (200 euros x 12 mois, la dernière échéance ayant majoré le dépôt de garantie restitué le 18 mars 2024). Elle est donc débitrice de la somme de 925,25 euros (3 325,25 euros – 2 400 euros).

La pose d’un climatiseur fixe n’est pas une dépense d’entretien incombant au locataire mais constitue un élément pérenne d’équipement du logement dont le bailleur conserve le bénéfice au terme du bail.

La clause stipulant que la créance du locataire s’éteint lors du départ de ce dernier avant le terme de l’échéancier de remboursement est abusive et sera réputée non écrite.

La SCEA [Y] sera en conséquence condamnée à payer à Mme [B] [C] épouse [H] la somme de 925,25 euros au titre du remboursement du coût d’installation du climatiseur aux frais avancés par la locataire.

— sur la demande indemnitaire au titre de clauses abusives

Mme [B] [C] épouse [H] allègue que figurent au contrat de bail et son avenant du 1eravril 2023 des clauses litigieuses :

1- “le bien est situé dans un mas où se trouve une salle de réception pouvant occasionner quelques nuisances sonores, ce motif ne pourra en aucun cas être retenu contre le bailleur”,

2- “tout défaut de paiement dans les délais convenus emportera majoration de 10% sur la somme due”,

3- “si Mme [B] [C] épouse [H] rompt le bail avant septembre 2024, elle est dans l’obligation de laisser la climatisation en place et ne pourra exiger de quelconque remboursement de la part de la SCEA [Y]”.

Si les deux premières clauses alléguées peuvent être qualifiées d’abusives et contraires aux dispositions d’ordre public de la législation régissant les rapports locatifs, Mme [B] [C] épouse [H] ne justifie d’aucun préjudice en lien de causalité avec ces stipulations.

Sa demande en paiement de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Concernant la 3ième clause stipulant que la créance du locataire s’éteint lors du départ de ce dernier avant le terme de l’échéancier de remboursement des frais d’installation du climatiseur, son caractère illicite est établi. Quoique jugée non écrite et privée d’effet, cette stipulation a néanmoins incité Mme [B] [C] épouse [H] à demeurer dans les liens du bail, alors qu’elle aurait préféré quitter les lieux plus rapidement, comme en attestent les échanges avec son bailleur. Il s’en suit un préjudice moral subi par la locataire, qu’il est équitable de réparer par l’allocation de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

La SCEA [Y] sera en conséquence condamnée à payer à Mme [B] [C] épouse [H] la somme de 200 euros.

— sur les demandes accessoires

La SCEA [Y] succombant au principal, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de Mme [B] [C] épouse [H] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner la SCEA [Y] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire en premier ressort,

Condamne la SCEA [Y] à payer à Mme [B] [C] épouse [H] la somme de 250 euros au titre de la restitution des provisions sur charges,

Condamne la SCEA [Y] à payer à Mme [B] [C] épouse [H] la somme de 925,25 euros au titre du remboursement du coût d’installation du climatiseur,

Condamne la SCEA [Y] à payer à Mme [B] [C] épouse [H] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du son préjudice moral,

Déboute Mme [B] [C] épouse [H] du surplus de ses demandes,

Condamne la SCEA [Y] aux dépens,

Condamne la SCEA [Y] à payer à Mme [B] [C] épouse [H] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCEA [Y] de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection