TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Minute N°

N° RG 25/00587 -

N° Portalis DBX2-W-B7J-K6PS

[W] [O],

[M] [O]

C/

[Y] [P]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 FEVRIER 2026

DEMANDEURS

Mme [W] [O]

[Adresse 3] [Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Sylvie LAROCHE, avocat au barreau de NIMES

M. [M] [O]

[Adresse 3] [Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Sylvie LAROCHE, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEURS :

M. [Y] [S]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par la SELARL BECRIT GLONDU NOELLE, avocats au barreau de NIMES

M.[T] [S]

née le 26 octobre 1990 à [Localité 4]

domicilié [Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par la SELARL BECRIT GLONDU NOELLE, avocats au barreau de NIMES

M. [Z] [S]

né le 20 mai 1994 à [Localité 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par la SELARL BECRIT GLONDU NOELLE, avocats au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, juge des contentieux de la protection

Auditrice de justice : LE NOE Katell

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 16 décembre 2025

Date du Délibéré : 24 février 2026

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 24 Février 2026 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [P], M. [T] [P] et M. [Z] [P] sont propriétaires indivis d’un logement à usage d’habitation situé à [Localité 6], [Adresse 8].

Par acte notarié du 4 février 2019, ils ont convenu de désigner M. [Y] [P] en qualité de gérant de l’indivision.

Par acte du 1er février 2021, M. [Y] [S] a donné à bail à M. [M] [O] et Mme [W] [O] le logement à usage d’habitation, moyennant un loyer de 620 euros et une provision sur charges de 30 euros.

En janvier 2022, un sinistre de dégât des eaux survenu dans le logement.

Le 16 mai 2023, l’assureur déniait sa garantie locative au motif que l’humidité présente dans le logement provenait d’un phénomène de condensation lié à un manque d’entretien et d’isolation.

Le 11 juillet 2023, les services techniques de la Mutualité Sociale Agricole (M. S.A) du Languedoc, organisme payeur de l’aide au logement, constatait que le logement n’était pas conforme aux normes de la décence et mettait le bailleur en demeure d’effectuer les travaux de mise aux normes.

Le 22 janvier 2024, M. [M] [O] et Mme [W] [O] ont définitivement quitté les lieux.

Par acte du 25 mars 2025, M. [M] [O] et Mme [W] [O] ont fait citer M. [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir réparation de leur préjudice de jouissance.

A l’audience du 16 décembre 2025, M. [M] [O] et Mme [W] [O] comparaissent, représentés par leur avocat.

Dans leurs dernières écritures et à l’audience, ils demandent sur le fondement des dispositions de l’article 1719 du code civil et du décret N°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement indécent, la condamnation solidaire de M. [Y] [P], M. [T] [P] et M. [Z] [P] au paiement de :

—  7 440 euros (620 euros x 12 mois) au titre de leur préjudice de jouissance,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive du bailleur à entreprendre les travaux d’entretien,

—  1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils allèguent que quelques mois après leur entrée dans les lieux, de graves problèmes d’humidité sont apparus dans l’ensemble du logement ; que le bailleur est resté inactif jusqu’au terme du bail et pendant une durée de deux années. Ils concluent que le manque de ventilation du logement a provoqué le phénomène de condensation à l’origine des moisissures présentes dans l’ensemble du logement ; que l’aération ponctuelle du logement était assurée par ses occupants.

M. [T] [P] et M. [Z] [P] sont intervenus volontairement à l’instance.

Dans leurs dernières écritures et à l’audience, M. [Y] [S], M. [T] [P] et M. [Z] [P] demandent au juge des contentieux de la protection de débouter les locataires de leurs demandes. Il sollicitent à titre reconventionnel la condamnation des locataires au paiement de la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice né de l’exécution déloyale et de mauvaise foi du contrat de bail, outre la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils répliquent que les locataires échouent à démontrer le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent ; que l’installation d’une VMC n’est pas obligatoire dans les logements anciens et qu’il convient de palier à cette absence par une ouverture régulière des portes et fenêtres afin d’assurer un renouvellement de l’air ambiant. Ils concluent que M. [M] [O] et Mme [W] [O] n’ont pas suffisamment aéré le logement et précisent que le rapport de visite a été établi par la M. S.A de manière non-contradictoire, le bailleur n’ayant pas été convoqué aux opérations d’expertise.

Au soutien de leur demande indemnitaire, ils allèguent avoir pris la décision d’installer une VMC après la visite de la M. S.A ; que les locataires ont empêché les artisans d’intervenir en refusant d’honorer les rendez-vous, et ce jusqu’au terme du bail.

A l’issue des débats, le juge des contentieux de la protection avise les parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 février 2026.

MOTIFS

— sur l’indécence du logement et le préjudice de jouissance des locataires

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant par apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

En l’espèce, lors de l’entrée dans les lieux le 1er février 2021, les murs étaient peints en blanc en bon état d’usage ; les fenêtres présentaient un défaut de fermeture.

Le cabinet AFD a été mandaté par les locataires suite au sinistre afin de rechercher une éventuelle fuite. Il résulte du rapport établi le 11 février 2022 que le dégât des eaux constaté dans les chambres, la salle de bains, la cuisine et le salon est dû à un phénomène de condensation provenant d’un manque de ventilation du logement ; le dégât des eaux survenu dans la chambre N°3 provient de la toiture. Le taux d’humidité relevé variait entre 8 et 35%. Les photos annexées au rapport montrent la présence de moisissures à la jonction des fenêtres, aux plafonds ; les éléments de chauffage et sanitaires étaient étanches et aucune fuite n’était détectée. Le rapport démontre une ventilation naturelle et l’absence d’entrée d’air sur l’ensemble des portes du logement (détalonnage insuffisant).

L’assureur du bailleur dans un courriel du 21 mars 2022 préconisait à la lecture du rapport la pose de grilles sur les huisseries des fenêtres et une meilleure aération/chauffage du logement par les locataires. Le bailleur a fait établir un devis concernant la pose d’entrées d’air dans les chambres et d’une VMC dans les pièces humides (devis de Mme [V] [I] du 24 novembre 2023).

Il résulte du rapport de la M. S.A le 20 juillet 2023, que le logement n’est pas conforme aux normes de la décence, au motif qu’il présente des traces de moisissures dans son ensemble dues à un phénomène de condensation provenant d’un manque de ventilation du logement, d’un “problème au niveau de la toiture” et de “menuiseries intérieures insuffisantes dans l’ensemble du logement”.

Si l’aération du logement par les locataires apparaît indispensable au phénomène de ventilation naturelle du logement, les insuffisances du logement sont avérées (absence de grilles de ventilation aux fenêtres et détalonnage insuffisant des portes intérieures). L’étanchéité de la toiture n’est pas démontrée par le bailleur.

Le bailleur a été informé par un courriel de son assureur de cette situation dès le 21 mars 2022 et n’a engagé des démarches auprès des artisans qu’à compter du mois de juillet 2023. A cette période, il ressort des échanges de courriels entre les parties que les locataires n’ont, jusqu’à leur départ, aucunement facilité la prise de rendez-vous.

En conséquence, le préjudice de jouissance des locataires sera indemnisé sur la période du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2023, sur une période de 18 mois, par l’allocation de la somme mensuelle de 200 euros (3 600 euros).

— sur la résistance abusive du bailleur

La résistance abusive du bailleur à entreprendre les travaux n’est pas démontrée et les locataires seront déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts.

— sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

La carence des locataires à compter du mois de juillet 2023 et jusqu’au terme du bail a été prise en compte dans l’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

La demande reconventionnelle du bailleur sera en conséquence rejetée.

— sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [Y] [S], M. [T] [P] et M. [Z] [P] succombant au principal, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

M. [M] [O] et Mme [W] [O] étant bénéficiaires de l’aide juridictionnelle totale, M. [Y] [S], M. [T] [P] et M. [Z] [P] rembourseront à l’Etat le montant des frais prévus par les articles 43 de la loi du 10 juillet 1991 et 123 du décret du 19 décembre 1991 relatif à l’aide juridictionnelle.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de l’Etat les sommes avancées au titre de l’aide juridictionnelle dans les droits de M. [M] [O] et Mme [W] [O] et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum M. [Y] [S], M. [T] [P] et M. [Z] [P] à payer à Maître [H] [A] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 37 al 2 de la loi du 10 juillet, à charge pour cette dernière de renoncer au bénéfice de la part contributive versée par l’Etat si elle parvient à recouvrer cette somme.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [S], M. [T] [P] et M. [Z] [P] à payer à M. [M] [O] et Mme [W] [O] la somme de la somme de 3 600 euros,

REJETTE les autres demandes de M. [M] [O] et Mme [W] [O],

DEBOUTE M. [Y] [S], M. [T] [P] et M. [Z] [P] de leur demande reconventionnelle,

CONDAMNE in solidum M. [Y] [S], M. [T] [P] et M. [Z] [P] aux dépens,

CONDAMNE in solidum M. [Y] [S], M. [T] [P] et M. [Z] [P] à payer à Maître [H] [A] la somme 500 euros sur le fondement de l’article 37 al 2 de la loi du 10 juillet, à charge pour cette dernière de renoncer au bénéfice de la part contributive versée par l’Etat si elle parvient à recouvrer cette somme,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 24 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection