TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 25/00678 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FA6N

Minute 25-

Jugement du :

23 septembre 2025

La présente décision est prononcée le 23 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 22 avril 2025

DEMANDEUR (S) :

S.A. [Localité 5] HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par

ET

DÉFENDEUR (S) :

Madame [L] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 01/07/2020, la SEM [Localité 5] Habitat a donné bail à Madame [W] [L] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 344,70 euros, outre les charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire par acte d’huissier en date du 06/11/2024 pour un montant en principal de 2314,25 euros au principal.

Par acte d’huissier en date du 14/02/2025, la SEM Reims Habitat, a fait délivrer assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS à l’audience du 22/04/2025 aux fins de :

— Constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation de la location consentie à Madame [L] [W] ;

— Dire que dans le délai de deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux, Madame [W] [L] devra rendre libre le logement occupé, tant d’elle-même, que de tous occupants de son fait ;

— Dire et ordonner que faute par elle de se conformer volontairement aux dispositions de la décision à intervenir, la SEM [Localité 5] Habitat sera autorisée à la faire expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin est ;

— La condamner au paiement de :

— la somme de 2393,50 euros pour loyers et charges dus au 31/01/2025;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux à compter du 01/02/2025.

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile) ;

— Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, la SEM [Localité 5] HABITAT a fait valoir que Madame [W] ne s’était pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 06/11/2024.

A l’audience du 22/04/2025, la SEM [Localité 5] HABITAT, représentée par personne dûment habilitée, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4855,88 euros.

Madame [W] [L], présente, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle précise le montant de ses revenus soit 1400 euros.

La bailleresse indique ne être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 01/07/2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction prorogé au 06/10/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La SEM [Localité 5] Habitat justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 06/11/2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14/02/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 14/02/2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22/04/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 01/07/2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06/11/24 pour la somme en principal de 2314,25 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07/01/2025 selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SEM [Localité 5] HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [W] [L] restait devoir la somme de 4855,88 euros à la date du 17/04/2025.

Madame [W] [L] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Elle sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Madame [W] [L] s’est présentée à l’audience et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il ressort des débats et des éléments de la procédure que Madame [W] [L] est en capacité de régler leur dette.

L’examen du relevé de compte montre que Madame [W] [L] a donc procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant, de sorte qu’ils sont éligibles aux dispositions ci-dessus rappelées.

Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, il convient d’accorder aux défendeurs des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Madame [W] [L] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Par ailleurs, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [L] succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SEM [Localité 5] Habitat;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01/07/2020 entre la SEM [Localité 5] Habitat et Madame [W] [L], concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] sont réunies à la date du 07/01/2025.

CONDAMNE Madame [W] [L] à verser à la Sem [Localité 5] Habitat la somme de 4855,88 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 17/04/2025.

AUTORISE, Madame [W] [L] à s’en acquitter, outre le loyer et charges courants, au moyen de 35 versements mensuels de 130 euros et d’un 36ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [W] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEM [Localité 5] Habitat puisse faire leur procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [W] [L] soit condamnée à verser à la SEM [Localité 5] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes;

CONDAMNE Madame [W] [L] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 23/09/2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Mélanie Fèvre, Magistrate à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge