TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/01429 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GVOI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [T] [P] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y], [G], [R] [W]

né le 25 Mars 1996 à , demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 15 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Monsieur [Y] [W] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], par contrat du 9 juillet 2021, pour un loyer mensuel de 103,52 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier le 22 décembre 2023 à Monsieur [Y] [W] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 741,15 euros, selon décompte en date du 27 novembre 2023.

Le même acte a fait commandement au locataire d’avoir à justifier de l’assurance du logement et de l’occupation du logement.

La SA d’HLM a ensuite fait assigner le 19 mars 2024 Monsieur [Y] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [W] et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

condamner Monsieur [Y] [W] au paiement de la somme de 1491,27 euros, représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire, arrêté au 5 mars 2024 ;

fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et l’y condamner en tant que de besoin ;

condamner Monsieur [Y] [W] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamner Monsieur [Y] [W] aux dépens qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de l’assignation.

A l’audience du 15 octobre 2024, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE – représentée avec pouvoir par Madame [T] [P], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1438,77 euros, hors frais. La société bailleresse a indiqué que le locataire était toujours en défaut d’assurance du logement. Elle a ajouté qu’il versait environ 17 euros par mois en plus du loyer et était toujours dans le logement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Cité à étude, Monsieur [Y] [W] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que le courrier de rendez-vous est revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2024.

Pendant le délibéré, le 18 octobre 2024, le bailleur a fait savoir, hors demande du juge, qu’il venait de recevoir l’attestation d’assurance du logement.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 20 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est précisé qu’il est demandé, à la lecture des motifs de l’assignation du 19 mars 2024 et au regard du visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 porté dans le dispositif de l’assignation, que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire au titre des impayés de loyer, quand bien même il est indiqué en outre dans les motifs que Monsieur [W] n’a pas justifié de l’assurance du logement.

En l’espèce, le bail du 9 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 9.1 des conditions générales, page 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 décembre 2023, pour la somme en principal de 741,15 euros.

Le commandement de payer a repris le délai de deux mois rappelé dans la clause résolutoire.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 22 février 2024 à 24 heures.

Entre le 22 décembre 2023 et le 22 février 2024 à 24 heures, Monsieur [Y] [W] n’a procédé à aucun règlement.

Il en résulte que Monsieur [Y] [W] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 22 décembre 2023.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement et de son stationnement accessoire sont donc réunies à la date du 23 février 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Monsieur [Y] [W] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [Y] [W] reste redevable des loyers jusqu’au 22 février 2024 et, à compter du 23 février 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 23 février 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [W] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (77,71 euros, 106,45 euros et 72,52 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 1438,77 euros à la date du 14 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

Absent à l’audience, Monsieur [Y] [W] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette actualisée, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [Y] [W] sera condamné au paiement de la somme de 1438,77 euros.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [Y] [W] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, absent à l’audience, Monsieur [W] n’a sollicité ni délais de paiement, ni suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur n’a formulé quant à lui aucune demande à ce titre, au regard du défaut d’assurance existant au moment de l’audience.

La production tardive, en délibéré, d’une assurance valable à compter du 18 octobre 2024 n’ôte rien à cette situation, qui aurait pu être appréhendée d’une autre manière si Monsieur [W] s’était présenté à l’audience.

Ainsi, il ne pourra pas lui être accordé des délais de paiement et une suspension des effets de la clause résolutoire, en application des dispositions de la loi du 27 juillet 2023.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Y] [W], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, Monsieur [Y] [W] sera condamné à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 9 juillet 2021 conclu entre la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Monsieur [Y] [W], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] et son emplacement de stationnement accessoire, sont réunies à la date du 23 février 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [W] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1438,77 euros (selon relevé de compte en date du 14 octobre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [W] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [W] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [W] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 décembre 2023 et celui de l’assignation du 19 mars 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2024, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,