TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00531 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DL3W

Plaidoirie le 01 Juillet 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e CUYNAT-BOUMELLIL

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT (SDH)

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par Maître Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par Maître Hugo JOCTEUR-MONROZIER, avocat au barreau de GRENOBLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [Z]

né le 08 Août 1977 à [Localité 11] (69)

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 3]

comparant en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 30 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 20 novembre 2015 consenti par la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, Monsieur [K] [Z] a pris en location un logement situé sis [Adresse 7] et un garage situé [Adresse 1], en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 493,49 euros pour le logement et d’un montant de 30 euros pour le garage.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 04 février 2025, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait délivrer un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1 007,88 euros au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 03 février 2025 et a signalé le 14 janvier 2025 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de Monsieur [K] [Z].

Par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 25 avril 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2025, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a assigné Monsieur [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• Condamner Monsieur [K] [Z] au paiement de la somme de 1259,22 euros montant de l’arriéré à la date du 07 avril 2025 et dira que ces loyers seront productifs d’intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

• Constater le résiliation de plein droit du bail qui a été consenti à Monsieur [K] [Z] par la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT – SDH réquérante suivant contrat de location sus vanté et ce, par suite de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce à compter de l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer ; subsidairement, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire compte tenu des manquements réitérés à son obligation de payer le loyer et les charges à leur échéance, et à compter du jugement à intervenir ;

• Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [Z] ainsi que tout occupant de son chef qu’il occupe sis [Adresse 6] et du garage n°0909-01-99-9001 accessoire au logement et à la même adresse susindiquée, dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le con cours de la [Localité 9] Publique ;

• Dire que faute pour Monsieur [K] [Z] de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la [Localité 9] Publique ;

• Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant d’un loyer, tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié majoré de 10 % outre charge et taxes, et condamner Monsieur [K] [Z] à la payer à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à son départ effectif ;

• Autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobilliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix aux frais de Monsieur [K] [Z], risques et périls ;

• Condamner Monsieur [K] [Z] au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

• De ne pas s’opposer à l’exécution provisoire de droit de la décision à venir, conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile ;

• Condamner, suivant les dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, en tous les frais et dépens de l’instance et suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 04 avril 2025 et du présent acte ;

Monsieur [K] [Z] s’est présenté le 05 juin 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que Monsieur [K] [Z] vit dans le logement en cause avec son fils et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 1476,21 euros, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées est de 973,68 euros. Monsieur [K] [Z] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’il s’est engagé à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 01 juillet 2025, en présence de la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 809,22 euros suivant décompte arrêté au 16 juin 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. La SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Monsieur [K] [Z] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il n’est pas contesté que les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la sécurité sociale.

La SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie d’un courrier adressé le 03 février 2025.

La SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT justifie du signalement de la situation d’impayés de Monsieur [K] [Z] auprès de la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 25 avril 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). »

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT produit aux débats un décompte qui établit que Monsieur [K] [Z] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de décembre 2023.

Au vu de ces impayés, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait délivrer à Monsieur [K] [Z], le 04 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 5 avril 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 16 juin 2025 à la somme de 809,22 euros au paiement de laquelle Monsieur [K] [Z] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité.

Sur les délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en confédération des besoins du créanciers, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Compte tenu des déclarations du défendeur à l’audience et du diagnostic social et financier établit par l’Udaf de l’Isère, il convient de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif, et de rappeler qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, d’une part la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [Z] et de tout occupant de son chef sans droit ni titre du logement en cause, et d’autre part, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible et Monsieur [K] [Z] sera, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenu de payer à la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité sollicitée en demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [Z], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 5 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à payer à la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme de 809,22 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés du logement au 16 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, Monsieur [K] [Z] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 50 euros avant le 15 de chaque mois pendant 17 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera privée d’effet si le locataire se libère de la dette dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

et, dans ce cas :

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, sans majoration de 10%, due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à payer à la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, l’indemnité d’occupation comme fixée plus haut jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que Monsieur [K] [Z], devra libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [K] [Z], et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé sis [Adresse 7], et du garage situé [Adresse 1] ;

AUTORISE la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

DEBOUTE la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION