5AA Minute N°

N° RG 25/00015 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GSP7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 26 SEPTEMBRE 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [K] [S]

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Stéphane PRIMATESTA, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Baptiste LE FORT, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [J] [T]

né le 13 Mars 1984 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 MAI 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 04 JUILLET 2025, DATE PROROGEE AU 26 SEPTEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 27 juin 2019, la société anonyme d’habitations à loyer modéré IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT (la SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT) a donné à bail à [J] [T] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 412,97 €, incluant le loyer du garage, du pour le jardin ; augmenté d’une provision sur charges de 27,13 €.

Le 27 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à [J] [T] pour un montant en principal de 1 205,43 € au titre des loyers dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, la société anonyme d’habitations à loyer modéré IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner [J] [T] au paiement de 2 642,13 € au titre des loyers et charges dus au 31 octobre 2024,ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges, révisable selon les clauses contractuelles, soit 478,90 € au jour de la délivrance de l’assignation ;

— condamner [J] [T] à lui verser la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 11 avril 2025, l’affaire a été renvoyée d’office.

A l’audience du 9 mai 2025, la SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a maintenu ses demandes, sauf à porter sa réclamation au titre des arriérés à la somme de 3 154,57 € au 7 mai 2025.

Elle expose néanmoins que le paiement des loyers courant a repris, et qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, à raison de 100 euros mensuels.

[J] [T] indique reconnaître sa dette, en l’expliquant par une baisse de revenus due à un arrêt de travail par suite d’une situation de harcèlement moral, ce qui a eu pour conséquence l’émergence d’un épisode dépressif. Il bénéficie d’un suivi social et d’une aide à la gestion du budget. Il est célibataire, et perçoit 800 euros d’indemnités journalières, outre 450 euros mensuels de son assurance complémentaire, et 230 euros d’aide de la CPAM. La perception de ces sommes en deux fois le conduit à acquitter l’intégralité du loyer en début de mois, et la somme de 100 euros au titre de l’apurement en fin de mois. Il acquitte par ailleurs des mensualités pour un crédit automobile, à raison de 150 euros mensuels pendant 8 ans, et espère pouvoir augmenter les mensualités d’apurement dès son retour à l’emploi.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 4 juillet 2025, date prorogée au 26 septembre 2025 en raison d’une surcharge de travail du greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 23 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la CCAPEX de la [Localité 5] le 28 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur le montant des sommes dues

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation disposant que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 27 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 octobre 2024.

Au vu du décompte produit par la SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, arrêté au 7 mai 2025, le bailleur justifie que lui était due à cette date la somme de 3 154,57 €.

Il convient de déduire de cette somme la somme de 596,44 euros (85,87 + 87,77 + 144,12 + 193,30 + 13 + 72,38) correspondant aux frais.

Par conséquent, [J] [T] sera condamné au paiement de 2 558,13 euros, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du diagnostic social et financier, établi en cours d’instance, et communiqué à l’avocat de la demanderesse par les soins du greffe le 13 mars 2025, que [J] [T] perçoit des revenus mensuels d’environ 1515 euros, correspondant globalement aux déclarations qu’il a faites à l’audience. Il acquitte environ 497 euros de charges, y compris au titre d’un crédit consommation et d’un apurement de dette d’assurance. Il a repris le paiement du loyer courant, auquel il ajoute l’acquittement d’une somme de 100 euros 15 jours après, au titre de l’apurement de l’arriéré locatif.

Il apparaît que les difficultés professionnelles et de santé de [J] [T] ont présidé à l’apparition de l’arriéré locatif, que le locataire s’emploie désormais à apurer, en engageant par ailleurs des démarches aux fins d’obtenir une reconnaissance de travailleur handicapé, ce qui accompagnera son retour à l’emploi. [J] [T] bénéficie d’un accompagnement social pour étayer cette trajectoire de reprise en main de sa situation financière et personnelle.

La proposition qu’il formule, de s’acquitter de sa dette à raison de 100 € par mois incluant le loyer est compatible avec le délai de trois ans prévu par les dispositions légales rappelées ci-dessus.

Par conséquent, il sera accordé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, selon des modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Il sera précisé, à cet égard, que dans l’hypothèse d’un non-respect des délais de paiement, il pourra être procédé à l’expulsion du locataire, outre l’exigibilité d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, révisable selon les stipulations contractuelles, et au bénéfice du bailleur, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [J] [T] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Aucune considération tirée de l’équité ne permet en revanche de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT ;

CONSTATE à la date du 28 octobre 2024 la résiliation du bail conclu entre la SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT d’une part, et [J] [T] d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [J] [T] à la SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT à une somme égale au montant du loyer mensuel révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ;

CONDAMNE [J] [T] à payer à la SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 2 558,13 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 7 mai 2025, incluant l’indemnité d’avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

DÉBOUTE la SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT du surplus de ses demandes ;

ACCORDE à [J] [T] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISE en conséquence [J] [T] à s’acquitter de sa,dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 25 mensualités de 100 € puis par une 26ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 25 de chaque mois et pour la première fois le 25 du mois suivant la signification de la présente décision;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par [J] [T] , la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,à défaut par [J] [T] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,[J] [T] sera tenu à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

DÉBOUTE la SOCIETE IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [J] [T] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation, ainsi que le coût de la notifaction à la CCAPEX ainsi qu’à la Préfecture de la [Localité 5] ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE