TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/01415 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GVNL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [I]

né le 19 Mai 1940 à [Localité 4] (LOIRET), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Benoît BERGER de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [H] [M] épouse [I]

née le 03 Mai 1942 à [Localité 3] (LOIRET), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Benoît BERGER de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [V], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 15 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2023, Monsieur [Z] [I], ayant pour mandataire Madame [H] [I], a donné en location à Monsieur [R] [V] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 590 euros hors charges, payable d’avance le 10 de chaque mois. Le bail a pris effet le jour même.

Puis, des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [I] et Madame [H] [M] épouse [I] ont fait signifier le 21 décembre 2023 à Monsieur [R] [V] un commandement de payer les loyers et charges pour un montant en principal de 1770 euros, selon décompte incluant l’échéance de décembre 2023.

Monsieur [Z] [I] et Madame [H] [M] épouse [I] ont ensuite fait assigner Monsieur [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans statuant au fond, par acte de commissaire de justice signifié le 26 mars 2024, aux fins suivantes :

— déclarer l’action recevable ;

— constater que les manquements du locataire Monsieur [R] [V] à ses obligations légales et contractuelles sont de nature à provoquer la résiliation du contrat ;

— ordonner en conséquence à Monsieur [R] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement ;

— dire qu’à défaut pour Monsieur [R] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur et Madame [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamner Monsieur [R] [V] à leur verser la somme de 3540 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, actualisée au 25 mars 2024 ;

— condamner Monsieur [R] [V] à leur verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la libération du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au titre de la réparation du préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code civil ;

— condamner Monsieur [R] [V] à leur payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [R] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— débouter Monsieur [R] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

A l’audience, qui s’est tenue le 15 octobre 2024, Monsieur [Z] [I] et Madame [H] [M] épouse [I], représentés par leur avocat, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes et ont actualisé la dette locative à la somme de 7820 euros. Ils ont précisé qu’aucun règlement n’avait été effectué par Monsieur [R] [V].

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Cité à étude, Monsieur [R] [V] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [V], qui avait un emploi jusqu’en septembre 2023, serait désormais sans emploi, ce qui aurait eu pour effet de générer un déséquilibre de son budget.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 26 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mars 2024, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur la résiliation pour faute :

Conformément à l’article 1224 du Code civil, la résolution peut résulter d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort du décompte fourni lors de l’audience par le bailleur que Monsieur [R] [V] est en situation de loyers impayés depuis le mois d’octobre 2023.

Un commandement de payer la somme en principal de 1770 euros lui a été signifié le 21 décembre 2023.

Malgré cela, il n’a procédé à aucun règlement entre le mois d’octobre 2023 et le 10 octobre 2024.

La dette a donc augmenté, jusqu’à représenter un total de 7820 euros au moment de l’audience, taxe d’ordures ménagères incluse (ce qui sera examiné ci-dessous).

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [R] [V] à la date de l’audience du 15 octobre 2024.

L’expulsion de Monsieur [R] [V] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités qui seront précisées dans le dispositif.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [Z] [I] et Madame [H] [M] épouse [I] produisent un décompte démontrant que Monsieur [R] [V] reste devoir, après soustraction du montant de la taxe d’ordures ménagères (150 euros), la somme de 7670 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 10 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Cette somme ne prend pas en compte le montant de la taxe d’ordures ménagères, faute de justificatif relatif à son montant.

Elle inclut en revanche, à compter du 15 octobre 2024 et jusqu’au 31 octobre 2024, le montant de l’indemnité d’occupation due par l’occupant du logement à partir de la résiliation du bail, comme explicité ci-dessous.

Absent à l’audience, Monsieur [R] [V] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [R] [V] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 7670 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés à la date du 10 octobre 2024.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 15 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges indexé et tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. La période du 1er au 31 octobre 2024 étant d’ores et déjà prise en compte dans la dette locative calculée ci-dessus, l’indemnité d’occupation non incluse dans la dette locative et mentionnée dans le dispositif débutera à partir de l’échéance de novembre 2024.

En l’absence de toute reprise du paiement du loyer au moment de l’audience et en raison de l’absence du défendeur à cette audience, la question de l’octroi d’office de délais de paiement n’a pas été mise dans les débats par le juge.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 décembre 2023, ainsi que celui de l’assignation du 26 mars 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [R] [V] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er septembre 2023 entre Monsieur [Z] [I] et Madame [H] [M] épouse [I], d’une part, et Monsieur [R] [V], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], et cela aux torts exclusifs du locataire, pour non-paiement du loyer et des charges, et cela à compter du 15 octobre 2024, date de l’audience ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [Z] [I] et Madame [H] [M] épouse [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] à verser à Monsieur [Z] [I] et Madame [H] [M] épouse [I] la somme de 7670 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés à la date du 10 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] à verser à Monsieur [Z] [I] et Madame [H] [M] épouse [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 décembre 2023, ainsi que celui de l’assignation du 26 mars 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] à payer à Monsieur [Z] [I] et Madame [H] [M] épouse [I] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 2 décembre 2024, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,