TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00488 – N° Portalis DBX4-W-B7J-U3CR

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Avril 2026

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [E] [O], domicilié en cette qualité au dit siège

C/

[D] [A] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e DURAND

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 16 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [E] [O], domicilié en cette qualité au dit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [D] [A] [C], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 9 juillet 2024, la SA ALTEAL a donné à bail à Madame [D] [A] [C] un logement à usage d’habitation (log 13), un garage et un parking situés [Adresse 6], [Localité 2] [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 776,42€, 15€ pour le parking et 20€ pour le garage provision sur charges non comprise.

Le 8 août 2025, la SA ALTEAL a fait signifier à Madame [D] [A] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, la SA ALTEAL ensuite fait assigner Madame [D] [A] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2015,23€, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au 6 octobre 2025, à parfaire à l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels jusqu’à la libération effective des lieux, revalorisable selon le contrat,

— d’une somme de 500€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 17 février 2026, la SA ALTEAL, représentée par son conseil, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4300€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise. Elle indique être d’accord avec les délais de paiement sollicités en défense. Elle précise que l’assurance a été justifiée par la locataire et que ce moyen n’est donc pas maintenu.

Madame [D] [A] [C], comparante, reconnait la dette et sollicite de pouvoir rester dans les lieux ainsi que des délais de paiement. [Z] s’engage à apurer la dette en 5 mensualités. Elle indique avoir eu des difficultés car elle a dû aider sa fille financièrement qui devait trouver un logement pour aller à l’université. Elle précise travailler comme agent technique et percevoir 1720€ de salaire outre 620€ d’aides. Elle ajoute avoir trois enfants et ne pas avoir d’autres dettes.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 9 juillet 2024 contient une clause résolutoire (article 10) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2412,57€ a été signifié le 8 août 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [D] [A] [C] a réglé dans le délai de deux mois la somme de 2712,57€ (800+812,57+1100).

Aux termes de l’article 1342-10 du Code civil, "le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement."

Madame [D] [A] [C] n’ayant pas donné d’instructions particulières d’imputation pour ces règlements, il convient d’imputer lesdits paiements sur la dette qu’elle avait le plus intérêt à payer, à savoir les impayés figurant sur le commandement de payer du 8 août 2025 puisque cela permettait de régulariser l’ensemble des termes du commandement de payer et donc de paralyser le jeu de la clause résolutoire.

Par conséquent, la SA ALTEAL sera déboutée de sa demande tendant à la constatation de la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire et de sa demande subséquente en expulsion et en indemnité d’occupation.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA ALTEAL produit un décompte du 10 février 2026 démontrant que Madame [D] [A] [C] reste devoir la somme de 4300€, mensualité de janvier 2026 comprise.

Madame [D] [A] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4300€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […]".

Compte tenu des ressources de Madame [D] [A] [C], des propositions d’apurement de la dette faites à l’audience et de l’accord du bailleur, elle apparait en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [A] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de l’issue du litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles exposés par elle pour agir en justice et non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS la SA ALTEAL de sa demande tendant à faire constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies sur le fondement du commandement de payer du 8 août 2025 ;

DEBOUTONS la SA ALTEAL de sa demande d’expulsion de Madame [D] [A] [C] [F] et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [D] [A] [C] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 4300 € (décompte arrêté au 10 février 2026, incluant la mensualité de janvier 2026) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [D] [A] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 715 € et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord du bailleur ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS la SA ALTEAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [D] [A] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,