TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/05285 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G5M2

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [W] [P] poursuites et diligences de SAS NEXITY LAMY [Adresse 2] en qualité de mandataire, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Arthur DA COSTA de la SELARL MALTE AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS, , postulant

M^e BRUMM ET ASSOCIÉS IMPLID LEGAL, avocat au barreau de LYON, plaidant

Madame [O] [V] poursuites et diligences de SAS NEXITY LAMY [Adresse 2] en qualité de mandataire, demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Arthur DA COSTA de la SELARL MALTE AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS, , postulant

M^e BRUMM ET ASSOCIÉS IMPLID LEGAL, avocat au barreau de LYON, plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [N] [I] [C] DIT [B], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Monsieur [H] [P] et Madame [O] [V] ont donné à bail à Madame [N] [C] DIT [B] un bien à usage d’habitation avec parking situés [Adresse 4], par contrat du 28 août 2023, pour un loyer mensuel de 650 euros et 50 euros de provisions sur charges, payables d’avance, le premier jour du mois. Le bail a pris effet le 29 août 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [P] et Madame [O] [V] ont fait signifier le 1er février 2024 à Madame [N] [C] DIT [B] un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2112,54 euros, selon décompte daté du 29 janvier 2024.

Monsieur [H] [P] et Madame [O] [V] ont ensuite fait assigner le 28 mai 2024 Madame [N] [C] DIT [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

— constater la résiliation du bail des locaux situés [Adresse 4], appartement, parking, les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;

— ordonner l’expulsion de la locataire, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;

— condamner Madame [N] [C] DIT [B] au paiement de la somme de 4200,36 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dus au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;

— condamner Madame [N] [C] DIT [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Madame [N] [C] DIT [B] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2024.

A cette audience, Monsieur [H] [P] et Madame [O] [V], représentés par leur avocat, substitué, ont maintenu leurs demandes et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 8470,75 euros hors frais. Il a été indiqué que le paiement du loyer n’avait pas repris.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Citée à étude, Madame [N] [C] DIT [B] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue avant l’audience. Il en ressort que Madame [C] DIT [B] ne s’est pas présentée au rendez-vous qui lui a été proposé pour réaliser ce diagnostic.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 29 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 28 août 2023 contient une clause résolutoire (chapitre VIII, page 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er février 2024, pour la somme en principal de 2112,54 euros.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois à compter du commandement de payer pour régulariser les loyers impayés, malgré le nouveau délai de six semaines prévu par la loi du 27 juillet 2023, et le commandement de payer du 1er février 2024 reprend ce délai de deux mois conforme au bail, si bien qu’il y aura lieu de l’appliquer.

De la somme sollicitée, doivent être décomptés les frais de rejet d’encaissement (trois fois 12,18 euros) qui n’entrent pas dans les loyers et charges au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, si bien que Madame [N] [C] DIT [B] devait régler une somme de 2076 euros pour éteindre les causes du commandement de payer.

Le délai de paiement dont Madame [N] [C] DIT [B] bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 2 avril 2024 à 24 heures, le 1er avril 2024 correspondant à un lundi férié et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 1er février 2024 et le 2 avril 2024 à 24 heures, Madame [N] [C] DIT [B] n’a procédé à aucun règlement.

Il en résulte que Madame [N] [C] DIT [B] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 1er février 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 3 avril 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Madame [N] [C] DIT [B] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [N] [C] DIT [B] reste redevable des loyers jusqu’au 2 avril 2024 et, à compter du 3 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 3 avril 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges fixés lors de l’assignation, conformément à la demande, soit la somme de 700 euros, provision sur charges incluse.

Le bailleur produit un décompte pour faire valoir que Madame [N] [C] DIT [B] doit la somme de 8470,75 euros à la date du 13 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

De cette somme, doivent être décomptés les deux frais de rejet de 12,18 euros chacun qui n’ont pas été décomptés des frais par le demandeur et ne peuvent être imputés au locataire.

Doit également être décomptée l’augmentation annuelle du loyer survenue fin août 2024, dans la mesure où il est demandé la fixation de l’indemnité d’occupation au montant actuel du loyer et des charges dans l’assignation du 28 mai 2024, sans indexation, et que le loyer et la provision sur charges étaient alors de 700 euros (2,20 euros à décompter en août 2024, puis trois fois 22,73 euros).

Il en résulte une dette locative de 8376 euros.

Absente à l’audience, Madame [N] [C] DIT [B] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, elle sera condamnée au paiement de la somme de 8376 euros qui inclut les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de novembre 2024 comprise. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 2076 euros à compter du 1er février 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2100 euros (somme contenue dans l’assignation, de laquelle est soustraite celle du commandement de payer, hors les frais non retenus) à compter du 28 mai 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil et à la demande.

Madame [N] [C] DIT [B] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation courant postérieurement à l’audience sera fixée au montant du loyer et des charges existant au moment de l’assignation, tel que demandé dans l’assignation, soit la somme de 700 euros, cela afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

La question de l’octroi d’office de délais de paiement n’a pas été mise dans les débats, en l’absence de reprise du paiement du loyer au moment de l’audience et la locataire ne pouvant donc juridiquement pas bénéficier de délais de paiement ou d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [N] [C] DIT [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [N] [C] DIT [B] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 août 2023 entre Monsieur [H] [P] et Madame [O] [V], d’une part, et Madame [N] [C] DIT [B], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation et son parking situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 3 avril 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [C] DIT [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [C] DIT [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [H] [P] et Madame [O] [V] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [N] [C] DIT [B] à verser à Monsieur [H] [P] et Madame [O] [V] la somme de 8376 euros (selon décompte du 13 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), relative aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2076 euros à compter du 1er février 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2100 euros à compter du 28 mai 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [N] [C] DIT [B] à verser à Monsieur [H] [P] et Madame [O] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 700 euros, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [N] [C] DIT [B] à verser à Monsieur [H] [P] et Madame [O] [V] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [C] DIT [B] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,