TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/03382 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZUO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [K] [E] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [I], [Y] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 13 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

La SA d’HLM IMMOBILIERE CENTRE LOIRE (désormais [Adresse 3]) a donné à bail à Madame [I] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 26 janvier 2016, pour un loyer mensuel de 302,24 euros hors charges, payable à terme échu.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement réalisé le 26 janvier 2016.

Par lettre recommandée avec avis de réception tamponnée comme reçue le 18 septembre 2023 par le bailleur, Madame [I] [G] a donné congé du logement et a indiqué bénéficier d’un préavis réduit d’un mois.

Un état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal par un commissaire de justice le 6 décembre 2023.

Un décompte définitif des sommes dues a été effectué le 26 janvier 2024 et envoyé à la locataire sortante par lettre recommandée avec avis de réception.

Par lettre recommandée avec avis de réception envoyée le 5 avril 2024, le bailleur a mis en demeure Madame [I] [G] de régler la somme de 5418,84 euros.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a ensuite fait assigner le 2 juillet 2024 Madame [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

— condamner Madame [I] [G] au paiement de la somme de 1654,76 euros au titre des frais de remise en état engagés par le bailleur suite au départ de la locataire du logement, au visa de l’article 1240 du Code civil, outre intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023, date de l’état des lieux de sortie, sur le fondement de l’article 1231-7 du Code civil ;

— condamner Madame [I] [G] au paiement des sommes de 3352,12 euros, au titre des loyers impayés (déduction faite du dépôt de garantie du logement) et de 411,96 euros au titre des charges impayées, au visa de l’article 1103 du Code civil, outre intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023, date de l’état des lieux de sortie sur le fondement de l’article 1231-7 du Code civil ;

— condamner Madame [I] [G] à payer la somme de 800 euros au titre des dépens et des frais d’exécution, outre intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023, date de l’état des lieux de sortie, sur le fondement de l’article 1231-7 du Code civil ;

— condamner Madame [I] [G] au paiement de la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles engagés par la requérante sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023, date de l’état des lieux de sortie, sur le fondement de l’article 1231-7 du Code civil ;

— la condamner à supporter les entiers dépens de l’instance et les frais d’exécution nécessaires s’il y a lieu, sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

Lors de l’audience du 13 décembre 2024, la SA [Adresse 5], représentée avec pouvoir par Madame [K] [E], employée du bailleur, a maintenu ses demandes et déposé ses pièces. Elle a indiqué que la locataire réglait 100 euros par mois et a demandé des délais de paiement reprenant ce montant.

Citée à personne, Madame [I] [G] n’a pas comparu et n’était pas représentée à cette audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel au vu du montant de la demande et l’assignation ayant été signifiée à personne.

I. SUR LES LOYERS ET CHARGES :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Outre le contrat de bail du 26 janvier 2016, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un relevé de compte daté du 3 décembre 2024, ainsi que le décompte définitif daté du 26 janvier 2024.

Il se comprend à la lecture de ces pièces que le bailleur a fixé comme terme du bail et de l’obligation de paiement du loyer la date du 18 octobre 2023. Cette date correspond à celle de réception du congé, à laquelle est ajouté un mois de préavis réduit.

Elle peut donc être retenue comme date de terme du bail et de l’obligation de paiement du loyer et des charges.

A cette date, le relevé de compte fait apparaître un solde débiteur de 3654,36 euros.

A cette somme, s’ajoutent les charges de 411,96 euros établies à la suite de la régularisation calculée au titre du chauffage collectif (-127,05 euros), de l’eau froide (+57,36 euros) et de l’eau chaude (+481,65 euros).

De cette somme, doivent être décomptés 302,24 euros correspondant au montant du dépôt de garantie fixé en 2005.

En outre, Madame [G] a procédé à cinq règlements de 100 euros chacun entre le 8 juillet 2024 et le 14 novembre 2024.

Il en résulte que Madame [I] [G] est débitrice d’une somme de 3264,08 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il y aura donc lieu de la condamner à payer à la société [Adresse 3] la somme de 3264,08 euros, celle-ci portant intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2024, date d’envoi de la mise en demeure de payer la dette locative.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

.de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

.de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le contrat de bail du 26 janvier 2016 reprend ces dispositions en son article 8 B des conditions générales.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite une somme totale de 1654,76 euros au titre des réparations locatives.

Elle produit l’état des lieux d’entrée du 26 janvier 2016, qui été réalisé contradictoirement.

L’état des lieux de sortie a été réalisé quant à lui par procès-verbal d’un commissaire de justice le 6 décembre 2023. Il y est précisé que la locataire a été régulièrement convoquée par lettre recommandée avec avis de réception conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’elle est présente lors des constatations.

La demande financière présentée par le bailleur est étayée par le détail des indemnités demandées, les bons de commande et les factures relatives aux travaux pour lesquels une indemnisation est demandée.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement, soit en l’espèce un peu moins de huit ans.

*Sur les travaux de plomberie:

La SA [Adresse 3] sollicite une somme de 330,33 euros au titre de ces travaux dans le logement, qui correspondent à la fourniture et à la pose d’un lavabo avec sa colonne.

Elle produit pour cela un bon de commande reprenant ce montant, et une facture du 22 décembre 2023 de ce montant.

L’état des lieux d’entrée mentionne que le lavabo de la salle de bain est en bon état.

A la sortie, le commissaire de justice indique que le lavabo est cassé et hors d’usage.

Il en résulte que la demande d’indemnisation du fait de la nécessité de son remplacement est justifiée. La somme demandée est en outre pertinente.

Madame [I] [G] sera donc condamnée à verser au bailleur une somme de 330,33 euros à titre d’indemnisation pour ce poste.

*Sur les travaux de menuiserie :

La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE demande une somme de 267,30 euros correspondant au coût de la dépose avec remplacement de la porte de la salle de bain et de la fourniture d’une serrure pour cette porte, ainsi qu’à la dépose et à la fourniture avec pose de deux « riv blocs » dans la salle de bain et dans le cellier de la cuisine.

Elle produit pour cela une facture reprenant ces travaux et datée du 27 décembre 2023 (exécution des travaux le 18 décembre 2023).

L’état des lieux d’entrée mentionne que la porte de la salle de bain est en bon état. Il n’est pas fait état dans le logement de « riv bloc » manquant.

Le 6 décembre 2023, il est constaté que la porte est vétuste et qu’il manque sa poignée.

Quant au cellier, il est indiqué que sa porte ne possède pas de poignée.

Compte-tenu de ces constats et afin de prendre en considération, pour la seule porte, le temps d’occupation dans le logement, une somme globale de 180 euros sera accordée pour ce poste.

*Sur les travaux de serrurerie et badge :

La SA d’HLM [Adresse 3] sollicite une somme de 21,22 euros correspondant au coût de fourniture d’une clé de proximité et 26,40 euros relatifs au coût de deux clés pour la cave, une clé pour la boîte aux lettres et une clé pour la porte palière.

Une facture de 23,23 euros relatif à la fourniture d’un badge COMELIT et une facture de 29,20 euros pour la fourniture de quatre clés, sont produites.

L’état des lieux d’entrée mentionne que trois clés ont été remises pour la porte palière, trois clés pour la cave, deux pour la boîte aux lettres et trois clés magnétiques.

Le 6 décembre 2023, il n’est pas fait mention de la question de la restitution des clés et du nombre de celles remises, malgré la présence de la locataire lors des constatations.

Il n’est donc pas possible de savoir si des clés n‘ont pas été restituées, ni le nombre et la nature des clés concernées.

En conséquence, les deux demandes financières seront rejetées.

*Sur le nettoyage du logement :

Le bailleur demande une somme de 156 euros, correspondant au nettoyage du logement.

Il verse pour cela aux débats une facture du 22 mars 2024 comprenant notamment cette intervention.

L’état des lieux d’entrée ne mentionne pas de saleté dans le logement.

Le 6 décembre 2023, il est constaté la présence de salissures et taches dans la plupart des pièces du logement, ainsi que des poussières dans certaines pièces, au sol, sur les plinthes, sur les fenêtres. Il est également relevé que l’évier, le lavabo et les aérations sont sales.

La demande d’indemnisation à hauteur de 156 euros sera donc accordée.

*Sur les travaux de peinture et relatifs aux murs :

La SA [Adresse 3] sollicite une somme de 575,21 euros au titre de ces travaux.

Il est à noter que le détail des indemnités retient quant à lui un total de 575,18 euros et fixe le montant récupéré à 10 % du coût des travaux.

Le bailleur produit pour cela une facture du 21 février 2024 reprenant notamment les travaux réalisés à ce titre.

La lecture de ces pièces permet de comprendre que les demandes d’indemnisation portent sur les travaux de peinture et muraux qui ont été réalisés sur :

— les murs, le plafond et la menuiserie du cellier ;

— les boiseries, les murs et la menuiserie de la chambre 1 ;

— les murs, le plafond et la menuiserie de la chambre 2 ;

— les boiseries, les murs et le plafond du couloir ;

— les murs et la menuiserie de la cuisine ;

— la menuiserie intérieure du dégagement 2 ;

— les boiseries, les murs et le plafond de l’entrée ;

— les boiseries, le radiateur et la tuyauterie, les murs, le plafond et la menuiserie intérieure de la salle de bain ;

— le papier peint des murs, les boiseries, le radiateur, la tuyauterie et le plafond du séjour ;

— les boiseries, la tuyauterie, les murs et le plafond des toilettes.

A l’entrée dans les lieux le 26 janvier 2016, l’ensemble de ces supports est globalement en bon état. Il est toutefois relevé que les murs de l’entrée sont tachés, que la peinture des murs et du plafond du séjour est neuve, que le papier peint des murs de la chambre 2 est décollé, que celui du cellier est rayé et troué, et que la peinture du plafond des toilettes est tachée et écaillée.

A la sortie en décembre 2023, une partie des pièces comporte des éléments en état d’usage normal. Il est toutefois constaté que la peinture du plafond de l’entrée est tachée et s’écaille à divers endroits et qu’il y a quelques crochets sur le papier des murs. Les murs de la cuisine comportent de multiples traces noires, des traces d’humidité et la peinture s’écaille en abondance. Les plinthes de la cuisine sont en mauvais état. Le cellier est en mauvais état général. Dans le séjour, le papier peint des murs est en mauvais état, avec des retouches grossières de peinture et les plinthes comportent de multiples traces noires. Dans le couloir, quelques lés sont déchirés, avec des trous. Les plinthes des toilettes ont de multiples salissures, le papier peint des murs est en mauvais état et la tuyauterie, non décrite, ressort comme très abîmée sur les photographies. Dans la salle de bain, les plinthes sont sales, les murs et le plafond en mauvais état. De nombreuses traces noires sont visibles sur les murs du dégagement. Dans la chambre 1, la peinture de la porte s’écaille, les plinthes sont sales et les murs sont en mauvais état. Les murs et le plafond de la chambre 2 sont également en mauvais état.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que, si le bailleur a retenu avec justesse un taux de vétusté limitant à 10 % sa demande d’indemnisation, certains des éléments ne peuvent être considérés comme dégradés. Il conviendra donc de réduire la demande financière et d’accorder au titre de ces travaux une indemnité de 420 euros au bailleur.

*Sur la somme complémentaire de 278,30 euros :

Le bailleur demande une indemnisation de 278,30 euros, débitée à hauteur de ce montant dans le relevé de compte.

Ce relevé de compte n’indique pas la nature de cette réparation locative. En outre, le détail des indemnités correspondant à ce montant n’est pas versé aux débats et aucune facturation spécifique ne permet d’en vérifier la raison et la légitimité.

La demande ne pourra donc qu’être rejetée.

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Il en résulte une somme totale due de 1086,33 euros.

Madame [I] [G] sera donc condamnée à payer une somme de 1086,33 euros au titre des réparations locatives à la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE.

Cette somme, qui constitue une indemnisation, portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société [Adresse 3] précise à l’audience que Madame [I] [G] règle 100 euros par mois depuis plusieurs mois. De ce fait, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE demande, en lieu et place de l’intéressée, l’octroi de délais de paiement au profit de Madame [I] [G] et propose que la locataire continue de régler 100 euros par mois pour solder la dette locative.

Aussi, quand bien même cette somme de 100 euros mensuels ne permet pas de solder la dette locative dans le délai légal de 24 mois s’appliquant en l’espèce, il y aura lieu d’accorder à Madame [I] [G] des délais de paiement, selon les modalités indiquées dans le dispositif, la dernière mensualité étant plus conséquente.

Il y aura lieu de prévoir que tout non-respect des délais de paiement rendra la totalité du solde de la créance immédiatement exigible selon les modalités également indiquées dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Ceux-ci comprendront le coût de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM [Adresse 3], Madame [I] [G] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [I] [G] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3264,08 euros au titre des loyers et charges impayés pour le logement situé [Adresse 2], terme de l’obligation de paiement et du bail fixé le 18 octobre 2023, et cela après déduction du montant du dépôt de garantie de 302,24 euros et selon décompte en date du 3 décembre 2024 incluant les cinq règlements de 100 euros réalisés avant cette date, la somme portant intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2024, date de la mise en demeure ;

CONDAMNE Madame [I] [G] à verser à la SA d’HLM [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1086,33 euros au titre des réparations locatives pour le logement situé [Adresse 2], cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [I] [G] à s’acquitter de la somme totale ainsi due de 4350,41 euros en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité ainsi due, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [I] [G] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [G] aux entiers dépens de l’instance, ceux-ci comprenant notamment le coût de l’assignation du 2 juillet 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 12 février 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,