Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 14 octobre 2025, n° 24/03841

TJ Orléans 14 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation de paiement des loyers et charges
La cour a constaté que le bailleur n'a pas prouvé que les loyers étaient dus et que les réparations locatives n'étaient pas justifiées par des documents adéquats.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 14 oct. 2025, n° 24/03841
Numéro(s) :	24/03841
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 24/03841 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2OD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

OPH LOGEM LOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [O], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Madame [W] [G] épouse [M]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [M]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 11 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mai 2025, prorogé au 27 Juin 2025 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 2 avril 2010, l’OPH LOGEMLOIRET -venant aux droits de la SIAP par acte notarié du 31 mai 2021- a consenti à Monsieur [K] [M] la location d’un appartement à usage d’habitation de type 3 situé au [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 270,06 €, hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Monsieur [K] [M] et Madame [W] [G] épouse [M] ayant quitté le logement le 5 avril 2019, un constat d’état des lieux de sortie du logement a été établi contradictoirement le 8 avril 2019 entre le mandataire du bailleur, la société PITHIVIERS GESTION LOCATION, et Monsieur [K] [M].

Par lettre du 20 mai 2019, la société SIAP bailleur transmettait aux époux [M], locataires sortants, un décompte de sortie définitif à concurrence d’une somme due s’élevant à 2.439,79 €, comprenant « 24,30 € de solde de loyer et 2.685,55 € de réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 270,06 € ».

Après une lettre de mise en demeure de payer adressée en vain aux époux [M] en date du 27 octobre 2023, puis un constat d’échec de la tentative de conciliation intervenue le 28 novembre 2023 sous l’égide de Monsieur [T], conciliateur de justice, la société LOGEMLOIRET -venant aux droits de la SIAP- émettait un nouveau décompte de sortie daté du 28 mars 2024, lequel chiffrait à la somme de 1.603,03 € le solde de réparations locatives imputés aux locataires sortants, et dont Monsieur [K] [M] et Madame [W] [G] épouse [M] restaient, par conséquent, redevables.

La société LOGEMLOIRET a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans suivant une requête reçue au greffe le 22 août 2024, aux termes de laquelle le bailleur a sollicité la condamnation solidaire de Monsieur [K] [M] et de son épouse Madame [W] [G] à lui payer ladite somme en principal de 1.603,06 €, outre 160,00 euros d’indemnité au titre de l’article 700 du CPC.

Suite à la convocation infructueuse de Monsieur [K] [M] et de son épouse Madame [W] [G], et après citation à comparaître signifiée par ministère d’huissier de justice le 29 octobre 2024 à ces derniers en application des dispositions de l’article 471 du CPC, l’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2025, où l’OPH LOGEMLOIRET, représentée par Madame [O] dûment mandatée, a maintenu ses demandes introductives en paiement de la dette locative résiduelle des époux [M], tout en déposant son dossier.

Monsieur [K] [M] et son épouse Madame [W] [G] n’ont pas comparu à l’audience de jugement, ni personne pour eux, bien que régulièrement cités à l’étude.

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 mai 2025, délibéré prorogé au 27 juin 2025, puis au 14 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Le présent jugement rendu en dernier ressort sera rendu par défaut en application de l’article 473 du même Code.

I. Sur la demande principale relative à l’arriéré de loyers et aux réparations locatives

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus, le même article 7 c) précise que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

A l’analyse des pièces versées aux débats à l’appui de ses prétentions par la société LOGEMLOIRET, il apparaît nettement qu’une quote-part du coût des dégradations locatives -relevées lors du constat d’état des lieux de sortie du logement établi contradictoirement le 8 avril 2019- a été imputée unilatéralement par le bailleur, et ce, sans aucun détail, ni justificatif d’aucune sorte, aux époux [M], locataires sortants.

Or, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient effectivement à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, tandis qu’il appartient à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, force est de relever que la société LOGEMLOIRET succombe dans la charge de la preuve des obligations dont elle réclame l’exécution aux époux [M] en leur réclamant à tort, en premier lieu, des loyers et charges (datant de l’année 2019) intégralement acquittés semble-t-il par les défendeurs, et en second lieu, des réparations locatives, non détaillées ni chiffrées dans un décompte financier de sortie des lieux, dont la preuve n’est pas plus rapportée par le bailleur SIAP de ce que ce document essentiel aurait été préalablement et régulièrement communiqué, en temps utile aux locataires sortants, c’est-à-dire au cours de l’année 2019.

Dans ces circonstances, et en l’état des éléments produits à la procédure par la société requérante, il y aura lieu, en conséquence, de débouter l’OPH LOGEMLOIRET de sa demande principale en paiement solidaire d’une somme de 1.603,03 € dirigée à l’encontre de Monsieur [K] [M] et de son épouse Madame [W] [G].

II. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Au regard des circonstances du litige, l’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’OPH LOGEMLOIRET, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

La décision étant rendue en dernier ressort, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, suivant jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

DEBOUTE l’OPH LOGEMLOIRET -venant aux droits de la SIAP suivant acte notarié du 31 mai 2021- de sa demande en paiement de 1.603,03 € dirigée à l’encontre de Monsieur [K] [M] et de Madame [W] [G], son épouse ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’OPH LOGEMLOIRET aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, le 14 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,