TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/02988 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFGN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier lors des débats : Déborah STRUS

Greffier lors de la mise à disposition : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [J]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [I]

demeurant à sa dernière adresse connue [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 24 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [J] a donné à bail à Monsieur [E] [I] un logement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 1], par contrat du 29 juin 2019, ayant pris effet le même jour, pour un loyer mensuel de 251,78 euros outre 96,22 euros de provisions sur charges, payable d’avance le premier de chaque mois. Le contrat de bail fait mention d’un dépôt de garantie de 350 euros.

Un inventaire des meubles et objets mobiliers a été réalisé le 29 juin 2019 et signé par les parties au bail. Un état des lieux d’entrée a également été réalisé le même jour de façon contradictoire.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, Monsieur [N] [J] a fait délivré à son locataire un congé pour reprise du bail meublé pour le 28 juin 2024. Cet acte a été remis à personne physique.

Par courriel du 7 mai 2024, Monsieur [E] [I] sollicitait la signature d’un nouveau bail afin de se maintenir dans les lieux.

Le 28 juin 2024, un commissaire de justice se rendait à l’adresse des lieux loués afin d’établir un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie. Cet acte ne pouvait toutefois pas être réalisé, Monsieur [E] [I] ayant indiqué qu’il n’était pas en mesure de quitter les lieux et qu’il recherchait un nouveau logement avec l’aide de son assistante sociale.

Le 25 février 2025 un constat d’état des lieux de sortie était réalisé par House Mesures et Diagnostics. Ce document n’était signé que par le propriétaire des lieux et non par le locataire, celui ci ne s’étant pas présenté le jour de l’état des lieux de sortie.

Un décompte des loyers dus était établi le 25 février 2025 et faisait état de ce que Monsieur [E] [I] serait redevable de la somme de 1990 euros au titre des loyers et charges, loyer de février 2025 inclus.

Monsieur [N] [J] a ensuite fait assigner le 15 mai 2025 Monsieur [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Recevoir Monsieur [N] [J] en sa demande et prétention et l’en déclarer bien fondé, Condamner Monsieur [E] [I] au versement des sommes suivantes : – 1990 euros arrêté à février 2025 inclus au titre de la dette de loyer,

—  7077 euros au titre des travaux de remise en état du logement,

—  1000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Monsieur [E] [I] aux entiers dépens de la présence instance, lesquels comprendront le coût du congé pour reprise délivré le 28 juin 2024, Rappeler que l’exécution provisoire est de plein droit, Débouter Monsieur [E] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

Lors de cette audience, Monsieur [N] [J], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et s’en est rapporté à son assignation et ses pièces.

Cité à étude, Monsieur [E] [I] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LES LOYERS ET CHARGES :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Outre le contrat de bail du 29 juin 2019, ayant pris effet le même jour, Monsieur [N] [J] produit un relevé de compte comprenant l’échéance du mois de février 2025.

Il se comprend à la lecture de ces pièces que le bailleur a fixé comme terme du bail le 28 février 2025 puisque la totalité du loyer de février est facturé.

Il ressort toutefois des éléments transmis que le bailleur a été en mesure de faire réaliser un état des lieux de sortie en date du 25 février 2025. En conséquence, le loyer dû au titre du mois de février 2025 sera réduit à la somme de 325,89 euros.

A l’issue du bail, la somme de 1990 euros apparaît au débit du compte locataire de Monsieur [E] [I].

De cette somme, doit être décompté 350 euros correspondant au montant du dépôt de garantie ainsi que 39,11 euros correspondant au loyer des trois derniers jours de février 2025.

En conséquence, Monsieur [E] [I] sera condamné à payer à Monsieur [N] [J] la somme de 1600,89 euros au titre des loyers et charges impayés. Celle-ci portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1731 du Code Civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures. »

Il résulte de cet article qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire (3ème chambre civile de la Cour de cassation, 16 novembre 2023 n°22-19.422).

Monsieur [N] [J] sollicite une somme totale de 7077 euros au titre des réparations locatives et verse notamment aux débats un devis de l’entreprise Deco peint.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 29 juin 2019 ainsi qu’un inventaire des meubles et objets mobiliers.

Le seul état des lieux de sortie versé aux débats par le propriétaire a été réalisé le 25 février 2025 par House Mesures et Diagnostics. Cet état des lieux de sortie n’est paraphé que par Madame [H] [L], personne qui a effectué l’état des lieux et n’est signé que de Monsieur [N] [J].

Il est noté que le locataire ne s’est pas présenté le jour de l’état des lieux, le 25 février 2025. L’état des lieux de sortie ne fait pas mention de ce que Monsieur [E] [I] aurait été informé de la date de l’état des lieux de sortie par un quelconque moyen ou qu’il aurait été convoqué à cet état des lieux.

Si Monsieur [N] [J] verse aux débats la copie de l’enveloppe d’un courrier recommandé qui aurait été envoyé à Monsieur [E] [I] le 19 février 2025 et revenu avec la mention plu avisé et non réclamé, il ne nous a été transmis aucune copie du courrier que cette enveloppe aurait pu contenir.

En conséquence, il convient de constater que le seul état des lieux de sortie transmis par le demandeur est un état des lieux non contradictoire et non établi par commissaire de justice, Monsieur [N] [J] n’apportant aucun élément de preuve susceptible de démontrer qu’il a effectivement au moins tenté d’informer son locataire de la date de cet état des lieux.

En conséquence, l’état des lieux de sortie établi le 25 février 2025 ne peut faire la preuve des dégradations imputables au locataire et Monsieur [N] [J] sera débouté de l’ensemble de ses demandes au titre des réparations locatives.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Ceux-ci comprendront le coût de l’assignation introductive d’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [N] [J], Monsieur [E] [I] sera condamné à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable, l’action formée par Monsieur [N] [J] à l’encontre de Monsieur [E] [I] ;

CONDAMNE Monsieur [E] [I] à verser à Monsieur [N] [J] la somme de 1600,89 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le logement situé [Adresse 1], terme du bail fixé le 25 février 2025, et cela après déduction du montant du dépôt de garantie (350 euros) ;

DEBOUTE Monsieur [N] [J] de sa demande de condamnation de Monsieur [E] [I] à lui payer la somme de 7077 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [E] [I] à verser à Monsieur [N] [J], prise en la personne de son gérant, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [I] aux entiers dépens de l’instance, ceux-ci comprenant le coût de l’assignation introductive d’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,