TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/01215 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HBXB

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier lors des débats : Déborah STRUS

Greffier lors de la mise à disposition : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

Madame [U] [W] [K] [D]

demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS, substituée par M^e Victor GAFTONIUC, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur [V] [D]

demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS, substituée par M^e Victor GAFTONIUC, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [R] [G]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 24 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [D] et Monsieur [V] [D] ont donné à bail à Madame [R] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], par contrat du 31 mars 2022 ayant pris effet le 1er avril 2022, pour un loyer mensuel de 662 euros outre 62 euros de provisions sur charges, payable d’avance avant le 1er de chaque mois. Le contrat de bail fait mention d’un dépôt de garantie de 662 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 1er avril 2022.

Un état des lieux de sortie a été réalisé par procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 mars 2024.

Une mise en demeure de régler la somme de 10849,60 euros a été adressée à Madame [R] [G] par lettre recommandée avec accusé de réception le 18 septembre 2024. L’accusé de réception est revenu signé.

Madame [U] [D] et Monsieur [V] [D] ont ensuite fait assigner le 13 décembre 2024 Madame [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Déclarer Madame et Monsieur [D] recevables et bien fondés en leur action à l’encontre de Madame [R] [G],En conséquence, condamner Madame [R] [G] à leur payer :

la somme de 11549,62 euros avec intérêts de retard au taux légal, à compter du jugement à intervenir,la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens de la présence instance et ses suites.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

Lors cette audience, Madame [U] [D] et Monsieur [V] [D], représentés par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes faites dans leur assignation et s’en sont rapportés à l’acte introductif d’instance ainsi qu’à leurs pièces qu’ils ont déposées à l’audience.

Cités à étude, Madame [R] [G] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LES LOYERS ET CHARGES :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Outre le contrat de bail du 31 mars 2022 ayant pris effet le 1er avril 2022, Madame [U] [D] et Monsieur [V] [D] produisent un relevé de compte comprenant l’échéance du mois de mars 2024.

Il se comprend à la lecture de ces pièces que le bailleur a fixé comme terme du bail le 31 mars 2024.

Il conviendra toutefois, en l’absence d’autres éléments transmis par les bailleurs, de retenir pour terme du bail le jour du constat valant état des lieux de sortie soit le 19 mars 2024, la somme de 457,94 euros étant due au titre du loyer de mars 2024.

A l’issue du bail, la somme de 10849,62 euros apparaît au débit du compte locataire de Madame [R] [G] et la somme de 7418,01 euros est réclamée dans l’assignation au titre des loyers et charges impayés, cette somme correspondant au solde dû avant facturation des réparations locatives (4093,61 euros) et avant déduction du dépôt de garantie (662 euros).

De cette somme de 7418,01, il y a lieu de déduire le dépôt de garantie, à savoir la somme de 662 euros ainsi que la somme de 289,22 euros correspondant au loyer sur la période du 20 mars 2024 au 31 mars 2024.

En conséquence, Madame [R] [G] sera condamnée à payer à Madame [U] [D] et Monsieur [V] [D] la somme de 6466,79 euros au titre des loyers et charges impayés. Celle-ci portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1731 du Code Civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Madame [U] [D] et Monsieur [V] [D] sollicitent une somme totale de 4093,61 euros au titre des réparations locatives et plus particulièrement :

288 euros pour le nettoyage et le ménage,3773,55 euros pour le changement de sols et la reprise partielle des peintures,32,26 euros pour le remplacement d’une poignée.

Un état des lieux d’entrée a eu lieu contradictoirement le 1er avril 2022.

L’état des lieux de sortie a été établi par constat dressé par commissaire de justice le 19 mars 2024.

La demande financière présentée par le bailleur est étayée par :

Un devis de la société Quali Net Nettoyage du 21 mai 2024 relatif au nettoyage du logement pour une somme de 288 euros TTC.Un devis de la Société Pro Peintre du 25 avril 2024 relatif à :

la reprise, le dépoussiérage et la mise en peinture d’un pan de mur commun au séjour et à l’entréele remplacement du sol de l’entrée avec remplacement des plinthes et pose de barre de seuilla reprise, le dépoussiérage et la mise en peinture d’un pan de mur commun à l’entrée et au séjour avec retourle remplacement du sol du séjour avec remplacement des plinthes et pose de barre de seuilla reprise, le dépoussiérage et la mise en peinture d’un pan de mur commun à l’entrée et au couloirpour la somme totale de 3773,35 euros TTC.

Une facture de la société Setin pour l’achat d’une poignée carrée pour un montant de 32,26 euros TTC.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison entre l’état du logement constaté dans l’état des lieux d’entrée du 1er avril 2022 et l’état du logement constaté dans le constat de commissaire de justice tenant lieu d’état des lieux de sortie du 19 mars 2024 afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement qui est d’environ 2 ans.

Sur le changement des sols et les travaux de peinture :

Madame [U] [D] et Monsieur [V] [D] sollicitent la somme globale de 3773,35 euros relativement au remplacement des revêtements de sols de l’entrée et du séjour et à la reprise en peinture de murs de l’entrée, du séjour et du couloir.

L’état des lieux d’entrée relève que le sol de l’entrée est en parquet stratifié et en bon état, les plinthes en stratifié étant en bon état sauf trace de peinture. Le sol du séjour est quant à lui indiqué en parquet stratifié et dans un état moyen avec notamment une rayure, gonflé et avec lame disjointe. Les plinthes du séjour sont en bon état sauf une qui présente une trace de colle.

L’état des lieux de sortie relève que le sol de l’entrée est recouvert d’un parquet stratifié de couleur grise avec des traces de frottements en direction du couloir et sur la droite à proximité de la porte. Le parquet est gondolé au niveau du passage vers la cuisine et la pièce de vie principale. Les plinthes sont en stratifié imitation bois de couleur grise, identiques au sol, une plinthe est notée comme boursouflée, se désolidarisant du mur.

S’agissant du sol du séjour, il est relevé qu’il est recouvert d’un parquet stratifié de couleur grise, quelques lames sont boursouflées au niveau du passage vers l’entrée. A proximité du mur n°2 il est noté la présence d’une lame dont le revêtement boursoufle.

Les photographies jointes à l’état des lieux de sortie ne laissent pas apparaître de dégradations particulières, leur impression en noir et blanc rendant difficile la vision de détails.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie ne met en évidence aucune dégradation locative. En effet, d’une part, les gonflements rayure et lame disjointes étaient déjà présents à l’entrée et d’autre part, s’il est fait état de quelques traces de frottements en direction du couloir, cela ne saurait s’apparenter en des dégradations locatives. Il ne s’agit en effet que d’une usure normale par l’effet du temps et de l’usage habituel.

Concernant les murs de l’entrée, du séjour et du couloir, l’état des lieux d’entrée indique que les murs de l’entrée sont en bon état sauf quelques traces et une fissure légère sur le mur d’accès. Dans le séjour, le mur d’accès est noté en bon état avec quelques traces et les autres murs sont notés en état d’usage normal avec quelques traces, des petits éclats, 15 trous rebouchés et une fissure. Il n’est rien précisé concernant un couloir.

Le constat de commissaire de justice indique quant à lui que les murs de l’entrée présentent une trace noire, deux petites griffures, quelques traces de frottements, quelques taches marron, un mur légèrement jauni et un mur encrassé en partie basse avec de petites taches marron et une trace de frottement à environ 1m10 de hauteur. La présence d’une fissure est notée. Les murs du séjour présentent quant à eux des traces de frottement, des petites taches, des traces de reprise d’enduit et de peinture et des trous rebouchés. Enfin, les murs du couloir sont notés avec des traces de frottements en partie basse des trous rebouchés et quelques taches et traces de doigts.

Les constatations faites par le commissaire de justice ne mettent pas en évidence de dégradations locatives sur les murs. Les traces observées ont en effet déjà été relevées lors de l’état des lieux d’entrée tout comme les fissures et les différents trous rebouchés. Si les taches pourraient être reprochées à la locataire, cela ne saurait être pris en compte au titre de travaux de la peinture et sera davantage pris en compte relativement au nettoyage de l’appartement.

En conséquence, aucune dégradation locative n’étant observée sur les murs et les sols, qui étaient déjà abîmés lors de l’entrée dans les lieux, Madame [U] [D] et Monsieur [V] [D] seront également déboutés de leurs demandes de ce chef.

Sur le changement d’une poignée :

Madame [U] [D] et Monsieur [V] [D] réclament la somme de 32,26 euros pour le remplacement d’une poignée.

L’état des lieux d’entrée note que la poignée de la porte d’entrée est usagée, rayée. Les autres poignées sont notées en bon état.

L’état des lieux de sortie relève que toutes les poignées de portes sont en place ainsi que les plaques de propreté. Seule la poignée de la porte d’entrée présente quelques griffures.

Les constatations faites à la sortie étant parfaitement conformes avec celles réalisées lors de l’état des lieux d’entrée à savoir que les poignées sont en bon état à l’exception de celle de la porte d’entrée qui était déjà rayée, aucune somme ne sera allouée aux propriétaires de ce chef.

Sur le nettoyage du logement :

Madame [U] [D] et Monsieur [V] [D] réclament la somme de 288 euros pour le nettoyage du logement.

Lors de l’entrée dans les lieux, il est indiqué que la crédence de la cuisine est sale, que le coffre de volet de la cuisine est poussiéreux, que la fenêtre de la cuisine est sale, que l’électroménager est sale avec des traces de gras, que de la poussière est présente dans les chambres, que l’encadrement de la fenêtre de la chambre 2 est sale, qu’il y a de la moisissure sur la faïence de la salle de bain, que la douche est entartrée et que le miroir de la salle de bain est sale.

Lors de la sortie des lieux, il est relevé la présence de poussière dans toutes les pièces, des traces de crasse et de graisse dans la cuisine, quelques insectes morts ont été observés notamment dans la chambre 1.

Si l’état des lieux de sortie met en évidence que le logement n’a pas été rendu dans un état de propreté irréprochable, il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement n’était pas parfaitement propre lorsque la locataire est entrée dans les lieux. Il conviendra cependant d’observer que quelques taches sur les murs ne figurent pas sur l’état des lieux d’entrée et que la présence de poussière et d’insectes morts justifient que soit mise à la charge de la locataire une somme de 100 euros au titre des frais de ménage.

Compte-tenu de ces constats, il doit donc être mis à la charge de la locataire la somme de 100 euros au titre du nettoyage du logement, le surplus de la somme réclamée devant rester à la charge du propriétaire compte tenu de l’état du logement lors de l’entré dans les lieux.

***

Il en résulte une somme totale due de 100 euros due par la locataire au titre des réparations locatives.

Madame [R] [G] sera donc condamnée à payer une somme de 100 euros au titre des réparations locatives à Madame [U] [D] et Monsieur [V] [D].

Cette somme, qui constitue une indemnisation, portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [R] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [U] [D] et Monsieur [V] [D], Madame [R] [G] sera condamnée à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevable l’action formée par Madame [U] [D] et Monsieur [V] [D] à l’encontre de Madame [R] [G] ;

CONDAMNE Madame [R] [G] à verser à Madame [U] [D] et Monsieur [V] [D], la somme de 6466,79 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et la somme de 100 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des réparations locatives pour le logement situé [Adresse 1], terme du bail fixé le 19 mars 2024, date de l’état des lieux de sortie, et cela après déduction du montant du dépôt de garantie (662 euros) ;

CONDAMNE Madame [R] [G] à verser à Madame [U] [D] et Monsieur [V] [D], une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,