TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02360

N° Portalis DBX4-W-B7I-TCMI

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 07 Avril 2025

S.A. [Adresse 7]

C/

[K] [P]

[S] [N] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Avril 2025

à la SA D’HLM PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le lundi 07 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7], dont le siège social est sis “[Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

représentée par Mme [F] [O] (Salariée) muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [P]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [N] [R]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 30 mai 2013, la société PROMOLOGIS a donné à bail à M. [K] [P] et Mme [S] [N] [R] un appartement n°4, situé en rez de chaussée, [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 321,63 € outre 53,91€ à titre de provisions sur charges.

Le 02 novembre 2022, M. [K] [P] et Mme [S] [N] [R] ont adressé un courrier recommandé avec accusé de réception à la SA PROMOLOGIS l’informant de leur intention de résilier le bail et de quitter les lieux. Le 14 novembre 2022 celle-ci a accusé réception de ce courrier reçu le 04 novembre 2024. Elle a rappelé aux locataires que le contrat de location prendrait fin le 04 décembre 2022 et les a invités à la contacter pour fixer le rendez-vous d’état des lieux de sortie.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 05 décembre 2022 en présence de M. [K] [P], de même que le chiffrage des travaux de remise en état d’un montant de 406,43€.

Le 30 octobre 2023, la SA PROMOLOGIS a adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (AR signé) à M. [K] [P] et Mme [S] [N] [R] réclamant la somme de 1456,89 €, avec proposition d’échéancier de paiement.

La SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner M. [K] [P] et Mme [S] [N] [R] par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2024 aux fins de les voir condamner au paiement des sommes de :

—  1371,46 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 octobre 2023,

—  85,43 € au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 octobre 2023,

—  500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens.

A l’audience du 24 septembre 2024, la SA PROMOLOGIS a maintenu ses demandes et sollicité, au visa de ses écritures dont elle a affirmé la communication aux défendeurs le 12 septembre 2024, la condamnation solidaire de ceux-ci au paiement de la somme totale de 1.456,89 euros au titre du solde de tout compte (1371,46 euros au titre des loyers impayés et 83,43 euros au titre des réparations locatives), outre 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens. M. [K] [P] et Mme [S] [N] [R] bien que cités pour l’audience selon acte de commissaire de justice signifié à étude le 10 juin 2024, n’étaient ni présents, ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024, date à laquelle il a été ordonné la réouverture des débats pour l’audience du 10 février 2025, en ce que l’assignation comportait une contrariété concernant l’adresse de Mme [S] [N] [R] et qu’une nouvelle citation devait lui être délivrée, outre la production de l’accusé réception de la communication des dernières écritures de la demanderesse à M. [K] [P].

A l’audience du 10 février 2025, la SA PROMOLOGIS, valablement représentée, justifie de la délivrance d’une nouvelle citation délivrée par acte de commissaire de justice le 23 janvier 2025 à Mme [S] [N] [R] avec dénonciation de conclusions, ainsi que de la dénonciation de ses dernières conclusions à M. [K] [P] par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025 portant rappel de la date d’audience.

La SA PROMOLOGIS maintient ses demandes et sollicite, au visa de ses écritures, la condamnation solidaires des défendeurs au paiement de la somme totale de 1456,89 euros au titre du solde de tout compte (1371,46 euros au titre des loyers impayés et 85,43 euros au titre des réparations locatives) outre 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

M. [K] [P] bien que régulièrement cité pour l’audience du 24 septembre 2024 selon acte de commissaire de justice signifié à étude le 10 juin 2024, et avisé de la décision de réouverture des débats par lettre recommandée en date du 21 novembre 2024 (AR pli avisé non réclamé, de même que par notification des conclusions signifiée par acte de commissaire de justice le 31 janvier 2025 à étude, n’était ni présent ni représenté.

Mme [S] [N] [R] bien que valablement citée pour l’audience par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025 remis à personne, n’était ni présente, ni représentée.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, quand le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES ARRIÉRÉS DE LOYERS ET DES CHARGES:

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : " Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire "

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS réclame la somme de 1371,46 € au titre des loyers et charges impayés, prenant en compte les régularisations de charges pour les années 2021 et 2022 au bénéfice des locataires.

Par ailleurs, le décompte produit par la SA PROMOLOGIS laisse bien apparaître un calcul au prorata s’agissant du mois de décembre 2022.

Les locataires n’ayant pas comparu, ils n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En conséquence, M. [K] [P] et Mme [S] [N] [R] sont donc redevables solidairement de la somme de 1371,46 euros au titre des loyers et charges impayés.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DES DÉGRADATIONS LOCATIVES :

En vertu de l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 " Le locataire est obligé :

(…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ".

En vertu de l’article 1732 du Code civil, les locataires sont tenus de prendre à leur charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que les locataires sont tenus des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Les locataires sont ainsi dispensés de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Cependant, si les locataires répondent des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l’existence de ces dégradations.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS réclame la somme de 406,43 euros au titre des réparations locatives avant déduction du montant de garantie conservé par la bailleresse.

Selon l’évaluation des réparations locatives signée par M. [P] lors de l’état des lieux de sortie, il s’agit :

— du changement du revêtement souple du séjour pour un montant de 52,91 euros, (avec application d’un coefficient de vétusté de 82 % soit 8% à la charge des locataires),

— du remplacement du meuble sous évier pour un montant de 23,52€ (avec application d’un coefficient de vétusté de 80 % soit 10% à la charge des locataires),

— du forfait travaux jardin privatif pour un montant de 330 euros.

La bailleresse ne produit pas d’état des lieux d’entrée.

L’état des lieux de sortie relève que le sol du séjour présente une brûlure et de nombreux poinçons (avec photographie) et le meuble sous évier présente une usure anormale. La SA PROMOLOGIS produit également les factures de travaux de remise en état dont le montant est supérieur au chiffrage initial. Ses demandes apparaissent donc justifiées en leur principe et en leur montant, notamment concernant le taux de vétusté retenu, en ce que les locataires ont résidé dans le logement pendant près de 10 ans.

S’agissant du forfait travaux jardin, l’état des lieux indique que le jardin est en bon état mais que la reprise ciment [du seuil de la porte fenêtre] ne tient pas. La SA PROMOLOGIS produit la facture de reprise de ce seuil pour un montant de 516 euros.

Pour autant, aucun élément ne permet d’établir que cet état résulte d’un mauvais entretien ou d’un mauvais usage de la part des locataires. La réparation ne peut donc être imputée aux locataires. Par ailleurs, l’état des lieux ne démontre pas qu’un entretien du jardin doit mis à la charge des locataires puisqu’il est indiqué qu’il est en bon état sur l’ensemble des items.

Au regard de ces observations, M. [K] [P] et Mme [S] [N] [R] sont donc redevables solidairement de la somme totale de 76,43€ au titre des réparations locatives et la SA PROMOLOGIS sera déboutée de sa demande plus ample.

SUR LA SOMME FINALEMENT DUE AU TITRE DU SOLDE LOCATIF :

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit en son alinéa 1 qu’un dépôt de garantie peut être versé pour « garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire » et dispose en ses alinéas 3 et 4 que ledit dépôt de garantie est restitué « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

Le dépôt de garantie de 321 euros versé par les défendeurs doit donc être défalqué des sommes susvisées.

Par conséquent, M. [K] [P] et Mme [S] [N] [R] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 1126,89 euros au titre du solde locatif (1371,46+76,43-321), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [K] [P] et Mme [S] [N] [R], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que M. [K] [P] et Mme [S] [N] [R] supportent les dépens et des diligences que la SA PROMOLOGIS a dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, M. [K] [P] et Mme [S] [N] [R] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [K] [P] et Mme [S] [N] [R] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 1126,89 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives, déduction déjà faite du dépôt de garantie de 321 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [P] et Mme [S] [N] [R] à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [P] et Mme [S] [N] [R] aux dépens ;

DEBOUTE la SA PROMOLOGIS de ses demandes plus amples ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier La Vice-Présidente