TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/00785 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G5QW

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. DU [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Helene KROVNIKOFF de la SCP DERUBAY – KROVNIKOFF, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [P], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 23 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par contrat en date du 4 septembre 2021, la Société civile [Adresse 1], a donné en location à Monsieur [C] [P] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 585 euros outre 20 euros de provisions sur charges, payable d’avance, le 1er de chaque mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juillet 2023, la société bailleresse mettait en demeure son locataire de régler la somme de 605 euros due au titre du loyer de juillet 2023. Le courrier lui revenait avec la mention « pli avisé, non réclamé ».

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 mars 2024 à Monsieur [C] [P], pour un montant en principal de 4452,06 euros, selon décompte arrêté le 1er mars 2024. Dans le même acte, la Société civile [Adresse 1] faisait également commandement à Monsieur [C] [P] d’avoir à justifier d’une assurance.

La Société civile [Adresse 1] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés le 19 mars 2024, par voie électronique.

La Société civile [Adresse 1] a ensuite fait assigner en référé Monsieur [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, aux fins suivantes:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la Société civile [Adresse 1],

— déclarer le bail résilié,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [P], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement qu’il occupe à [Adresse 2], et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner Monsieur [C] [P] au paiement par provision de la somme de 8300,84 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 1er septembre 2024,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 585 euros, charges de 20 euros en sus, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, à titre provisionnel,

— dire que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera révisée annuellement en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux,

— dire que les intérêts au taux légal courront à compter du commandement de payer en date du 15 mars 2024 ;

— condamner Monsieur [C] [P] à payer à la Société civile [Adresse 1] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— le condamner aux dépens qui comprendront le coût du commandement en date du 15 mars 2024.

Cette assignation a été remise à étude et notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 septembre 2024.

A l’audience du 23 janvier 2025, la Société civile [Adresse 1] – représenté par son avocat – a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 10826,30 euros. Le bailleur a indiqué qu’il n’y avait pas de reprise du paiement du loyer ni de justification de l’assurance.

Cité à étude, Monsieur [C] [P] n’a pas comparu.

La fiche relative au diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

Il a été demandé au bailleur de justifier, par note en délibérée à transmettre avant le 10 février 2025, du montant de la taxe sur les ordures ménagères et de la régularisation des charges.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 mars 2025.

Par note en délibérée reçue le 10 février 2025 au Tribunal, le bailleur nous a fait parvenir un décompte de la dette à la somme de 10 484,25 euros, indiquant que sont dus au titre des charges réelle, la somme de 262,81 euros relativement à la taxe ordures ménagères et la somme de 715,44 euros au titre des charges réellement due. Il a joint à son courrier les taxes foncières pour 2022, 2023 et 2024 ainsi que les factures d’assainissement et d’eau.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 4 septembre 2021 contient une clause résolutoire en cas de non-souscription d’une assurance (haut de la page 7).

Le 15 mars 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement a été signifié à Monsieur [C] [P], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l’acte.

Monsieur [C] [P] avait jusqu’au lundi 15 avril 2024 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement.

A l’audience du 23 janvier 2025, le bailleur a maintenu toutes ses demandes et n’a pas fait état d’une production de l’attestation d’assurance ou d’une assurance du logement. L’assignation du 25 septembre 2024 contient d’ailleurs la mention qu’à la date de sa rédaction, l’assurance n’avait pas été produite.

Absent à l’audience, Monsieur [C] [P] ne conteste par définition pas ce fait et n’apporte aucun élément contraire.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 16 avril 2024.

L’expulsion de Monsieur [C] [P] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [C] [P] reste redevable des loyers jusqu’au 15 avril 2024 et, à compter du 16 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité provisionnelle de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 16 avril 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges de 605 euros qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme provisionnelle sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur à l’audience, conformément aux termes de l’assignation et à l’actualisation réalisée à l’audience.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [P] reste devoir la somme de 10.826,50 euros à la date de l’audience du 23 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Dans le cadre de sa note en délibérée, le bailleur produit un nouveau décompte, plus favorable au locataire et accompagné des justificatifs utiles, la somme déclarée étant de 10.484,25 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [C] [P] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, il sera condamné au paiement de cette somme provisionnelle de 10.484,25 euros. Celle-ci portera intérêts au taux légal sur la somme de 8300,84 euros à compter du 25 septembre 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [C] [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle sera fixée au montant du loyer de 605 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

La question des délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats, au regard du premier motif d’acquisition de la clause résolutoire, à savoir le défaut d’assurance du logement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [C] [P], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et pour défaut d’assurance, de la saisine de la CCAPEX du 19 mars 2024 et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [C] [P] sera condamné à lui payer une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance et loyers et charges impayés ;

CONSTATONS, sans qu’il soit besoin de statuer sur le défaut de paiement des loyers et charges, que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 4 septembre 2021 entre la Société civile [Adresse 1] et Monsieur [C] [P], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 16 avril 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [C] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [C] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société civile [Adresse 1] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [P] à verser à la Société civile [Adresse 1] la somme provisionnelle de 10.484,25 euros (selon décompte en date du 1er janvier 2025, incluant la mensualité de janvier 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date), avec intérêts au taux légal sur la somme de 8300,84 euros à compter du 25 septembre 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [P] à verser à la Société civile [Adresse 1] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer, soit la somme de 605 euros, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DISONS que cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pourra être indexée dans les mêmes conditions que si le contrat de bail s’était poursuivi entre les parties à la présente instance ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [P] aux entiers dépens de l’instance, ceux-ci comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 mars 2024, le coût de la saisine CCAPEX du 19 mars 2024 et celui de l’assignation du 25 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [P] à payer à la Société civile [Adresse 1] une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,