TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 21/14207

N° Portalis 352J-W-B7F-CVO6V

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

05 Novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 17 Juin 2025

DEMANDERESSE

Société [Adresse 10]

(S.A.S.)

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Gérard VANCHET de , avocats au barreau de PARIS, vestiaire #M0001

DÉFENDERESSE

Société BUROBOUTIC

(SCPI)

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Nelson SEGUNDO de la SELAS RACINE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0301

Décision du 17 Juin 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/14207 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVO6V

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON,

DÉBATS

A l’audience du 18 Février 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé au 17 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 30 mai 2018, la SCPI BUROBOUTIC a donné à bail commercial en renouvellement à Madame [F] [M] épouse [N], des locaux sis [Adresse 1], à [Adresse 11] [Localité 9], pour une durée de neuf ans, à compter rétroactivement du 1er mars 2018, moyennant un loyer annuel initial de 23.663,84 par an hors taxes, hors charges.

La destination est la suivante : « Conception, fabrication et négociation de tous objets d’arts ou décoratifs – Antiquité ».

Par acte sous seing privé du 20 mars 2019, Madame [F] [M] épouse [N] a cédé son droit au bail à la SAS [Adresse 10].

Aux termes d’un protocole d’accord du 15 janvier 2021, la SCPI BUROBOUTIC et la SAS [Adresse 10] sont convenues d’une franchise de loyer pour les mois d’avril 2020 et de novembre 2020 (période de la crise sanitaire), et d’un étalement d’une dette locative de 12.163,79 euros, arrêtée au 31 décembre 2020, en 8 mensualités égales à compter du 1er février 2021. En contrepartie, la SAS GALERIE LMG s’est engagée à renoncer « définitivement et irrévocablement à tout recours, demande ou action en lien avec les faits objets du présent protocole et notamment avec les loyers, charges, taxes et accessoires facturés par le bailleur en vertu du bail. ». La SAS [Adresse 10] n’a pas respecté cet échéancier.

Par courrier électronique du 28 mai 2021, la SCPI BUROBOUTIC a indiqué à la SAS [Adresse 10] que le syndic de copropriété de l’immeuble avait identifié les caves qui lui appartiennent, et que par conséquent un nettoyage des caves et un cloisonnement de celles-ci seraient entrepris.

Par courrier du 5 juillet 2021, la SAS GALERIE LMG a indiqué à la SCPI BUROBOUTIC que depuis sa prise de possession des lieux le 20 mars 2019, elle n’avait jamais pu obtenir la délivrance des trois lots de caves qu’elle juge « indispensables à son activité », compte tenu de « l’exiguïté » de son espace de vente, de sorte que la SCPI BUROBOUTIC manquerait partiellement à son obligation de délivrance conforme.

Par exploit d’huissier du 5 novembre 2021, la SAS [Adresse 10] a fait assigner la SCPI BUROBOUTIC devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d’obtenir la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur pour manquement à l’obligation de délivrance, obtenir la dispense de loyers et charges à compter du 1er novembre 2021 et obtenir des dommages-intérêts.

Par courrier d’huissier du 3 décembre 2021 la SAS [Adresse 10] a fait convoquer la SCPI BUROBOUTIC à un état des lieux contradictoire et une remise des clefs à la date du 14 décembre 2021. La SCPI BUROBOUTIC s’est présentée au rendez-vous et il a été procédé à l’état des lieux de sortie par constat d’huissier.

Par ordonnance du 10 janvier 2023, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire entre les parties. Celle-ci n’a pas permis d’arriver à un accord.

Par conclusions notifiées le 4 décembre 2023, la SAS [Adresse 10] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— juger que le bail la liant à la SCPI BUROBOUTIC portant sur des locaux sis [Adresse 4] dans le [Localité 6] est résilié ce aux torts et griefs du bailleur à effet du 1er novembre 2021 ;

En tout état de cause et quelle que soit la date de résiliation dudit bail,

— juger qu’elle n’est redevable d’aucun loyer, ni d’aucune charges afférentes aux locaux sus désignés et ce, à compter du 1er novembre 2021 ;

— condamner la SCPI BUROBUTIC à lui verser, à titre de dommages-intérêts, la somme de 26.600 euros correspondant, prorata temporis, au préjudice subi du fait de la délivrance incomplète des locaux donnés à bail et ce, du mois d’avril 2019 au mois de novembre 2021 ;

— condamner la SCPI BUROBOUTIC au paiement de la somme de 45.000 euros à titre de dommages-intérêts correspondant au prix de cession qu’elle n’a pu percevoir par la faute du bailleur ;

— juger que sa dette locative s’élève à la somme de 23.125, 48 euros ;

— ordonner la compensation à due concurrence entre sa dette locative et les sommes que la SCPI BUROBUTIC sera condamnée à lui verser ;

— condamner la SCPI BUROBUTIC au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCPI BUROBUTIC aux dépens, dont distraction au profit de Maître Gérard Vanchet, avocat.

Au soutien de ses prétentions, la SAS [Adresse 10] énonce :

— qu’en vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et c’est à lui qu’incombe la preuve de l’exécution de cette obligation ; qu’en l’espèce, le bailleur n’a exécuté que partiellement son obligation de délivrance, en s’abstenant de mettre à disposition les 3 lots de caves désignés dans le bail ;

— qu’en application de l’article 1742 du code civil, du fait du manquement à l’obligation de délivrance, le contrat doit être judiciairement résilié ;

— que du fait de l’absence de caves, elle a dû utiliser la moitié environ de la partie accessible au public située au rez-de-chaussée pour stocker les objets et meubles non encore préparés pour être présentés au public ce qui a eu pour effet de nuire à son image et de réduire énormément son potentiel de transactions dès lors qu’elle ne pouvait pas exposer toutes les pièces et objets qu’elle offrait à la vente ; que ce préjudice doit être indemnisé au titre du trouble de jouissance qu’elle évalue à 2/5ème du loyer principal annuel, soit 10.000 euros par an ;

— que le bailleur a refusé la cession de son droit au bail prévu pour un prix principal de 45.000 euros, ce qui a occasionné une perte de chance de percevoir le prix de ladite cession, prix qui lui aurait permis d’apurer sa dette locative ; que le refus du bailleur s’est fondé sur un motif fallacieux, en ce que le capital social d’une société est sans relation avec sa solvabilité ; que le caractère fallacieux est établi par le fait que son propre capital social est inférieur à celui du cessionnaire envisagé, sans que cela ait fait obstacle à sa propre prise à bail ; qu’en outre, le bailleur a imposé des conditions irréalistes dans un contexte de crise sanitaire au candidat à la cession ; que la perte de chance est donc imputable au bailleur et doit être indemnisée à hauteur du montant du prix de cession prévu, soit 45.000 euros ;

— que le décompte locatif du bailleur est erroné en ce qu’il doit être déduit de celui-ci les loyers du 1er novembre au 14 décembre 2021 soit la somme de 4.181,11 euros, ainsi que les travaux de reprise du plafond qui ne sont ni justifiés, ni imputables au bailleur, soit la somme de 1.326 euros ; que déduction faite du dépôt de garantie, elle s’estime redevable de la somme de 23.125, 48 euros.

Par conclusions notifiées le 17 mai 2024, la SCPI BUROBOUTIC demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— débouter la SAS [Adresse 10] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SAS GALERIE LMG à lui payer la somme de 28.632,59 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 14 décembre 2021inclus ;

— condamner la SAS [Adresse 10] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCPI BUROBOUTIC énonce :

— que le bail a été résilié amiablement le 14 décembre 2021, jour de l’état des lieux et de la remise des clefs ; que de ce fait la demande tendant à la résiliation judiciaire est devenue sans objet ;

— que le preneur ayant quitté les locaux loués le 14 décembre 2021, sans régler les loyers et charges, il est redevable, jusqu’à cette date, de la somme de 28.632,59 euros, dûment justifiée ;

— qu’elle n’avait donné son accord à la cession du droit au bail au profit du preneur que sous réserve de la réalisation d’un état des lieux avec le cédant, conformément à l’article 9 de l’avenant de renouvellement du 28 mai 2018 ; que le preneur reconnaît ne pas avoir réalisé d’état des lieux d’entrée avec le cédant, en violation des stipulations contractuelles et des conditions d’agrément, ce qui lui aurait permis de réaliser la consistance des locaux ; que le preneur a par ailleurs déclaré ; aux termes de ses stipulations contractuelles, avoir une parfaite connaissance des locaux qu’il a « vus et visités » ; qu’ainsi, les locaux ont été loués en connaissance de cause ;

— que dès qu’elle a été informée de l’indisponibilité des caves louées et conformément aux demandes de son preneur, elle a rapidement fait réaliser les travaux de débarras, de cloisonnement des caves et de pose d’un lino ;

— que le preneur a reconnu devoir les loyers et charges dus jusqu’au 31 décembre 2020 aux termes d’un protocole d’accord du 15 janvier 2021; que de ce fait, le préjudice de jouissance qu’il invoque ne peut porter que pour la période postérieure, soit la période courant du 1er janvier au 14 décembre 2021 ; qu’en outre, le preneur ne démontre pas avoir subi de préjudice du fait de l’indisponibilité temporaire des caves, au demeurant sales et humides et donc insusceptible d’être exploitées pour du stockage d’objets d’art; que si le preneur devait être indemnisé à ce titre, la valeur locative des caves litigieuses ne saurait être valablement fixée au même prix que celle des autres espaces du local commercial, celles-ci n’ayant qu’un usage accessoire, sans rapport avec l’espace qui accueille la clientèle ; qu’ainsi, à supposer le préjudice justifié, le preneur ne serait fondé à réclamer qu’une somme comprise entre 1.048,76 euros (sur la base de la part du loyer de la cave de 1.100 euros) et de 1.239,45 euros (sur la base de la valeur locative de marché de 1.300 euros estimée amiablement par Monsieur [O]) et ce, pour la période du 1er janvier au 14 décembre 2021 ;

— que s’agissant de la perte de chance de céder le droit au bail, il est de jurisprudence constante que le bailleur peut refuser la cession du droit au bail, tant que ce refus n’est pas discrétionnaire et revêt un caractère légitime (Cass 3ème civ., 9 mai 2019, n° 18-14.540) ; qu’ainsi, est seul abusif le refus d’agrément de l’acquéreur par le bailleur qui n’allègue aucun motif à l’appui de son refus ; que dans le cas d’espèce, le preneur entendait céder son droit au bail pour une activité non prévue au bail; qu’en outre, elle est pour sa part soumise à un contrôle strict de l’Autorité des Marchés Financiers, et qu’elle doit donc s’assurer de la solvabilité des preneurs ; que s’agissant du candidat à la cession, son capital social (5.000 euros) et ses garanties (garantie à première demande correspondant à six mois de loyers hors taxes, hors charges) ont été jugés insuffisants, ce qui justifie son refus ; que si une indemnité au titre de la perte de chance devait être accordée à ce titre, le principe est que « la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée » ; que rien n’indique par ailleurs que le prix proposé par le cédant n’aurait pas été négocié par le cessionnaire envisagé ;

— que s’agissant des réparations sollicitées, elle en justifie, le preneur étant redevable de la somme de 1.326 euros pour la réparation du plafond haut des locaux loués rendue nécessaire par un ancien dégât des eaux ; que ce désordre a également été constaté lors de l’état des lieux de sortie du 14 décembre 2021.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 6 juin 2024.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 18 février 2025.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025, et prorogé à la date du 17 juin 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la résiliation amiable du bail

Il est constant que la résiliation amiable peut intervenir à tout moment en cours de bail ou de tacite prolongation, et n’est soumise à aucune condition de forme particulière : elle exige le concours de deux volontés dont il convient de rapporter la preuve. Elle peut résulter d’un accord tacite, les circonstances étant souverainement appréciées par les juges du fond.

Il est constant que la résiliation amiable ne peut être imposée unilatéralement par une partie à son cocontractant.

En l’espèce, le preneur a fait assigner le bailleur par exploit d’huissier du 5 novembre 2021, puis par courrier d’huissier du 3 décembre 2021 la SAS [Adresse 10] a fait convoquer la SCPI BUROBOUTIC à un état des lieux contradictoire et une remise des clefs à la date du 14 décembre 2021 à 14h00.

En réponse, la SCPI BUROBOUTIC a adressé un courrier électronique le 14 décembre 2021 à l’huissier instrumentaire peu avant la tenue dudit rendez-vous aux termes duquel elle énonce que " la société [Adresse 10] n’a pas donné congé du bail qui lui a été consenti, de sorte qu’elle reste tenue du paiement des loyers et charges dus jusqu’à la fin de la période triennale en cours, soit le 28 février 2024. Néanmoins, et compte tenu de l’importance de sa dette locative et de l’absence de toute exploitation des locaux loués, la SCPI BUROBOUTIC accepte de récupérer les clés de son local qui est aujourd’hui laissé à l’abandon par la société [Adresse 10]. Elle assistera donc à votre rendez-vous, accompagnée de l’un de vos confrères de la SAS SAMAIN RICARD".

La SCPI BUROBOUTIC s’est présentée au rendez-vous du 14 décembre 2021 et un constat valant état des lieux de sortie a été dressé. Il ressort du constat dressé par la SAS SAMAIN RICARD qu’elle a été requise par la SCPI BUROBOUTIC « afin de sauvegarder ses droits tant présents qu’ultérieurs ».

Si la remise des lieux est établie par ces pièces à la date du 14 décembre 2021, il ne résulte de ces pièces aucun échange de consentement entre les parties sur le principe d’une résiliation amiable du bail litigieux, chaque partie ayant réservé ses droits, de sorte que le bail n’a pu s’éteindre amiablement.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance et la résiliation judiciaire du bail

Il résulte du 1° de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.

Tenu d’une obligation de délivrance, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, en l’état de servir à l’usage auquel elle est destinée. Il est constant que la clause selon laquelle le preneur prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

L’absence de délivrance du bien loué en état de servir à l’exploitation prévue entraîne la responsabilité intégrale du bailleur sur le fondement des dispositions du code civil, résolution ou résiliation sans préjudice de dommages et intérêts.

Il résulte de l’article L.145-40-1 du code de commerce, applicable en l’espèce, que lors de la prise de possession des locaux par le locataire, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement. Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil relatif en substance, à la prise de possession de l’ensemble des lieux désignés au bail en bon état. Il est constant l’article L.145-40-1 du code de commerce en vigueur depuis le 20 juin 2014 est d’ordre public.

En l’espèce, il ressort de l’avenant de renouvellement au bail commercial du 31 octobre 1994 convenu entre les parties le 30 mai 2018 que la consistance des locaux loués est la suivante : « Un local commercial situé au rez-de-chaussée droite portant le lot n°113, le lot n°106 (cave n°6), le lot n°107 (cave n°7), lot n°108 (cave n°8) du règlement de copropriété. ».

Les parties s’entendent sur l’absence d’état des lieux d’entrée, même si chacune se renvoie la responsabilité d’une telle carence. Il doit néanmoins en être déduit que le bailleur ne peut se prévaloir d’aucune présomption d’avoir loué des lieux en bon état. Il ne peut davantage en être déduit que la consistance des locaux correspond au descriptif du bail, la stipulation par laquelle le preneur a une parfaite connaissance des locaux qu’il a « vus et visités » étant insuffisante à caractériser leur consistance.

Il ressort du courrier électronique du 28 mai 2021 émanant du mandataire du bailleur ce qui suit : " le syndic de copropriété m’a informé avoir enfin pu identifié [sic] les caves qui appartiennent au bailleur, la SCPI BUROBOUTIC. Il s’agit des emplacements situés au fond du couloir sans cloison. Par conséquent, un nettoyage des lieux et un cloisonnement seront prochainement entrepris pour permettre un usage serein de ces caves ".

Il s’ensuit que la mise à disposition des caves prises à bail n’est intervenue qu’à compter de leur nettoyage et cloisonnement après identification de leur emplacement par le bailleur, soit postérieurement au 28 mai 2021, alors qu’en l’absence de stipulations relatives à une prise de possession des lieux différée, au titre de l’obligation de délivrance, la prise de possession des lieux de l’ensemble des locaux loués aurait dû être effective à compter du 30 mai 2018. Plus particulièrement les dates des factures et devis produits par le bailleur (situées entre le 13 juillet 2021 et le 23 novembre 2021 – la dernière sur une demande d’intervention datant du 17 novembre 2021), établissent que les caves n’étaient en état d’être exploitées au plus tôt qu’à compter du 23 novembre 2021.

Cette mise à disposition partielle des locaux loués, sans ajustement proportionnel des loyers convenu amiablement est constitutive d’une atteinte partielle à l’obligation de délivrance conforme, étant relevé que la conception et la fabrication de tous objets d’arts ou décoratifs ne sont pas exclusives d’un espace de stockage pour les équipements et le matériel de conception ou fabrication, ou pour l’entreposage d’objets qui ne sont pas encore en l’état d’être présentés dans l’espace de vente.

C’est donc vainement que le bailleur allègue, sans en justifier, que les caves étaient trop humides pour un tel usage, alors qu’il ne fait nullement mention de cette impossibilité au bail et qu’il a proposé lesdites caves dans l’assiette du bail, en tenant compte de la destination des lieux loués.

C’est vainement que le bailleur invoque les termes du protocole d’accord du 15 janvier 2021 alors que d’une part, il est devenu caduc par son inexécution, conformément à son article 2, et que d’autre part, qu’il résulte de l’article 2048 du code civil que les transactions se renferment dans leur objet, la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu, or l’objet de ladite transaction concernait les loyers relatifs à la crise sanitaire et non l’obligation de délivrance, objet du présent litige.

En conséquence de cette atteinte partielle à l’obligation de délivrance, le bail doit être résilié judiciairement aux torts exclusifs du bailleur à la date du 31 octobre 2021 à 24h00, au regard de la date d’assignation à cette fin (placée le 5 novembre 2021).

En l’absence d’éléments justifiant le chiffrage indemnitaire proposé par le preneur, notamment de l’impact éventuel du trouble sur le chiffre d’affaires, le préjudice au titre du trouble de jouissance sera fixé au prorata de la valeur locative des trois caves, méthodologie proposée par le bailleur.

Il est relevé que cette valeur locative n’est estimée que par une expertise amiable unilatéralement sollicitée par le bailleur, soumise néanmoins au débat contradictoire, qui propose une valeur de marché au 18 avril 2024 estimée à la somme de 1.300 euros par an hors taxes hors charges, sans avoir pris en compte la date effective de renouvellement, ni les éléments favorables qu’aurait pu faire valoir le bailleur, parmi lesquels, le gain d’espace de vente lié à cet espace de stockage.

Par ailleurs, il ressort des données de références produites par l’expertise amiable que la valeur la plus proche de la date de renouvellement (le 30 mai 2018), correspond à une valeur locative de 1.905,47 euros par m2 pondéré par an hors taxes et hors charges en mars 2019.

Il est relevé en outre que la pondération de 0,10 retenue par l’expert amiable est située en bas de l’échelle des coefficients de pondération pour des annexes non reliées, alors qu’un espace de stockage doit être davantage valorisé pour l’activité considérée.

Le tribunal retiendra donc souverainement une pondération de 0,12 pour la surface utile non contestée de 9,10 m2, soit 1,09 de surface pondérée (9,10 * 0,12 = 1,09 P).

Compte tenu de la localisation des locaux, de l’activité du preneur, des valeurs de références, et des caractéristiques des locaux qui auraient résulté des travaux exécutés par le bailleur s’il avait accompli son obligation de délivrance à la date de renouvellement (cloisonnement, pose d’un lino, nettoyage), la valeur locative des caves à la date de renouvellement sera estimée à la somme de 1.870 euros/m2 P.

Il en résulte une valeur locative annuelle hors taxe et hors charge des caves correspondant à la somme de 2.040 euros (1,09 * 1.870 = 2.038, arrondis à 2.040). Soit pour le total de la période de location du 30 mai 2018 au 31 octobre 2021 (3 ans et 5 mois), la somme de 6.970 euros [(3 * 2.040) + (5/12 * 2040) = 6.970].

La SCPI BUROBOUTIC sera condamnée à verser à la SAS [Adresse 10] la somme de 6.970 euros au titre du trouble de jouissance.

Sur la dette locative

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur réclame des paiements jusqu’au 14 décembre 2021, et estime la dette locative, jusqu’à cette date, à la somme de 28.632,59 euros, se décomposant comme suit :

— Solde du 4ème trimestre 2020 : 2.971,86 € ;

— Taxe foncière 2020 : 373,20 € ;

— Terme 1er trimestre 2021 : 8.362,25 € ;

— Terme 2ème trimestre 2021 : 8.359,73 € ;

— Terme 3ème trimestre 2021 : 8.359,73 € ;

— Terme 4ème trimestre 2021 (au prorata du 01/10/2021 au 14/12/2021) : 6.814,99 € ;

— Taxe foncière 2021 (au prorata du 01/01/2021 au 14/12/2021) : 395,09 € ;

— Travaux de reprise du plafond du local : 1.326,00 € ;

— Régularisation des charges 2019 : -313,35 € ;

— Régularisation des charges 2020 : – 435,34 € ;

— Régularisation des charges 2021 (au prorata du 01/01/2021 au 14/12/2021) : -1.111,80€ ;

— Imputation dépôt de garantie : -6.469,77 € ;

Soit un total de 28.632,59 euros.

Le preneur acquiesce à une somme de 23.125, 48 euros considérant qu’il doit être déduit des montants réclamés par le bailleur :

— les loyers du 1er novembre au 14 décembre 2021, soit la somme de 4.181, 11 euros (loyer de novembre : 2 787, 41 euros, et le demi-loyer de décembre : 1.393, 70 euros);

— les travaux de reprise du plafond d’un montant de 1.326 euros.

Déduction faite du dépôt de garantie elle estime être redevable de la somme de : 23.125,48 euros (28 632, 59 – 5.507, 11 = 23.125,48).

Sur ce, comme précédemment indiqué, le bail a été résilié au 31 octobre 2021, il y a donc lieu de retrancher la somme de 4.181,11 euros relatifs aux loyers et charges réclamés postérieurement à cette date. Par ailleurs, faute d’état des lieux d’entrée, le bailleur ne saurait jouir de la présomption de ce que les lieux ont été loués en bon état, l’imputabilité des désordres du plafond au preneur n’étant pas établi, la somme de 1.326 euros sera également retranchée.

Il y a donc lieu de considérer qu’après déduction du dépôt de garantie à laquelle les deux parties consentent, la SAS GALERIE LMG est redevable de la somme de 23.125, 48 euros au titre des loyers et des charges arrêtés à la date du 31 octobre 2021 à minuit. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme à la SCPI BUROBOUTIC.

Sur les dommages-intérêts au titre de la perte de chance de la cession

Aux termes de l’article 1717 du code civil, le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur.

Il est constant que le bail commercial peut comporter une clause encadrant la cession du droit au bail en prévoyant l’agrément préalable du bailleur. Le bailleur peut dans ce cas refuser la cession du droit au bail, tant que ce refus n’est pas discrétionnaire et revêt un caractère légitime.

Il est constant que la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, le bailleur n’invoque aucune clause du bail litigieux justifiant l’exercice de son droit de refus. Or, en l’absence d’une telle clause au bail commercial la cession est libre, de sorte que le refus du bailleur, même motivé, est fautif par l’obstacle qu’il pose à la liberté de céder à laquelle les parties n’avaient pas entendu déroger.

Cette faute est constitutive d’une perte de chance de céder le droit au bail. Compte tenu de l’intérêt manifesté par un candidat d’acquérir le droit de bail pour la somme de 45.000 euros qui ressort d’un projet de cession, et de l’offre d’une garantie à première demande à hauteur de six mois de loyers, la chance de mener à terme les pourparlers pour acquérir le droit au bail au prix proposé est souverainement fixée à 60%, soit un préjudice au titre de la perte de chance fixé à la somme de 27.000 euros (0.60 *45.000 = 27.000).

La SCPI BUROBOUTIC sera donc condamnée à payer à la SAS [Adresse 10] la somme de 27.000 euros au titre de la perte de chance de céder le droit au bail.

Sur la compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner la compensation entre les créances réciproques.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCPI BUROBOUTIC ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gérard Vanchet, avocat.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SCPI BUROBOUTIC sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité à payer à la SAS [Adresse 10] la somme de 3.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré ;

— Constate que le bail commercial renouvelé le 30 mai 2018, liant la SCPI BUROBOUTIC et la SAS [Adresse 10], portant sur les locaux sis [Adresse 2] dans le 6ème arrondissement, n’a pas été amiablement résilié ;

— Ordonne la résiliation judiciaire du bail du bail précité aux torts exclusifs du bailleur à la date du 31 octobre 2021 à 24h00 ;

— Condamne la SCPI BUROBOUTIC à payer à la SAS [Adresse 10] la somme de 6.970 euros au titre du trouble de jouissance ;

— Condamne la SAS GALERIE LMG à payer à la SCPI BUROBOUTIC la somme de 23.125, 48 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 octobre 2021 à 24h00 ;

— Condamne la SCPI BUROBOUTIC à payer à la SAS [Adresse 10] la somme de 27.000 euros au titre de la perte de chance de céder le droit au bail ;

— Ordonne la compensation entre les créances réciproques jusqu’à due concurrence ;

— Condamne la SCPI BUROBOUTIC aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gérard Vanchet, avocat ;

— Condamne la SCPI BUROBOUTIC à payer à la SAS [Adresse 10] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 17 Juin 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME