TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 07 Février 2025

N° RG 24/00548 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4O3P

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. IMMOBILIERE DUMON faisant élection de domicile en les bureaux de la Société J. & M. PLAISANT, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S.U. JOUEUR 2, dont le siège social est sis [Adresse 5] et encore en son établissement [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Le 11 février 2022, la SARL IMMOBILIÈRE DUMON et la société JOUEUR 2 ont régularisé un contrat de bail à loyer commercial d’une durée inférieure de 24 mois, prenant effet à compter du 15 février 2022 pour une durée de 12 mois pour expirer le 14 février 2023.

Les parties ont régularisé un « avenant à bail commercial », visant le contrat de bail commercial d’une durée inférieure de 24 mois en date du 10 février 2022 et au terme duquel elles ont décidé de prolonger le bail pour une nouvelle période de 12 mois commençant à courir le 15 février 2023 pour finir le 14 février 2024, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 12 décembre 2023, la société JOUEUR 2 a résilié le contrat de bail.

Le 29 décembre 2023, le bailleur a pris acte de la résiliation du bail et sollicité du preneur le paiement de la somme de 8096,99 €.

Faisant valoir que la société JOUEUR 2 n’a pas satisfait à ses engagements et que les loyers sont demeurés impayés à compter du mois de novembre 2023, par exploit de commissaire de justice du 2 février 2024, la SARL IMMOBILIÈRE DUMON a fait assigner la société JOUEUR 2, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de :

la somme provisionnelle de 8433,43 €, montant des causes représentant les loyers et accessoires arriérés dus,la somme de 1800 € à titre de provision à valoir sur le préjudice,la somme de 1200 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens en ce compris les frais de procès-verbal de saisie conservatoire des créances du 5 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 février 2025.

À cette date, la SARL IMMOBILIÈRE DUMON, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de ses conclusions il convient de se référer et sollicite voir :

À défaut de précision sur le siège social de la société JOUEUR 2,

— la déclarer, irrecevable dans sa défense ;

— la condamner à lui verser :

la somme provisionnelle de 4878,54 € montant des causes représentants les loyers et accessoires arriérés dus ;la somme provisionnelle de 1800 € à valoir sur les dommages-intérêts ;la somme de 1200 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;À titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande d’incompétence, renvoyer l’affaire et les parties devant le président du tribunal de commerce de Marseille statuant en référé et réserver les dépens et les demandes de frais irrépétibles en ce compris les frais de procès-verbal de saisie conservatoire des créances du 5 janvier 2024.

La société JOUEUR 2, représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions en défense auxquelles il sera renvoyé et conclut :

— À titre liminaire, à l’incompétence du tribunal judiciaire de Marseille au profit du tribunal de commerce de Marseille ;

— À titre subsidiaire,

— au renvoi des parties à mieux se pourvoir ;

— à l’existence de contestations sérieuses et au rejet de la société requérante de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— à la condamnation de la SARL IMMOBILIÈRE DUMON au paiement de la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR QUOI

Sur l’irrecevabilité de la société JOUEUR 2 en sa défense

Attendu que la société JOUEUR 2 soulève, à titre liminaire, l’incompétence du tribunal judiciaire pour connaître des demandes formées par la SARL IMMOBILIÈRE DUMON par application notamment des articles L 145-1 à L 145-5 du code de commerce et de l’article R 211-3-26, 11°du code de l’organisation judiciaire ;

Que de son côté, la SARL IMMOBILIÈRE DUMON lui oppose les dispositions de l’article 59 du code de procédure civile qui décide que le défendeur doit, à peine d’être déclaré, même d’office, irrecevable en sa défense, faire connaître s’il s’agit d’une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui le représente ;

Que dans le cas présent, la SARL IMMOBILIÈRE DUMON ne peut, sans se contredire, tout à la fois considérer comme valable l’adresse du siège social de la société JOUEUR 2, situé dans les locaux loués pour l’assigner en justice du 2 février 2024 en paiement d’un arriéré de loyers et charges et soulever l’irrecevabilité de ses moyens en défense au motif qu’elle ne justifie pas de son siège social, alors même que le siège social de la société JOUEUR 2 est [Adresse 6] ainsi que cela résulte de l’extrait K bis du 15 janvier 2025, en l’absence de tout élément probant quant à l’adresse [Adresse 2] donnée par son conseil ;

Que l’irrecevabilité de la société JOUEUR 2 en sa défense sera écartée ;

Sur la compétence du tribunal judiciaire

Attendu que l’article 76 du code de procédure civile dispose « sauf application de l’article 82 -1, l’incompétence peut être prononcée d’office en cas de violation d’une règle de compétence d’attribution lorsque cette règle est d’ordre public ou lorsque le la société JOUEUR 2 ne comparaît pas ;

Que l’article L721-3 du code de commerce dispose que « les tribunaux de commerce connaissent :

1° des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre établissements de crédit entre eux ;

2° de celles relatives aux sociétés commerciales ;

3° de celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes.

Toutefois, les parties peuvent, au moment où elle contracte, convenir de soumettre à l’arbitrage les contestations ci-dessus énumérées » ;

Que l’article L 145-5 du code de commerce précise que les parties peuvent déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux dès lors que la durée totale du bail ou des baux successifs n’est pas supérieure à trois ans ;

Attendu que l’article R211-3-26, 11°du code de l’organisation judiciaire prévoit que le tribunal judiciaire à compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquels figurent les baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, pour professionnels et convention d’occupation précaire en matière commerciale ;

Attendu que le bail dérogatoire, d’une durée courte maximale de trois ans, n’est pas assujetti au statut des baux commerciaux et n’est pas mentionné par l’article R 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire ;

Que les règles de compétence exclusive des tribunaux de commerce, édictées dans le cadre de l’organisation judiciaire et pour une meilleure administration de la justice, revêtent un caractère d’ordre public ;

Qu’en l’occurrence, le 11 février 2022 les parties ont régularisé un acte sous-seing privé dénommé « BAIL A LOYERCOMMERCIAL D’UNE DUREE INFERIEURE A 24 MOIS Art L 145-5 du code de commerce » portant sur le local commercial situé au rez-de-chaussée droite du bâtiment B5, lot [Adresse 3];

Que de convention expresse, les parties ont décidé que le bail ne serait pas soumis aux dispositions des articles 145-1 et suivants du code de commerce, le bail étant précaire, qu’il serait d’une durée de 12 mois entiers et consécutifs, commençant à compter du 15 février 2022 pour se terminer le 14 février 2023 et, qu’au-delà de cette échéance, il se transformerait en bail commercial, sauf congé préalable donné par l’une ou l’autre des parties ;

Que l'« AVENANT A BAIL COMMERCIAL » non daté, que les parties ont régularisé, porte sur la durée de prolongation de 12 mois du bail à compter du 15 février 2023 pour se terminer le 14 février 2024, son loyer annuel et l’indice de référence pour sa révision ;

Que d’un commun accord, les parties ont convenu que les autres clauses et conditions du bail à loyer commercial du 10 février 2022 demeurent inchangées de sorte qu’à compter du 15 février 2023, le contrat de bail dérogatoire aux dispositions du code de commerce s’est transformé en bail commercial soumis aux dispositions du code de commerce ;

Que par application de l’article R211-3-26, 11°du code de l’organisation judiciaire, l’examen du litige relatif à ce bail relève de la compétence du tribunal judiciaire ;

Sur la demande provisionnelle en paiement

Attendu que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que s’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans conditions de l’existence d’une urgence telle que prévue aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision allouée en référé mais n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Attendu que la société JOUEUR 2 conteste le montant des sommes réclamées faisant valoir que la transformation du bail en bail commercial le soumet au statut des baux commerciaux pour la révision du montant des charges que le bailleur ne peut augmenter ni régulariser sans en justifier

Attendu que le contrat initial fixe à 4800 €, soit 400 € par mois, le montant des charges provisionnelles, que l’avenant est silencieux à cet égard et qu’à compter du 15 février 2022, le loyer annuel a été porté à la somme de 15 755,52 € hors charges soit la somme de 1312,96 € ;

Que le bailleur réclame le paiement de charges de 735 € mensuels à compter du 1er novembre 2023 ;

Que la société JOUEUR 2 conteste l’augmentation du montant des charges et les régularisations de charges ;

Attendu que la seule affirmation du bailleur que la provision du premier trimestre 2023 était basée sur un budget de 105 000 € alors que au second semestre, la provision trimestrielle a été calculée sur la base d’un budget de 200 000 €, en raison de l’augmentation du prix de l’énergie, est insuffisante à démontrer l’obligation de paiement de la société JOUEUR 2 de cet arriéré de charges en l’absence de toutes pièces justificatives et notamment de la délibération de l’assemblée générale du 5 juin 2024 qui aurait arrêté et entériner le solde des charges 2023 ;

Que toutefois la société JOUEUR 2, à qui incombe la charge du paiement du montant du loyer est défaillante dans l’administration de cette preuve ;

Qu’elle ne conteste pas ne pas s’être acquittée du montant du loyer pour la période de novembre 2023 à février 2024 s’établissant à la somme de 6851,84 € au titre de l’arriéré locatif de cette période, charges de 400 € mensuelles comprises ;

Qu’au regard du dépôt de garantie de 3720 € versé, il convient de condamner la société JOUEUR 2 au paiement de la somme provisionnelle de 3131,84 € à valoir sur l’arriéré locatif, charges mensuelles de 400 € comprises pour la période de novembre 2023 à février 2024 inclus ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Qu’en l’espèce, la SARL IMMOBILIÈRE DUMON justifie de la carence de la société JOUEUR 2 dans le paiement du loyer sur une période de quatre mois, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du bailleur ;

Que pour autant, elle se contente de solliciter des dommages-intérêts sans démontrer le bien-fondé de sa demande ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;

Qu’elle sera, en conséquence, déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur la demande de délais

Attendu que la société JOUEUR 2 sollicite l’octroi de délai de paiement dans le corps de ses écritures mais ne reprend pas cette demande dans le dispositif de celle-ci ;

Que la procédure devant le juge des référés est une procédure orale ;

Qu’à l’audience du 7 février 2025, la société JOUEUR 2 n’a pas soutenu sa demande, ;

Que le tribunal se trouve lié par le dispositif de ses conclusions qui ne font pas mention de sa demande de délais, au surplus non justifié par aucune pièce de nature à établir sa situation financière ;

Que cette demande ne sera donc pas examinée :

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL IMMOBILIÈRE DUMON les frais qu’elle a dû engager à l’occasion de la présente instance ;

Qu’en conséquence, la société JOUEUR 2 sera condamnée à lui verser la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce non compris le coût de la saisie- conservatoire du 5 janvier 2024, qui ne constitue pas des dépens;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DÉCLARONS la société JOUEUR 2 recevable en sa défense ;

CONSTATONS la compétence du tribunal judiciaire de Marseille pour connaître des demandes de la SARL IMMOBILIÈRE DUMON ;

CONDAMNONS la société JOUEUR 2 à payer à la SARL IMMOBILIÈRE DUMON la somme de 3131,84 € à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif, charges mensuelles de 400 € comprises, pour la période de novembre 2023 à février 2024 inclus ;

DÉBOUTONS la SARL IMMOBILIÈRE DUMON de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNONS la société JOUEUR 2 à payer à la SARL IMMOBILIÈRE DUMON la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit au surplus de l’intégralité des demandes des parties plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la société JOUEUR 2 à payer à la SARL IMMOBILIÈRE DUMON aux dépens de référé en ce compris les frais de la saisie conservatoire du 5 janvier 2024.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT