TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/03028 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GY2T

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [Y] [H] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [K] [G] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 13 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Madame [K] [G] [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], par contrat du 19 décembre 2022, pour un loyer mensuel de 387,10 euros hors charges, payable à terme échu.

Ce bail a pris effet de manière rétroactive à la date du 26 juin 2016, date de la résiliation du précédent bail signé entre les parties le 20 juillet 2012, à la suite d’un jugement rendu le 28 février 2017.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement réalisé le 20 juillet 2012.

Par courrier remis en main propre le 2 novembre 2023, Madame [K] [G] [P] a donné congé du logement et a indiqué bénéficier d’un préavis réduit d’un mois.

Un état des lieux de sortie a été établi de manière contradictoire le 4 décembre 2023.

Un décompte définitif des sommes dues a été effectué le 11 janvier 2024 et envoyé à la locataire sortante par lettre recommandée avec avis de réception.

Par lettre recommandée avec avis de réception envoyée le 29 janvier 2024, le bailleur a mis en demeure Madame [K] [G] [P] de régler la somme de 1786,17 euros.

Le 23 mai 2024, un conciliateur de justice a établi un constat de carence et indiqué qu’il n’avait pas été possible de procéder à une tentative de conciliation.

La SA d’HLM [Adresse 2] a ensuite fait assigner le 24 juin 2024 Madame [K] [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

— condamner Madame [K] [G] [P] à lui payer la somme de 1182,05 euros à titre de réparations locatives pour les causes énoncées, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;

— condamner Madame [K] [G] [P] à payer la somme de 404,12 euros à titre de loyers impayés ;

— condamner Madame [K] [G] [P] à payer la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamner à payer tous les frais et dépens dans lesquels seront compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés jusqu’à la date de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Lors de l’audience du 13 décembre 2024, la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée avec pouvoir par Madame [Y] [H], employée du bailleur, a maintenu ses demandes et déposé ses pièces. Elle a indiqué que des versements, d’un total de 400 euros, avaient été réalisés par la locataire, la dette étant désormais de 1386,17 euros.

La question de la recevabilité de la demande en justice sur le fondement de l’article 750-1 du Code de procédure civile a été mise d’office dans les débats par le juge à l’audience.

Citée à étude, Madame [K] [G] [P] n’a pas comparu et n’était pas représentée à cette audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement est rendu par défaut en application de l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement n’étant pas susceptible d’appel.

La demande en paiement présentée en justice est recevable, une tentative de conciliation préalable à la conciliation ayant été réalisée conformément aux dispositions de l’article 750-1 du Code de procédure civile.

I. SUR LES LOYERS ET CHARGES :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Outre le contrat de bail du 19 décembre 2022, la SA d’HLM [Adresse 2] produit un relevé de compte daté du 2 décembre 2024, ainsi que le décompte définitif daté du 11 janvier 2024.

Il se comprend à la lecture de ces pièces que le bailleur a fixé comme terme du bail le 2 décembre 2023. Cette date correspond à celle de dépôt du congé à laquelle s’ajoute un mois de préavis et est antérieure à la date de réalisation de l’état des lieux de sortie, effectué le 4 décembre 2023.

Elle peut donc être retenue comme date de fin du bail et de l’obligation de paiement du loyer.

A cette date, la dette locative était de 917,73 euros.

De cette somme, doivent être décomptés 85,80 euros et 83,60 euros de travaux locatifs individuels, les justificatifs relatifs à ces travaux locatifs antérieurs au départ du logement n’étant pas fournis et la nature de ceux-ci et leur légitimité n’étant pas vérifiables.

S’ajoutent en revanche les charges de 53,44 euros établies à la suite de la régularisation calculée au titre de l’eau froide.

De cette somme, doivent également être décomptés 367,05 euros correspondant au montant du dépôt de garantie mentionné dans les conditions particulières du bail repris en 2022.

Enfin, il apparaît que Madame [K] [G] [P] a procédé à trois règlements entre le 7 février 2024 et le 28 juin 2024, pour un total de 400 euros et venant réduire la dette locative.

Il en résulte que Madame [K] [G] [P] est débitrice d’une somme de 34,72 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il y aura donc lieu de la condamner à payer à la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 34,72 euros à ce titre.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

.de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

.de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le contrat de bail du 19 décembre 2022 reprend ces dispositions en son article 8 B des conditions générales.

La SA d’HLM [Adresse 2] sollicite une somme totale de 1182,05 euros au titre des réparations locatives.

Elle produit l’état des lieux d’entrée du 20 juillet 2012, qui été réalisé contradictoirement.

Celui-ci peut être utilisé comme élément de preuve de l’état du logement à l’entrée, en ce qu’il ressort du bail du 19 décembre 2022 que la locataire initiale n’a pas quitté le logement après la résiliation du premier bail le 26 juin 2016, le second bail ayant pour effet de régulariser la situation d’occupation du logement à la suite de cette résiliation.

L’état des lieux de sortie a été établi de manière contradictoire le 4 décembre 2023.

La demande financière présentée par le bailleur est étayée par le détail des indemnités demandées, les bons de commande et les factures relatives aux travaux pour lesquels une indemnisation est demandée.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement, soit en l’espèce une durée légèrement supérieure à 11 ans.

*Sur les travaux de menuiserie et serrurerie :

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite une somme de 719,40 euros au titre de ces travaux dans le logement, qui correspondent à la totalité du coût de la fourniture et de la pose d’une porte dans la chambre 1, d’un ensemble riv-bloc dans la chambre 2, au remplacement d’une manivelle pour un volet roulant situé dans la cuisine, ainsi qu’au coût de fourniture et de pose d’un meuble sous l’évier de la cuisine, d’une serrure de porte dans la cuisine, d’un verre de porte dans le salon et d’un tablier de baignoire dans la salle de bain.

Elle produit pour cela un bon de commande reprenant ce montant, ainsi qu’une facture datée du 8 janvier 2024 reprenant la quasi-totalité des travaux hormis celui relatif au volet roulant, étant précisé que l’absence de facture ne fait pas obstacle à l’indemnisation, fixée par le juge.

L’état des lieux d’entrée mentionne que la porte de la chambre 1 est en bon état en 2012. Il en est de même de la porte de la chambre 2. Dans la cuisine, la fenêtre est en bon état, tout comme la porte, le meuble sous l’évier a des portes ébréchées et des boutons en bon état. La porte du séjour est en bon état. Le tablier de la baignoire est ébréché.

A la sortie en 2023, la porte de la chambre 1 est dégradée et la poignée de celle de la chambre 2 est cassée. Dans la cuisine, la manivelle du volet est cassée, le meuble sous l’évier est dégradé et la serrure de la porte est hors service, avec des poignées manquantes. La porte du séjour a une vitre cassée. Dans la salle de bain, le tablier de la baignoire est dégradé.

Il en résulte que la demande d’indemnisation est en grande partie fondée, seuls les postes relatifs au tablier de la baignoire et au meuble situé sous l’évier de la cuisine devant être réduits au vu du temps passé dans le logement et de l’état à l’entrée.

Madame [K] [G] [P] sera donc condamnée à verser au bailleur une somme de 550 euros à titre d’indemnisation pour ce poste.

*Sur les travaux de peinture :

La SA [Adresse 2] sollicite une somme de 63,36 euros au titre de ces travaux, correspondant à 100 % du coût de 4m2 de peinture sur des portes du logement.

Le bailleur produit pour cela une facture du 24 janvier 2024 reprenant notamment les travaux réalisés à ce titre, au coût unitaire supérieure à celui sollicité.

A l’entrée dans le logement, il est indiqué que toutes les portes intérieures du logement sont en bon état.

A la sortie, la porte du cellier est à l’état d’usage, avec une trace de crayon, celle de la chambre 1 est dégradée, tout comme celle du séjour pour laquelle il est mentionné qu’elle est à retirer et a une vitre cassée.

Il en résulte que deux portes peuvent être considérées comme dégradées et justifier une indemnisation partielle au vu du temps passé dans le logement. Il conviendra donc de réduire la demande financière et d’accorder au titre de ces travaux une indemnité de 40 euros au bailleur.

*Sur l’électricité :

Le bailleur sollicite une somme de 243,29 euros pour ce poste, correspondant à l’indemnisation de la totalité des travaux de fourniture et pose d’une prise dans la chambre 1, d’une applique dans la cuisine et de quatre alimentations avec plinthe/moulure.

Il fournit à l’appui de sa demande une facture d’une société d’électricité, datée du 12 février 2024 et comprenant notamment ces travaux.

L’état des lieux d’entrée indique que l’électricité est en bon état dans la chambre 2. Il en est de même dans la cuisine, pour laquelle il est précisé qu’un néon est à poser. Enfin, de manière générale, l’électricité est en bon état dans le logement.

A la sortie, il est constaté que les éléments électriques de la chambre 2 sont dégradés et que l’applique est manquante dans la cuisine. Il est précisé qu’il manque 1,5 mètre de goulotte dans la chambre, ainsi qu'1 mètre de goulotte dans le séjour.

Seule l’absence de néon, mentionné comme « à poser » en 2012, ne pourra être indemnisée et la somme de 189,66 euros sera donc accordée à titre d’indemnisation.

*Sur le nettoyage du logement :

Le bailleur demande une indemnisation de 156 euros à ce titre et produit pour cela une facture de ce montant, datée du 28 janvier 2024 et mentionnant que le nettoyage a été réalisé le 22 janvier 2024.

En 2012, il n’est pas constaté que le logement est sale.

En 2023, une trace de crayon est présente sur la porte du cellier, un autocollant sur la fenêtre de la chambre 1, des traces de peinture sur les plinthes de la chambre 1 et de la cuisine, une trace de brûlé sur le sol de la cuisine, une trace de peinture sur le sol du séjour.

Ces constatations justifient une indemnisation à hauteur de la somme de 50 euros.

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Il en résulte une somme totale due de 829,66 euros.

Madame [K] [G] [P] sera donc condamnée à payer une somme de 829,66 euros au titre des réparations locatives à la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE.

Cette somme, qui constitue une indemnisation, portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [K] [G] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Ceux-ci comprendront le coût de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM [Adresse 2], Madame [K] [G] [P] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

DECLARE la demande en paiement présentée par la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE à l’encontre de Madame [K] [G] [P] recevable sur le fondement de l’article 750-1 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [G] [P] à verser à la SA d’HLM [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 34,72 euros au titre des loyers et charges impayés pour le logement situé [Adresse 4], terme de l’obligation de paiement et du bail fixé le 2 décembre 2023, et cela après déduction du montant du dépôt de garantie de 367,05 euros et prise en compte des règlements effectués pour un total de 400 euros entre le 7 février 2024 et le 28 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [K] [G] [P] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 829,66 euros au titre des réparations locatives pour le logement situé [Adresse 4], cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [K] [G] [P] à verser à la SA d’HLM [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [G] [P] aux entiers dépens de l’instance, ceux-ci comprenant notamment le coût de l’assignation du 24 juin 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 12 février 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,