PREMIERE CHAMBRE

16 Avril 2026

N° RG 25/03060 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OKR6

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[G] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, Greffier, a rendu par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

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DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société VERTFONCIÉ, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDERESSE

Madame [G] [X], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jacky ATTIAS, avocat au barreau du VAL D’OISE

— -==o0§0o==--

Mme [G] [X] et Mme [W] [J] étaient propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Par jugement en date du 12 décembre 2019, le tribunal d’instance de Gonesse a condamné Mme [X] et Mme [J] au paiement des sommes de 4 411,12 euros et 273,89 euros au titre des charges de copropriété et frais impayées.

Par jugement du 21 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Pontoise a condamné Mme [X] et Mme [J] à payer au SDC [Adresse 1] la somme de 10 551,99 euros au titre des charges de copropriété et frais dus pour la période du 2ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2022 inclus.

Par acte en date du 23 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic la SARL Vertfoncié, a fait assigner devant ce tribunal Mme [X] et Mme [J] et demande leur condamnation à payer les sommes de :

—  14 141,15 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, au titre des charges de copropriété et des frais,

— la capitalisation des intérêts,

—  1 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que Mme [X] soit condamnée aux dépens et au paiement de la somme de euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il s’agit de la troisième procédure à l’encontre des défenderesses.

Mme [X], régulièrement assignée par acte notifié à étude, a constitué avocat, lequel n’a pas conclu.

Le commissaire de justice a établi un procès-verbal de difficulté s’agissant de Mme [J], l’acte n’ayant pu lui être délivré. Il indique qu’une personne contactée l’a informé du décès de Mme [J] le 29 juin 2017.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 18 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 19 février 2026 et mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS

Sur la procédure

En application de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article 397 du même code prévoit que le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l’acceptation.

En l’espèce, il convient de constater que le SDC [Adresse 1] n’a pas attrait la succession de Mme [J] dans la cause alors qu’il avait été informé de son décès au moment de l’introduction de l’instance. Son conseil a indiqué, par message RPVA du 26 mai 2025, que la procédure n’était poursuivie qu’à l’égard de Mme [X]. Il convient d’en déduire qu’il se désiste de l’instance à l’égard de Mme [J].

L’indivision est le concours de plusieurs droits de même nature sur un même bien sans qu’il y ait de division matérielle des parts, plusieurs personnes coexistant avec des droits identiques sur un bien unique ou sur une universalité de biens, droits qui ne seront individualisés que lors du partage.

Il est par ailleurs constant qu’une indivision n’a pas la personnalité juridique de sorte que le principe est qu’aucun des coindivisaires n’a qualité pour la représenter et agir en son nom.

Il est enfin constant que l’action introduite contre un seul indivisaire est recevable, la décision rendue sur celle-ci étant inopposable aux autres indivisaires à défaut de mise en cause de ceux-ci.

En l’espèce, Mme [X] n’a pas mis dans la cause les héritiers de Mme [J], coindivisaire qui serait décédée selon l’enquête du commissaire de justice. La décision sera donc exclusivement rendue à son égard.

Enfin, il résulte de l’article 23 du règlement de copropriété que « en cas d’indivision ou de démembrement de la propriété d’un lot, les indivisaires comme les nus propriétaires et usufruitiers seront solidairement tenus de l’entier paiement des charges afférentes à ce lot ».

En conséquence, Mme [X] est tenu au paiement de l’intégralité des charges vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [X] est propriétaire en indivision de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 5 et 46,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— le règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2023 et 16 septembre 2024 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure en date du 3 décembre 2024 sans accusé de réception.

Il convient de déduire du montant des charges figurant sur le décompte la somme de 33 euros qui n’est pas justifiée par la production d’une facture (Riffaut 3 badges).

***

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 13 536,15 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure les défendeurs avant d’engager les frais de recouvrement. En effet, si une lettre de mise en demeure est produite, aucun accusé réception n’est versé permettant d’établir la date de la mise en demeure des débiteurs.

En conséquence, aucun frais ne pourra être retenu.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, les intérêts seront calculés à compter de la date du lendemain de l’assignation valant mise en demeure, soit du 24 mai 2025.

***

Il convient en conséquence de condamner Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 13 536,15 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2023 au 12 mai 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Mme [X] a déjà été condamnée par à deux reprises, et continue de pas régler les charges de copropriété. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer ces charges constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il convient en conséquence de condamner Mme [X] à verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [X], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Constate le désistement d’instance du SDC [Adresse 1] à l’égard de Mme [W] [J] ;

Condamne Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 13 536,15 euros, correspondant aux charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2023 au 12 mai 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2025 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [X] aux dépens ;

Condamne Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 16 avril 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS

Notification le :

M^e Jacky ATTIAS

M^e Thierry LAISNE