TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 21 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 23/03838 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GQYL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. SCALIS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SCP SOREL & ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [T] (décédé)

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [T]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne, assistée de M. [S] [T] (Fils)

A l’audience du 12 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 1995, la SA SCALIS -venant aux droits de la SA [Adresse 5] a donné en location à Monsieur [Y] [T] et à Madame [E] [T], son épouse, un local à usage d’habitation de type T5 situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel fixé à l’origine à la somme de 2.245, 93 [Localité 4] hors charges, payable à terme échu.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur SA SCALIS a fait signifier le 11 mai 2023 à Monsieur [Y] [T] et à Madame [E] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire, avec sommation d’avoir à justifier l’occupation des lieux, portant sur un montant en principal de 2.053,57 euros suivant décompte daté du 3 mai 2023.

En l’absence de règlement des causes dudit commandement de payer, la SA SCALIS a, par actes d’huissier de justice signifiés à l’étude le 26 octobre 2023, fait assigner Monsieur [Y] [T] et Madame [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

constater la résiliation du bail en application des stipulations contractuelles et des articles 7 et 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et par conséquent ;Ordonner à Monsieur [Y] [T] et à Madame [E] [T] ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de quitter les lieux sis au [Adresse 2], après en avoir remis les clés, et, à défaut, ordonner leur expulsion qui pourra être poursuivie, le cas échéant, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;condamner solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [E] [T] au paiement de la somme de 1.856,83 euros au titre des loyers, provisions sur charges locatives et indemnités d’occupation dus selon compte arrêté à la date du 18 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2023, date du commandement de payer les loyers, et ce, conformément à l’ancien article 1153 alinéa 3 du code civil ; condamner in solidum Monsieur [Y] [T] et Madame [E] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à libération effective des lieux ; condamner in solidum Monsieur [Y] [T] et Madame [E] [T] au paiement de la somme de 230,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile;condamner in solidum Monsieur [Y] [T] et Madame [E] [T] au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été évoquée le 9 avril 2024 en présence de l’avocat du bailleur et de Monsieur [S] [T], fils des locataires, dûment mandaté.

Du fait du décès annoncé de Monsieur [Y] [T] survenu le 17 octobre 2023, l’affaire a fait l’objet de deux renvois contradictoires, à l’audience du 11 juin 2024, puis au 12 novembre 2024 afin de permettre à Madame veuve [E] [T], notamment, de percevoir le versement de la pension de réversion et également de déposer un dossier de surendettement auprès de la commission des particuliers du Loiret BDF.

A l’audience du 12 novembre 2024, la SA SCALIS, représentée par son avocat la SCP SOREL, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5.499,51 euros, hors frais de procédure en maintenant l’intégralité de ses demandes introductives. Le bailleur a précisé que le loyer s’élève à la somme de 529,64 euros hors charge, et a indiqué, en outre, que si des efforts sur le paiement partiel du loyer courant avaient bien été effectués par la locataire Madame veuve [E] [T], sa dette locative était cependant en augmentation, un échelonnement de la dette locative ayant été décidé par la commission des particuliers du Loiret.

Monsieur [S] [T], fils des locataires, a comparu à l’audience et indiqué que le suivi social de Madame veuve [E] [T] était en cours, que son relogement dans un appartement plus petit avec un loyer réduit était envisagé, tout en précisant qu’elle souhaitait régler au plus vite sa dette locative sans pouvoir toutefois s’engager auprès du tribunal sur un règlement mensuel ferme, en sus du loyer courant. Madame veuve [E] [T] a comparu à l’audience.

Une fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, d’où il ressort que la situation de surendettement de Madame veuve [E] [T] perdure depuis le décès de son époux en octobre 2023, et que son relogement est effectivement envisagé.

La décision a été mise en délibéré à la date du 21 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision est contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 30 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la SA SCALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 s’appliquant à la date de délivrance du commandement de payer le 11 mai 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 15 octobre 1995 contient une clause résolutoire (article 3 des conditions générales), et un commandement de payer dans les 2 mois visant cette clause a bien été signifié le 11 mai 2023, pour la somme principale de 2.053,57 euros.

Le délai de paiement dont bénéficiaient Monsieur [Y] [T] et Madame [E] [T] pour régler cette somme était fixé au 11 juillet 2023 à 24 heures.

Or, il résulte de l’examen du décompte versé à la procédure par le bailleur que Monsieur [Y] [T] et Madame [E] [T] ont effectué au cours de cette période deux règlements substantiels permettant d’éteindre les causes du commandement de payer du 11 mai 2023 susvisé, à savoir un paiement de 1.675,14 € le 16 mai 2023, puis un second paiement de 731,70 € le 22 juin 2023 pour un montant total de 2.391,84 € couvrant la somme principale de 2.053,57 euros.

Force est de constater, par conséquent, que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement n’étaient pas réunies à la date du 11 juillet 2023.

En conclusion, la demande du bailleur tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire est irrecevable et il y aura lieu de rejeter les demandes qui en découlent relatives à l’expulsion de la locataire Madame [E] [T] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA SCALIS produit un décompte détaillé démontrant que Madame veuve [E] [T] reste devoir la somme de 5.499,51 euros arrêtée à la date du 31 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), ceci déduction faite des frais de procédure (321,07 euros) qui relèveront éventuellement des dépens.

A l’analyse, il apparaît que des frais non contractuels doivent être également déduits de ladite somme, à savoir des frais « d’enquête sociale » (5 x 7,62 € = 38,10 €) et des « frais de rejet » (4,70 €), soit une créance locative ramenée à un montant de 5.456,71 €.

Présent et représentant sa mère à l’audience, Monsieur [S] [T], ne conteste pas le principe et reconnait le montant de la dette locative arriérée auprès du bailleur la SA SCALIS.

Madame veuve [E] [T] sera en conséquence condamnée, au titre de la solidarité avec son époux décédé, à verser à la SA SCALIS la somme de 5.456,71 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés, assortie des intérêts légaux calculés à compter de la signification de la présente décision.

Cependant, le bail n’étant pas résilié par le jeu de la clause résolutoire qui a été déclarée inapplicable et le contrat de location se poursuivant au cas d’espèce, la SA SCALIS sera déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation du logement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame veuve [E] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 mai 2023 et celui de l’assignation introductive d’instance.

Nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SCALIS, et au regard de la situation sociale et financière de Madame veuve [E] [T], l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. La SA SCALIS sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 15 octobre 1995 entre la SA SCALIS d’une part, et Monsieur [Y] [T] et Madame [E] [T], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] n’étaient manifestement pas réunies à la date du 11 juillet 2023 ;

DECLARE en conséquence irrecevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

DEBOUTE la SA SCALIS de ses demandes d’expulsion et de condamnation de Madame veuve [E] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame veuve [E] [T] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 5.456,71 € (cinq mille quatre cent cinquante six euros et soixante et onze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés -selon décompte arrêté au 31 octobre 2024- incluant l’échéance du mois d’octobre 2024, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame veuve [E] [T] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 11 mai 2023 et celui de l’assignation introductive ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 21 février 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,