TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/03509 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZ4K

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [U] [I] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [S] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 27 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Madame [S] [P] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 26 février 2019, ayant pris effet le même jour, pour un loyer mensuel de 363,66 euros, payable à terme échu.

Le 29 avril 2024, la SA d’HLM [Adresse 3] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret d’une situation d’impayés.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM [Adresse 3] a fait signifier le 7 mai 2024 à Madame [S] [P] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.186,70 euros, selon décompte en date du 29 avril 2024.

Le même acte a fait commandement à la locataire d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, dans le délai d’un mois.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a ensuite fait assigner le 23 juillet 2024 Madame [S] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, et en -conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [S] [P] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [S] [P] au paiement de la somme de 2.790,44 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 16/07/2024,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges se portant au montant de 504,96 euros, et l’y condamner en tant que de besoin,

— condamner Madame [S] [P] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [S] [P] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de la présente assignation.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juillet 2024.

A l’audience du 27 février 2025, la SA d’HLM [Adresse 3] – représentée avec pouvoir par Madame [U] [I], employée du bailleur – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.653,21 euros. Elle a indiqué que l’assurance dont il était question dans le commandement de payer a été transmise (l’assignation n’en faisant plus état). Elle a ajouté qu’un paiement de 600 euros avait eu lieu en février, mais ne pas avoir eu de contact avec la locataire. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Le juge a relevé d’office la question des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Citée à étude, Madame [S] [P] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [P] s’est retrouvée en difficulté sur le plan financier suite à une période difficile (perte d’emploi, décès au sein de la famille). Elle a indiqué au travailleur social avoir retrouvé un emploi depuis deux mois et avoir repris le paiement du loyer. Elle a indiqué son souhait d’officialiser un plan d’apurement et devait contacter le bailleur pour le mettre en place.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 24 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au moment de la délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 26 février 2019 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers (article 9 page 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mai 2024, pour la somme en principal de 1.186,70 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures.

Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 8 juillet 2024 à 24 heures, le 7 juillet 2024 étant un dimanche et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 7 mai 2024 et le 8 juillet 2024 à 24 heures, Madame [S] [P] n’a procédé à aucun règlement.

Il en résulte que Madame [S] [P] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 7 mai 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 9 juillet 2024 et il y aura lieu de le constater.

Il convient également d’indiquer que la SA d’HLM [Adresse 3] a précisé que l’assurance a été transmise par la locataire.

En conséquence, l’expulsion de Madame [S] [P] du logement sera ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [S] [P] reste redevable des loyers jusqu’au 8 juillet 2024 et, à compter du 9 juillet 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 9 juillet 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Madame [S] [P] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (88,86 euros, 109,51 euros et 73,24 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 2.653,21 euros à la date du 20 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Absente à l’audience, Madame [S] [P] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Madame [S] [P] sera condamnée au paiement de la somme de 2.653,21 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [S] [P] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, à savoir la somme de 504,96 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire, absente à l’audience, n’a pas sollicité de délais de paiements, pas plus que le propriétaire.

L’octroi de tels délais a été soulevé d’office en raison de la reprise du paiement des loyers et charges courantes, un paiement de 600 euros étant intervenu le 18 février 2025.

Toutefois, Madame [P] ne s’étant pas présentée à l’audience, et n’ayant pas formulée de demande de délais de paiement et le bailleur s’y opposant expressément, Madame [P] ne se verra pas octroyer de tels délais.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [P], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM [Adresse 3], Madame [S] [P] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail conclu le 26 février 2019 et ayant pris effet le même jour, entre la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Madame [S] [P], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 9 juillet 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM [Adresse 3] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [S] [P] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.653,21 euros (selon décompte en date du 20 février 2025, incluant la mensualité de janvier 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date), avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [S] [P] à verser à la SA d’HLM [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, à savoir la somme de 504,96 euros, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [S] [P] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [S] [P] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,