TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/01442 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCKH

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [R]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Benoit DESNOS de la SELARL CONVERGENS, avocats au barreau de TOURS

Madame [V] [E]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Benoit DESNOS de la SELARL CONVERGENS, avocats au barreau de TOURS

DÉFENDEUR :

Madame [O], [Z] [J] dit [C]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 24 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 27 février 2024 et ayant pris effet le 8 mars 2024, Monsieur [L] [R] et Madame [V] [E] ont donné en location à Madame [O], [Z] [J] dit [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 804 euros, payable d’avance avant le 5 de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, Monsieur [L] [R] et Madame [V] [E] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 octobre 2024 à Madame [O], [Z] [J] dit [C], pour un montant en principal de 3846 euros.

Monsieur [L] [R] et Madame [V] [E] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 octobre 2024.

Monsieur [L] [R] et Madame [V] [E] ont, par acte d’huissier du 11 décembre 2024, fait assigner Madame [O], [Z] [J] dit [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

A titre principal, compte tenu de l’effet de la clause résolutoire : – Constater la résiliation du bail liant Monsieur [L] [R] et Madame [V] [E] à Madame [O] [J] dit [C] ;

A titre subsidiaire,- Prononcer la résiliation du bail liant Monsieur [L] [R] et Madame [V] [E] à Madame [O] [J] dit [C] pour tous les chefs exposés ;

En tout état de cause,- Déclarer en conséquence sans droit ni titre Madame [O] [J] dit [C] de même que tout occupant de son chef, du logement qu’elle occupe [Adresse 3], et ordonner son expulsion par toutes voies et moyens de droit ainsi que de tous occupants de son chef ;

— Autoriser l’Huissier le cas échéant à faire appel pour exécution de la décision, et dans le respect des dispositions de la loi spécifique en matière de bail d’habitation à la force publique et à un serrurier si besoin est ;

— Dire et juger que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés sur un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice en charge de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant signification du procès-verbal d’expulsion ;

— Condamner Madame [O] [J] dit [C] à verser à Monsieur [L] [R] et Madame [V] [E] les sommes suivantes :

* 4589 euros au titre des loyers impayés ;

* 804 euros d’indemnités d’occupation par mois, à compter du 20 novembre 2024 jusqu’à libération complète des lieux, chaque mois commencé étant dû ;

— Condamner Madame [O] [J] dit [C] à verser à la société ORLEANS IMMO la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de l’usage de faux documents ;

— Condamner Madame [O] [J] dit [C] à verser à Monsieur [L] [R] et Madame [V] [E] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Madame [O] [J] dit [C] à tous les dépens, qui comprendront notamment les frais du commandement au fins de résiliation du bail et le commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 16 décembre 2024.

A l’audience du 24 juin 2025, Monsieur [L] [R] et Madame [V] [E], représentés par leur avocat, a indiqué que le 10 juin 2025, une sommation de quitter les lieux a été remise dans les formes de l’article 659 du Code de procédure civile. Ils ont procédé au dépôt de leur dossier et ont actualisé la dette locative à la somme de 9.949,10 euros hors frais de procédure. Ils ont maintenu l’ensemble de leurs demandes.

Régulièrement citée à personne, Madame [O], [Z] [J] dit [C] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

La fiche diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Une action en prévention des expulsions n’a pas pu être menée.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 16 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, Monsieur [L] [R] et Madame [V] [E] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 27 février 2024 et ayant pris effet le 8 mars 2024 contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 octobre 2024, pour la somme en principal de 3846 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de six semaines, il y aura lieu d’appliquer cette durée.

Madame [O], [Z] [J] dit [C] avait jusqu’au 20 novembre 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Au cours de la période de six semaines allant du 9 octobre 2024 au 20 novembre 2024 à 24 heures, Madame [O], [Z] [J] dit [C] n’a procédé à aucun règlement.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 novembre 2024.

L’expulsion de Madame [O], [Z] [J] dit [C] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS :

Aux termes de l’article 441-1 du Code Pénale, constitue un faux toute altération frauduleuse de la vérité, de nature à causer un préjudice et accomplie par quelque moyen que ce soit, dans un écrit ou tout autre support d’expression de la pensée qui a pour objet ou qui peut avoir pour effet d’établir la preuve d’un droit ou d’un fait ayant des conséquences juridiques.

Le faux et l’usage de faux sont punis de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende.

En l’espèce, Monsieur [R] et Madame [E] sollicitent la condamnation de Madame [J] dit [C] au paiement d’une somme de 3.000 euros à la société ORLEANS IMMO, en raison d’usage de faux documents ayant permis l’attribution du logement à la locataire.

Toutefois, aucune preuve de ces faux documents n’a été apportée lors des débats. Aucun préjudice particulier n’est pas ailleurs démontré.

En conséquence, il y aura lieu de rejeter cette demande de condamnation.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [O], [Z] [J] dit [C] reste redevable des loyers jusqu’au 20 novembre 2024 et, à compter du 21 novembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 21 novembre 2024, elle a causé un préjudice aux propriétaires qui n’ont pas pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à savoir la somme de 804 euros, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

Monsieur [L] [R] et Madame [V] [E] produisent un décompte démontrant que Madame [O], [Z] [J] dit [C] reste devoir la somme de 9.825,10 euros à la date du 3 juin 2025.

De cette somme, il y a lieu de déduire la somme de 88 euros correspondant à la taxe d’ordures ménagères 2024, non justifiée en procédure.

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 9.737,10 euros à la date du 3 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 inclus.

Absente à l’audience, Madame [O], [Z] [J] dit [C] ne conteste par définition ni le principe ni le montant de sa dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [O], [Z] [J] dit [C] sera en conséquence condamnée à verser à Monsieur [L] [R] et Madame [V] [E] la somme de 9.737,10 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés, assortie des intérêts légaux sur la totalité de la somme à compter de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [O], [Z] [J] dit [C] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025, à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à savoir la somme de 804 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

La question des délais de paiement n’a pas été mise dans les débats, Madame [J] dit [C] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, et celle-ci n’ayant formulé aucune demande au titre d’éventuels délais de paiements. En outre, les bailleurs se sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [O], [Z] [J] dit [C], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, et au regard de la situation sociale et financière de Madame [O], [Z] [J] dit [C], cette dernière sera condamnée à verser à Monsieur [L] [R] et Madame [V] [E] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 27 février 2024 et ayant pris effet le 8 mars 2024 entre Monsieur [L] [R] et Madame [V] [E] et Madame [O], [Z] [J] dit [C], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 21 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O], [Z] [J] dit [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O], [Z] [J] dit [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [R] et Madame [V] [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O], [Z] [J] dit [C] à verser à Monsieur [L] [R] et Madame [V] [E], la somme de 9.737,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés -selon décompte arrêté au 3 juin 2025- incluant l’échéance du mois de juin 2025, assortie des intérêts légaux sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [O], [Z] [J] dit [C] à verser à Monsieur [L] [R] et Madame [V] [E], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à savoir la somme de 804 euros, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de condamnation à des dommages et intérêts pour usage de faux ;

CONDAMNE Madame [O], [Z] [J] dit [C] à verser à Monsieur [L] [R] et Madame [V] [E], une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O], [Z] [J] dit [C] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,