FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 09 MAI 2025

N° RG 20/01230 – N° Portalis DBYV-W-B7E-FOID

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [I]

né le 12 Août 1967 à [Localité 6] (HERAULT)

Profession : responsable informatique

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

Madame [D] [N]

née le 18 Août 1968 à [Localité 7] (LOIRET)

Profession : Expert comptable

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSES :

S.A.S. VAL DE LOIRE IMMOBILIER (VALRIM),

immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n° 086 971 017

dont le siège social est sis [Adresse 2]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

La S.C.I. PML IMMOBILIER

immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n° 514 739 267

dont le siège social est sis [Adresse 3]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège

représentée par Maître Christophe CARPE de la SCP LAVAL CROZE CARPE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 07 Mai 2024,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 04 septembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction.

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 09 mai 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats:

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Heimaru FAUVET ,

Lors du délibéré et de la mise à disposition:

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 1er juillet 2020, Monsieur [E] [I] et Madame [D] [N] ont assigné la SCI PML Immobilier devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

—  29 500 euros au titre de la clause pénale figurant au compromis, avec intérêts au taux légal à compter de la décision

—  27 646,11 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à une annuité de loyers ainsi qu’aux frais non remboursés dans l’attente d’une signature de l’acte notarié (intérêts, assurance, location de box…)

—  4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Par acte d’huissier de justice en date du 28 janvier 2022, la SCI PML Immobilier a assigné la SAS Val de Loire Immobilier (VALRIM) devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de jonction avec cette mise en cause, de débouté des demandes formées par Monsieur [I] et Madame [N] et de condamnation solidaire de Monsieur [I] et Madame [N] ou de toute autre partie succombante à lui payer la somme de 5000 euros , outre demande subsidiaire de condamnation de la SAS agence Orpi valrim orléans à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 17 mai 2022, la jonction de la cause inscrite sous le numéro RG22/00405 avec celle inscrite sous le numéro RG 20/01230 a été ordonnée.

Dans le dernier état de leurs conclusions, Monsieur [E] [I] et Madame [D] [N] sollicitent la condamnation de la SCI PML Immobilier à leur payer les sommes de :

-29 500 euros au titre de la clause pénale figurant au compromis, avec intérêts au taux légal à compter de la décision

—  27 646,11 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à une annuité de loyers ainsi qu’aux frais non remboursés dans l’attente d’une signature de l’acte notarié (intérêts, assurance, location de box…)

—  5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [E] [I] et Madame [D] [N] font notamment valoir, à l’appui de leurs prétentions, que :

— le compromis de vente prévoyait deux conditions essentielles pour la réalisation de la vente dont le fait que l’appartement lot 2 serait laissé à leur disposition pour être occupé par un membre de la famille

— cet appartement a été reloué le 14 août 2018 sans qu’ils n’en soient avertis

— une nouvelle difficulté est apparue concernant ce lot, avec absence de respect de ses engagements par le vendeur

— ils ont refusé de signer l’avenant proposé sans avoir pu visiter l’appartement lot 2 et sans avoir obtenu les diagnostics

— leur visite du 14 décembre 2018 leur a permis de constater l’état déplorable du bien loué, ce que la SCI n’ignorait pas

— le vendeur n’a pas été en mesure de délivrer un bien conforme à ce qui a été convenu et a manqué à son obligation d’information et de loyauté

— ils ont essayé de trouver un arrangement au cours du processus d’achat avec le mandataire

— la SCI ne justifie pas avoir informé les acquéreurs de l’état de l’appartement du rez-de-chaussée

— le projet d’avenant contenait une mention manuscrite visant à leur faire renoncer au droit de visite convenu

— une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés figure de façon presque systématique dans els actes de vente

— cette exonération ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel

— cette solution est identique pour l’obligation de livraison conforme au champ contractuel

— les parties sont libres d’aménager le sort de la vente comme celui de l’indemnisation éventuellement due par le vendeur

— rien ne s’oppose à ce que soit stipulée une clause pénale au profit de l’acheteur

— la non réalisation de cette acquisition a empêché la réalisation de leur projet de plus grande envergure à hauteur de 49%, avec une perte de chance correspondant à une année de loyers évaluée à 25 000 euros

La SCI PML Immobilier conclut au débouté des demandes formées par Monsieur [I] et Madame [N] et sollicite leur condamnation solidaire ou de toute autre partie succombante au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, elle sollicite la condamnation de la SAS Agence Orpi Valrim [Localité 7] à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ainsi qu’au débouté des demandes formées par Monsieur [I] et madame [N] et par la SAS Agence Orpi Valrim [Localité 7].

Elle expose notamment que :

— l’exigence alléguée d’absence de relocation de l’appartement du premier étage ne figure pas au compromis

— les demandeurs ne justifient pas avoir informé l’agence du caractère essentiel de cette exigence

— elle avait confié un mandat de vente et gestion à l’agence Valrim

— aucune pièce n’est produite confirmant une demande de visite non effectuée ni concernant l’exigence de diagnostics non communiqués

— les demandeurs ne justifient pas de l’état déplorable allégué du bien

— il appartenait à l’agence de gérer une éventuelle visite des lieux et la communication des diagnostics et de l’alerter en cas de connaissance d’une détérioration du lot 1

— les demandeurs reconnaissent que la visite des lieux a pu avoir lieu avant la réitération de l’acte

— le bail fait référence expresse au fait que le locataire est placé sous curatelle

— l’avenant du 25 septembre 2018 ne fait plus cas de ce point

— les demandeurs ont fait usage de leur droit de rétractation le 28 décembre 2018

— la réitération de l’acte n’a pu avoir lieu de ce fait

— l’agence, mandataire, devait au titre de son devoir de conseil attirer l’attention des acquéreurs sur le fait que l’appartement du rez de chaussée était loué à des locataires sous régime de protection

— il appartenait à l’agence de s’assurer que l’appartement du premier étage ne soit pas reloué et que la visite effective de celui du rez de chaussée puisse intervenir

La SAS Val de Loire Immobilier (Valrim) conclut au débouté des demandes formées par la SCI PML Immobilier à son encontre et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose notamment que :

— la SCI succombe dans l’administration de la preuve lui incombant du manquement à ses obligations contractuelles et du lien de causalité entre ces manquements et le préjudice alors que la faculté de rétractation a été exercée

— elle n’est pas le rédacteur de l’avenant du 25 septembre 2018

— les demandeurs ont acquiescé à l’occupation de l’appartement du premier étage par lettre du 3 septembre 2018 demandant la rédaction d’un avenant tenant compte de la nouvelle situation locative

— l’avenant a été signé après visite de l’appartement du rez de chaussée

— elle ne peut être tenue responsable du comportement des locataires, tiers à la promesse de vente

— l’avenant ayant été signé après visite du logement prouve que l’état du bien ne constituait pas pour eux un obstacle

— si aucune suite n’a été donnée au compromis et à son avenant, c’est uniquement en raison de l’exercice de leur faculté de rétractation

— le bail était annexé au compromis

— l’avenant a été rédigé par le notaire

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2024, avec fixation à l’audience de plaidoiries du 7 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur le fond

Un compromis de vente a été signé électroniquement les 26 et 27 juin 2018 entre, d’une part Monsieur [E] [I] et Madame [D] [N], vendeurs, et d’autre part, la SCI PML Immobilier, vendeur, en présence et avec le concours de la SAS Val de Loire Immobilier, agence Orpi Valrim Orléans, portant sur un immeuble situé [Adresse 1], moyennant le versement d’un prix de 295 000 euros (dont 2150 euros pour les biens mobiliers). Etait prévue une condition suspensive d’obtention de prêt, outre conditions suspensives de droit commun, avec réitération par acte authentique prévue au plus tard le 15 septembre 2018.

Ce compromis comportait en annexe notamment les différents diagnostics obligatoires, les contrats de bail relatifs au locataire occupant le logement (contrat de location du 19 avril 2013 conclu entre la SCI PML Immobilier d’une part et d’autre part Madame [Y] et Monsieur [T], respectivement sous tutelle et curatelle de l’Udaf du Loiret selon mentions expresses figurant sur ce contrat, qui concerne l’appartement situé au rez de chaussée lot n°1), les états des lieux d’entrée des 4 lots ainsi que la copie du courrier de congé des locataires du lot n°2. Le vendeur déclarait également aux termes de ce compromis que les lots 1 à 4, avec détail de leur situation dans le bien et du montant du loyer hors charges et des charges, étaient actuellement loués.

Aux termes de la désignation des biens telle que figurant en page 2 du compromis de vente l’immeuble en cause est divisé comme suit :

— rez de chaussée côté rue : appartement F2 lot numéro 1, loué depuis le 4 juin 2013

— premier étage appartement F3, lot n°2, loué depuis le 2 août 2016 et sortie des locataires le 30 juin 2018

— deuxième étage appartement F3 en duplex, loué depuis le 29 août 2017, lot n°3

— bâtiment sur cour composé d’un appartement F2 rez de chaussée fond de cour, lot n°4, loué depuis le 2 octobre 2017 et cour intérieure

Par ailleurs, était mentionné dans ce document, en page 13, paragraphe droit de rétractation, que l’acquéreur reconnaissait avoir été informé par le rédacteur du compromis qu’il disposait d’un droit de rétractation, avec reproduction des dispositions de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation et mention que l’exercice de cette faculté devait intervenir en cas de souhait de cet exercice par lettre recommandée avec accusé de réception ou tout moyen présentant des garanties équivalentes, à adresser à Orpi Valrim.

Enfin, était prévu le versement par la partie ne voulant ou ne pouvant réitérer la convention par acte authentique, en cas de réalisation des conditions suspensives, d’une somme de 29 500 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution.

Ce compromis faisait suite, pour le vendeur, la SCI PML Immobilier, à un mandat de vente confié par cette dernière à l’agence Orpi Valrim

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 septembre 2018, adressée à l’agence Valrim, Monsieur [E] [I] a demandé qu’un avenant au compromis de vente soit proposé à lui et Madame [N] en raison de ce qu’il indique être une modification substantielle de l’objet de la vente et de ses effets, pour tenir compte de la nouvelle situation de l’appartement du premier étage, “loué au lieu de libre”, outre demande des “diagnostics manquants” et d’une nouvelle proposition de prix et d’honoraires. Monsieur [I] indiquait également que lui et Madame [N] avaient indiqué à plusieurs reprises à une salariée de l’agence qu’ils entendaient loger dès fin août dans l’appartement du premier étage, objet d’un congé donné pour le 30 juin 2018, le fils de cette dernière et sa famille et avoir appris le 29 août 2018 le report de la date de réitération de l’acte ainsi le fait que cet appartement était loué depuis le 14 août. Monsieur [I] précisait par ailleurs que l’une des autres conséquences était la remise en cause de la stratégie fiscale de leur SCI et que la nouvelle date de signature était le 8 septembre au lieu du 31 août.

Par la suite, Monsieur [I] a sollicité auprès de l’agence, selon courrier électronique du 4 septembre 2018, que soit prévue une visite préalable du bien avant signature afin de pouvoir en vérifier l’état y compris locatif, précisant espérer que le bénéficiaire du nouveau contrat de bail ait quitté l’appartement comme proposé, ce avant nouveau report de la date de signature prévue le 8 septembre 2018.

Cette visite préalable est intervenue le 14 septembre 2018.

Un avenant au compromis de vente des 26 et 27 juin 2018 a été signé le 25 septembre 2018 par la SCI PML Immobilier et le 27 décembre 2018 par les acquéreurs, après visite par ces derniers de l’appartement du rez de chaussée le 14 décembre 2018, aux motifs suivants tels qu’ils résultent de cet acte ouvrant un nouveau droit de rétractation : l’appartement du premier étage, libéré le 30 juin 2018 et pour lequel les acquéreurs avaient indiqué à l’agence qu’ils se le réservaient pour y loger le fils de Madame [N] et sa famille à compter du 31 août 2018, a été remis en location par l’agence Orpi et loué à compter du 14 août 2018 sans avertir l’acquéreur, sans mention par l’agence qu’elle agissait en vertu d’un mandat de gestion signé par le vendeur ni que l’acquéreur avait demandé expressément à conserver l’appartement pour y loger son fils. Cet avenant, signé par le vendeur et les acquéreurs, mentionnait également, de façon tout aussi expresse, qu’à la veille de la signature de l’acte de vente, la consistance juridique des biens acquis aux termes du compromis se trouvait substantiellement modifiée, état de fait de nature à altérer le consentement des acquéreurs ayant fait de la conservation du logement libre un élément déterminant de la vente. L’avenant a alors mentionné que le bien situé au premier étage consistait en un F3 objet d’un bail conclu le 14 août 2018 pour une durée de 6 ans en vertu d’un contrat de mandat de gestion, que les diagnostics de l’appartement F2 du rez de chaussée occupés par les locataires placés sous un régime de protection de l’Udaf devaient être joints à cet avenant et que l’état de l’appartement devait être connu de l’acquéreur, devant être en mesure de le visiter, sans modification des autres conditions figurant dans l’acte des 26 et 27 juin 2018..

Cette visite est intervenue le 14 décembre 2018, ainsi que mentionné de façon manuscrite préalablement à la signature de l’avenant par les acquéreurs le 27 décembre 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 décembre 2018, dont l’accusé de réception a été signé par le notaire destinataire le 31 décembre 2018, Monsieur [I] a indiqué que lui et Madame [N] n’envisageaient plus d’acquérir le bien immobilier en cause, avec exercice de leur faculté de rétractation, avec référence à la visite du dernier appartement intervenue le 14 décembre, aux éléments portés à leur connaissance et aux désagréments liés au changement de consistance de l’immeuble. L’exercice de cette faculté de rétractation est intervenue dans le délai applicable, au vu de la signature de l’avenant au compromis de vente, et de façon régulière et efficiente puisque la vente du bien immobilier concerné par la SCI PML Immobilier à Monsieur [I] et Madame [N] n’est pas intervenue.

Cet exercice de la faculté de rétractation par les acquéreurs, opéré de façon claire et non ambigue quant à la portée de l’usage de cette faculté au vu des termes de leur courrier du 28 décembre 2018 est exclusif de la possibilité de se prévaloir et de solliciter le paiement de la somme prévue à titre de clause pénale par le compromis de vente. Cette demande financière, portant sur une somme de 29 500 euros, sans objet, sera dès lors rejetée, les motifs invoqués dans l’exercice de la faculté de rétractation étant de plus identiques à ceux invoqués à l’appui de cette demande financière relevant d’un autre fondement et ne pouvant caractériser une inexécution suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil..

En revanche, l’autre demande financière formée par les anciens acquéreurs, à hauteur de la somme de 27 646,11 euros à titre de dommages et intérêts pour ce qui équivaut à un préjudice financier qui serait consécutif à l’impossibilité de mener la vente à son terme et à leur exercice de leur faculté de rétractation le 28 décembre 2018 pour les motifs énoncés dans leur courrier afférent à cet exercice est recevable et susceptible d’être fondée.

Il est manifeste, ainsi que cela résulte des termes et de la teneur même de l’avenant signé par la SCI PML Immobilier et Monsieur [I] et Madame [N] respectivement les 25 septembre et 27 décembre 2018, que l’appartement T3 du premier étage devait, en vertu du compromis de vente tel que signé les 26 et 27 juin 2018, être libéré le 30 juin 2018. Il est tout aussi manifeste et constant que quelle que soit la connaissance effective ou non de l’intention par Monsieur [I] et Madame [N] d’utiliser cet appartement une fois propriétaires, le 31 août 2018 selon date initialement fixée contractuellement, pour y loger le fils de Madame [N] et sa famille, cet appartement ne pouvait être remis en location ainsi qu’il l’a été, sans information ni consentement des acquéreurs signataires du compromis de vente, sans modifier l’équilibre de ce compromis ainsi que son objet et sa portée.

La responsabilité contractuelle du vendeur, qui a manqué à son obligation de délivrance conforme, du fait de son mandataire rédacteur du compromis de vente et titulaire d’un mandat de vente et seul à l’origine de la relocation de l’appartement du premier étage, de sorte que la demande de garantie du vendeur à son égard est fondée, est établie vis à vis des demandeurs au présent litige.

Un préjudice financier en lien direct avec ce manquement contractuel est avéré à hauteur de la somme de 2646,11 euros, somme correspondant aux frais non prévus et engagés de ce fait avec retard consécutif pour la date de signature prévue de la vente. Tel n’est cependant pas le cas de la perte de chance alléguée relativement à une non perception de loyers dont il n’est et ne peut être certain qu’ils auraient été honorés en raison de la possibilité de donner congé et/ou en raison de la survenance possible d’impayés locatifs.

La SCI PML Immobilier sera condamnée à payer à Monsieur [I] et Madame [N] la somme de 2646,11 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier né de l’attente et du retard dans la signature de l’acte de vente notarié, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. La SAS Val de Loire Immobilier (VALRIM) sera condamnée à garantir la SCI PML Immobilier de cette condamnation.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de Monsieur [I] et Madame [N], les frais exposés par eux non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros leur sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à la charge de la SCI PML Immobilier, avec garantie de la SAS Val de Loire Immobilier.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu l’ ordonnance en date du 17 mai 2022 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Orléans

Condamne la SCI PML Immobilier à verser à Monsieur [E] [I] et Madame [D] [N] la somme de 2646,11 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier né de l’attente et du retard dans la signature de l’acte de vente notarié, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

Condamne la SAS Val de Loire Immobilier (VALRIM) à garantir la SCI PML Immobilier de cette condamnation

Déboute Monsieur [E] [I] et Madame [D] [N] de leurs autres prétentions

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Condamne la SCI PML Immobilier à verser à Monsieur [E] [I] et Madame [D] [N] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la SAS Val de Loire Immobilier (VALRIM) à garantir la SCI PML Immobilier de cette condamnation

Laisse les dépens à la charge de la SAS Val de Loire Immobilier (Valrim) , dont distraction au profit de la Selarl Casadei-Jung, avocats au barreau d’Orléans

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le NEUF MAI DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente