TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 24 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/02982 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYY6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [T] [N] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [Z] [R], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [J], [W], [K] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 23 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Monsieur [F] [R] et Madame [J] [Y] un logement à usage d’habitation, situé [Adresse 1], par contrat du 1er juin 2023, à effet au 6 juin 2023, pour un loyer mensuel de 348,03 euros hors charges, payable à terme échu.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement réalisé le 6 juin 2023.

Par courrier écrit au bailleur, tamponné comme reçu le 14 décembre 2023, Madame [J] [Y] a donné congé du logement et a fait valoir que le délai de préavis était d’un mois, en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Elle a justifié être titulaire du RSA et a précisé s’être séparée de son compagnon, lequel a conservé le logement.

Par courrier du 14 décembre 2023, la SA d’HLM [Adresse 2] a indiqué à Madame [J] [Y] qu’elle ne serait plus considérée comme co-titulaire du bail à partir du 14 janvier 2024, date d’échéance de son préavis d’un mois. Il lui était néanmoins rappelé que la solidarité du co-signataire s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé.

Le même jour, un courrier d’information était adressé à Monsieur [F] [R], par la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, reprenant les éléments indiqués ci-dessus.

Par courriel du 20 janvier 2024, Madame [J] [Y] a indiqué que Monsieur [F] [R] videra le logement le 26 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2024, la SA d’HLM [Adresse 2] a adressé à Monsieur [F] [R] et Madame [J] [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2948,04 euros et faisant commandement d’avoir à justifier de l’assurance et de l’occupation du logement. Cet acte a été remis à étude concernant Monsieur [F] [R] et à la personne de Madame [J] [Y].

Un état des lieux de sortie a été contradictoirement réalisé entre la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Monsieur [F] [R], le 23 février 2024.

Un décompte définitif a été envoyé à Monsieur [F] [R], par courrier en date du 3 mai 2024, pour un montant total du de 5720,61 euros.

La SA d’HLM [Adresse 2] a ensuite fait assigner le 19 juin 2024 Monsieur [F] [R] et le 14 juin 2024 Madame [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

— de concilier les parties, si faire se peut et à défaut,

— de dire et juger recevable la demanderesse dans ses écritures et y faisant droit : de condamner Monsieur [F] [R] et Madame [J] [Y], solidairement, au paiement de la somme de 5720,61 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés, ainsi qu’aux travaux de réfection du logement,

— de condamner solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [J] [Y] au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de condamner solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [J] [Y] en tous les frais et dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

Lors de l’audience du 23 janvier 2025, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée avec pouvoir par Madame [T] [N], employée du bailleur, a actualisé la dette à la somme de 5829,33 euros et maintenu l’ensemble de ses demandes. Elle a détaillé la dette en précisant que la somme sollicitée comprenait 3187,67 euros d’impayés de loyer, et 2507,20 euros de réparations locatives. Elle a indiqué que les locataires ont quitté le logement. Elle a ajouté que la société bailleresse n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Citée par procès-verbal de remise à personne, Madame [J] [Y] n’a pas comparu.

Cité par procès-verbal de remise à étude, Monsieur [F] [R] a comparu à l’audience.

A l’audience, Monsieur [F] [R] a expliqué reconnaître le principe et le montant des sommes réclamées par la SA d’HLM [Adresse 2]. Il a précisé être logé à l’AFPA d'[Localité 6] et toucher 250 à 300 euros par mois de la part de Pôle emploi. Il a indiqué avoir un enfant qui vit avec sa mère.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 m ars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

La demande formée par la SA d’HLM [Adresse 2] portant sur un montant supérieur à 5000 euros, les dispositions de l’article 750-1 du Code de procédure civile ne sont pas applicables et l’action est ainsi recevable, même en l’absence de tentative de conciliation préalable.

I. SUR LES LOYERS ET CHARGES :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Outre le contrat de bail du 1er juin 2023, à effet au 6 juin 2023, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte des sommes dues au 1er août 2024 ainsi que le congé envoyé par Madame [J] [Y] et l’état des lieux de sortie réalisé le 23 février 2024.

Il se comprend, à la lecture de ces pièces, que le bailleur a fixé comme terme du bail le 23 février 2024 : cette date correspond à la date de l’état des lieux de sortie et de la remise des clés par Monsieur [F] [R]. Elle sera donc retenue.

A cette date, la dette locative était de 3213,41 euros (5720,61 euros – 2507,20 euros (somme réclamée au titre des réparations locatives) = 3213,41 euros), le dépôt de garantie de 348,03 euros figurant dans le décompte comme ayant été porté au crédit des locataires.

De cette somme, il convient de déduire :

-2 euros de frais de rejet facturés le 31 août 2023

-193,14 euros de frais facturés le 29 février 2024

-7,62 euros d’autres produits facturés le 29 février 2024

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 3010,65 euros.

Monsieur [F] [R] présent à l’audience, ne conteste pas le montant de cette dette et Madame [J] [Y], absente à l’audience, n’en conteste ni le principe, ni le montant.

Le contrat de bail comprend une clause de solidarité aux termes de laquelle, les locataires sont tenus indivisiblement et solidairement entre eux au paiement des loyers et accessoires, des frais de procédure judiciaire et des réparations locatives, des indemnités d’occupation et plus généralement de toutes les obligations résultant du présent bail, jusqu’au départ du dernier occupant. Il est précisé que cette solidarité s’applique pendant le cours du bail et continuera à s’appliquer pendant 3 ans après la date de prise d’effet du congé donné par l’un des locataires et accepté par le bailleur et que le locataire parti restera solidairement responsable des dettes nées durant cette période.

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : « VI. — La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. »

En l’espèce, le bail a pris fin le 23 février 2024 tandis que Madame [J] [Y] avait donné son congé pour le 14 janvier 2024. Une période de moins de 6 mois s’étant écoulé entre les deux dates et en vertu du contrat de bail et de l’article 8-1 ci dessus rappelé, Madame [J] [Y] est tenue solidairement au paiement des loyers et accessoires, des frais de procédure judiciaire et des réparations locatives, des indemnités d’occupation et plus généralement de toutes les obligations résultant du présent bail, jusqu’au départ de Monsieur [F] [R].

En conséquence, Monsieur [F] [R] et Madame [J] [Y] sont solidairement condamnés à payer à la SA d’HLM [Adresse 2] la somme de 3010,65 euros au titre des loyers et charges impayés.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le contrat de bail du 1er juin 2023, à effet au 6 juin 2023 reprend ces dispositions en son article 8 B des conditions générales.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite une somme totale de 2507,20 euros au titre des réparations locatives, somme qui se décompose de la façon suivante :

-489,57 euros correspondant à la somme dépensée au titre de la fourniture et la pose de papier peint dans la chambre 1,

-120,05 euros pour le décollage du papier peint et du revêtement mural de la chambre 2,

-489,57 euros pour la fourniture et la pose de papier peint dans la chambre 2,

-52,97 euros pour le décollage du papier peint et du revêtement mural du couloir,

-215,99 euros pour la fourniture et la pose de papier peint dans le couloir,

-368,08 euros pour la pose d’une toile de verre sur les murs de la salle de bain,

-151,81 euros pour le décollage du papier peint et du revêtement mural de la salle de séjour,

-619,16 euros pour la fourniture et la pose de papier peint dans la salle de séjour,

Elle produit l’état des lieux d’entrée réalisé le 6 juin 2023 contradictoirement avec les locataires.

Il y aura donc lieu de prendre en considération le logement dans son état du 6 juin 2023 pour vérifier s’il existe des réparations locatives.

L’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement, vis à vis de Monsieur [F] [R], le 23 février 2024.

La demande financière présentée par le bailleur est également étayée par un bon de commande et une facture relative aux travaux pour lesquels une indemnisation est demandée.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement estimé à environ 8 mois.

— Sur les revêtements des murs de la chambre 1 :

La SA d’HLM [Adresse 2] sollicite une somme de 489,57 euros pour la fourniture et la pose de papier peint dans la chambre 1.

Elle produit pour cela une facture datée du 14 avril 2024 de la société DUPONT, entreprise de peinture – décoration.

L’état des lieux d’entrée précise que les murs de la chambre 1 étaient en bon état, avec du papier peint.

L’état des lieux de sortie révèle que les murs de la chambre 1 sont dégradés, les photos jointes laissant apparaître que le papier peint a été arraché, sur plusieurs murs.

En conséquence, compte tenu du fait que les murs étaient en bon état à l’entrée des locataires dans les lieux et compte tenu de l’état du papier peint, qui a été arraché, après seulement environ 8 mois d’occupation, il y a lieu de mettre à la charge des locataires la totalité de la somme de 489,57 euros, correspondant à la nécessité de fournir et poser à nouveau du papier peint dans la chambre 1.

— Sur les revêtements des murs de la chambre 2 :

La SA d’HLM [Adresse 2] sollicite une somme de 609,62 euros pour le décollage du papier peint et du revêtement mural et la fourniture et la pose de papier peint dans la chambre 2.

Elle produit pour cela une facture datée du 14 avril 2024 de la société DUPONT, entreprise de peinture – décoration.

L’état des lieux d’entrée précise que les murs de la chambre 2 étaient repeints à neuf.

L’état des lieux de sortie révèle que les murs de la chambre 2 sont dégradés, les photos jointes laissant apparaître que le revêtement mural a été arrachés sur plusieurs murs.

En conséquence, compte tenu du fait que les murs étaient repeints à neuf dans la chambre 2, à l’entrée des locataires dans les lieux et compte tenu de l’état très dégradé des murs après seulement environ 8 mois d’occupation, il y a lieu de mettre à la charge des locataires la totalité de la somme de 609,62 euros, correspondant à la nécessité de retirer le revêtement mural restant et de fournir et poser du papier peint pour la chambre 2.

— Sur les revêtements des murs du couloir:

La SA d’HLM [Adresse 2] sollicite une somme de 267,97 euros pour le décollage du papier peint et du revêtement mural et la fourniture et la pose de papier peint dans le couloir.

Elle produit pour cela une facture datée du 14 avril 2024 de la société DUPONT, entreprise de peinture – décoration.

L’état des lieux d’entrée précise que les murs du couloir étaient en bon état, lors de l’entrée dans les lieux.

L’état des lieux de sortie révèle que les murs de l’entrée sont dégradés, les photos jointes laissant notamment apparaître que l’arrête du mur est très abîmée, que le papier peint est en partie décollé et que des sortent de trous sont présents.

En conséquence, compte tenu du fait que les murs du couloir / entrée étaient en bon état, à l’entrée des locataires dans les lieux et compte tenu de l’état très dégradé des murs après seulement environ 8 mois d’occupation, il y a lieu de mettre à la charge des locataires la totalité de la somme de 267,97 euros, correspondant à la nécessité de retirer le revêtement mural restant et de fournir et poser du papier peint dans le couloir.

— Sur les revêtements des murs de la salle de bain :

La SA d’HLM [Adresse 2] sollicite une somme de 368,08 euros pour la pose d’une toile de verre sur les murs de la salle de bain.

Elle produit pour cela une facture datée du 14 avril 2024 de la société DUPONT, entreprise de peinture – décoration.

L’état des lieux d’entrée précise que les murs de la salle de bain étaient repeints à neuf, lors de l’entrée dans les lieux.

L’état des lieux de sortie révèle que les murs la salle de bain sont dégradés, les photos jointes laissant notamment apparaître que l’arrête du mur est très abîmée et que le revêtement mural semble avoir cloqué.

En conséquence, compte tenu du fait que les murs de la salle de bain étaient repeints à neuf, à l’entrée des locataires dans les lieux et compte tenu de l’état très dégradé des murs après seulement environ 8 mois d’occupation, il y a lieu de mettre à la charge des locataires la totalité de la somme de 368,08 euros, correspondant à la nécessité de poser une toile de verre sur les murs de la salle de bain.

— Sur les revêtements des murs de la salle de séjour :

La SA d’HLM [Adresse 2] sollicite une somme de 770,97 euros pour le décollage du papier peint et du revêtement mural et la fourniture et la pose de papier peint dans la salle de séjour.

Elle produit pour cela une facture datée du 14 avril 2024 de la société DUPONT, entreprise de peinture – décoration.

L’état des lieux d’entrée précise que les murs de la salle de séjour étaient recouverts d’un papier peint neuf, lors de l’entrée dans les lieux.

L’état des lieux de sortie révèle que les murs de la salle de séjour sont dégradés.

En conséquence, compte tenu du fait que les murs de la salle de séjour étaient revêtus de papier peint neuf, à l’entrée des locataires dans les lieux et compte tenu de l’état dégradé des murs après seulement environ 8 mois d’occupation, il y a lieu de mettre à la charge des locataires la totalité de la somme de 770,97 euros, correspondant à la nécessité de retirer le revêtement mural restant et de fournir et poser du papier peint dans la salle de séjour.

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Il en résulte une somme totale due de 2506,21 euros.

Il a été indiqué ci-dessus que Monsieur [F] [R] et Madame [J] [Y] étaient débiteurs d’une somme de 3010,65 euros, qui doit être ajoutée à ce montant.

Monsieur [F] [R] et Madame [J] [Y] seront donc condamnés à payer solidairement une somme de 5516,86 euros au titre des réparations locatives, des loyers et des charges impayés à la SA d’HLM [Adresse 2], déduction faite des sommes précitées.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative, n’a pas vocation à s’appliquer dans la mesure où il n’a pas été fait application des dispositions des premiers alinéas de cet article.

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

A l’audience, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a indiqué ne pas être opposée à des délais de paiement. Monsieur [F] [R] a quant à lui indiquer ne percevoir comme ressources que 250 euros à 300 euros par mois, de la part de pôle emploi.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments et des faibles ressources de Monsieur [F] [R], Madame [J] [Y] n’ayant pas comparu à l’audience, il ne pourra pas être accordé de délais de paiement, la situation financière du seul débiteur présent ne permettant manifestement pas d’envisager un apurement de la dette, dans un délai raisonnable et en tout état de cause, de 2 ans.

En conséquence il n’y pas lieu d’accorder des délais de paiement aux locataires pour le règlement de leur dette.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [F] [R] et Madame [J] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens de la présente instance. Ceux-ci comprendront notamment le coût de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM [Adresse 2], Monsieur [F] [R] et Madame [J] [Y] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande en justice présentée par la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE à l’encontre de Monsieur [F] [R] et Madame [J] [Y] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [J] [Y] à verser à la SA d’HLM [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 5516,86 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives pour le logement situé [Adresse 1], terme du bail fixé le 23 février 2024, et cela après déduction du montant du dépôt de garantie de 348,03 euros et selon décompte en date du 1er août 2024, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement pour le règlement de cette dette ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [R] et Madame [J] [Y] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [R] et Madame [J] [Y] aux entiers dépens de l’instance, ceux-ci comprenant le coût de l’assignation;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,