TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/01063 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HBOR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [K] [M] épouse [J]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL H&F GONDER AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, substituée par M^e Emilie FRENETTE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [B] [L]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 8 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 27 Juin 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 9 février 2024 et ayant pris effet le 11 mars 2024, Madame [K] [M] épouse [J] a donné en location à Madame [B] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 520 euros outre 70 euros de provisions sur charges, payable d’avance avant le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, Madame [K] [M] épouse [J] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement le 8 août 2024 à Madame [B] [L], pour un montant en principal de 1.770 euros.

Madame [K] [M] épouse [J] a, par acte d’huissier du 10 décembre 2024, fait assigner Madame [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

De prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les 6 semaines du commandement délivré en application de la clause résolutoire ;De dire que Madame [B] [L] est occupante sans droit ni titre ;D’ordonner l’expulsion de Madame [B] [L] de corps et de biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 5] publique du logement sis [Adresse 4] ;De condamner Madame [B] [L] au paiement de la somme de 3.686,01 euros avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance ;De condamner Madame [B] [L] à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil au paiement de la somme de 500 euros ;De condamner Madame [B] [L] à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile au paiement de la somme de 800 euros ;De condamner Madame [B] [L] au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail ;De condamner Madame [B] [L] en tous les dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement et celui de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 8 avril 2025, Madame [K] [M] épouse [J], représentée par son avocat, a procédé au dépôt de ses écritures.

Régulièrement citée à étude, Madame [B] [L] n’a pas comparu à l’audience.

La fiche diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 juin 2025 et prorogé au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 12 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, Madame [K] [M] épouse [J] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 9 février 2024 et ayant pris effet le 11 mars 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 8 août 2024, pour la somme de 1.770 euros.

Le délai de paiement dont bénéficiait Madame [B] [L] pour régler cette somme a expiré le 19 septembre 2024.

Entre le 8 août 2024 et le 19 septembre 2024 à 24 heures, Madame [B] [L] n’a procédé à aucun règlement.

Il en résulte que Madame [B] [L] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 8 août 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 20 septembre 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Madame [B] [L] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [B] [L] reste redevable des loyers jusqu’au 19 septembre 2024 et, à compter du 20 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 20 septembre 2024, elle a causé un préjudice à la propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

Madame [K] [M] épouse [J] produit un décompte démontrant que Madame [B] [L] reste devoir la somme de 6.490 euros échéance du mois d’avril 2025 incluse.

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 6.490 euros, échéance du mois d’avril 2025 inclus.

Absente à l’audience, Madame [B] [L] ne conteste par définition, ni le principe, ni le montant de sa dette locative auprès de sa bailleresse Madame [K] [M] épouse [J].

Madame [B] [L] sera en conséquence condamnée à verser à Madame [K] [M] épouse [J] la somme de 6.490 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision sur la totalité de la somme.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [B] [L] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025, à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

La question des délais de paiement n’a pas été mise dans les débats, Madame [L] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, et celle-ci n’ayant formulé aucune demande au titre d’éventuels délais de paiements.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS POUR RESISTANCE ABUSIVE :

Aux termes de l’article 1231-7 du Code Civil, En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, Madame [M] épouse [J] n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire.

Ainsi, il y aura lieu de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU TITRE DE LA CLAUSE PENALE :

En l’espèce, Madame [K] [M] épouse [J] sollicite la condamnation de Madame [B] [L] au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail.

Toutefois, il apparaît que le contrat de bail conclu entre Madame [K] [M] épouse [J] et Madame [B] [L] ne comporte aucune clause pénale, si bien que la demande de condamnation formulée par Madame [K] [M] épouse [J] sera rejetée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [B] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir la bailleresse, et au regard de la situation sociale et financière de Madame [B] [L], cette dernière sera condamnée à verser à Madame [K] [M] épouse [J] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 9 février 2024 et ayant pris effet le 11 mars 2024 entre Madame [K] [M] épouse [J] et Madame [B] [L], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [K] [M] épouse [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [B] [L] à verser à Madame [K] [M] épouse [J], la somme de 6.490 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, incluant l’échéance du mois d’avril 2025, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision sur la totalité de la somme ;

CONDAMNE Madame [B] [L] à verser à Madame [K] [M] épouse [J], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formulée par Madame [K] [M] épouse [J] ;

REJETTE la demande de condamnation au titre de la clause pénale du contrat de bail formulée par Madame [K] [M] épouse [J] ;

CONDAMNE Madame [B] [L] à verser à Madame [K] [M] épouse [J], une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [L] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 octobre 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, Le juge,