TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06843

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGZW

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 24/04/2026

SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL anciennement dénommée OSICA

C/

Monsieur [Z] [B]

Madame [Y] [B] née [K]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL KACEM ET CHAPULUT

— Monsieur [Z] [B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 24 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL anciennement dénommée OSICA

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, Avocats au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [Y] [B] née [K]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 17 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL anciennement dénommée OSICA a fait délivrer à M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] un commandement de payer la somme de 13 148,82€ au titre des loyers et charges échus selon un décompte arrêté au 24 mai 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL anciennement dénommée OSICA a fait assigner M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 29 714,98 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 13 148,82 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 800,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 15 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 17 février 2026.

A cette audience, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL anciennement dénommée OSICA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 211,68 €, au titre des loyers et charges échus au 5 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. Elle indique que le loyer, de 900 euros, a été payé au mois de février 2026 et s’est engagée à transmettre un décompte actualisé de la créance en cours de délibéré. Elle précise ne pas s’opposer à des délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire.

Cités à domicile pour M. [Z] [B] et à personne pour Mme [Y] [B], seule Mme [Y] [B] comparaît. Elle ne conteste pas la demande en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 100 euros pour pouvoir rester dans le logement. Elle fait savoir qu’elle perçoit un revenu de 900 euros par mois et que son époux a une pension de 1 800 euros par mois. Elle ajoute qu’ils ont une fille à charge reconnue handicapée par la MDPH.

L’affaire est mise en délibéré au 24 avril 2026.

A la demande du magistrat, la partie demanderesse a transmis par mail du 19 février 2026 un décompte actualisé faisant apparaître un versement de 906,72 euros de la part des locataires en amont de l’audience correspondant au loyer de janvier 2026. La partie demanderesse précise ne pas s’opposer à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales :

— Sur l’existence du contrat de bail :

Il ressort des articles 1714 et suivants que le contrat de bail peut être écrit ou verbal.

En l’espèce, la bailleresse soutient avoir conclu un contrat de bail verbal avec les époux [B] concernant un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] ayant débuté le 5 septembre 2003. Elle produit un décompte locatif au nom des époux [B] en date du 19 février 2026 ainsi que le commandement de payer les loyers impayés en date du 6 juin 2025 adressé au locataire qui permettent d’établir l’existence du contrat de bail invoqué, qui n’est pas contesté par les locataires présents à l’audience qui ont sollicité des délais de paiement pour apurer la dette de loyer.

— Sur la recevabilité de la demande :

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 2 juin 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL anciennement dénommée OSICA verse aux débats le commandement de payer et le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 19 février 2026, la dette locative de M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] s’élève à la somme de 871,85 € au titre des loyers et charges impayés (soit la somme de 1 211,68 euros réclamée le jour de l’audience déduction faite de la somme de 339,83 euros correspondant à des frais déjà compris dans les dépens ) concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Conformément à l’article 220 du code civil, les époux sont solidairement quant à l’exécution des obligations du contrat, notamment du paiement des loyers et des accessoires.

Il convient donc de condamner M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur la résiliation :

L’article 1228 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat en l’espèce, pose le principe que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

— Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement :

Cependant, en application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du code civil (devenu 1343-5) au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires et de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder aux époux [B], un échelonnement de la dette sur une durée de 8 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 100,00 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient dès lors de prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués uniquement pour le cas où les époux [B] ne respecteraient pas ce délai.

A défaut de règlement d’une des échéances, qu’il s’agisse du loyer courant ou de l’arriéré de loyer, la résiliation du bail et l’expulsion de M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] et de tout occupant de son chef sera ordonnée.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local à usage d’habitation, en cas de résiliation du bail, qui sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de la bailleresse les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] à verser à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL anciennement dénommée OSICA la somme de 871,85 € € (décompte arrêté au 19 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement;

AUTORISE M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 100,00 € chacune et une 5e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera le prononcé de la résiliation du bail conclu entre la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL anciennement dénommée OSICA, d’une part, et M. [Z] [B] et Mme [Y] [B], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5]

dans l’hypothèse de cette résiliation,

* CONDAMNE solidairement M. [Z] [B] et Mme [Y] [B], à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL anciennement dénommée OSICA le solde de la dette locative ;

* AUTORISE la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL anciennement dénommée OSICA, à défaut pour M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* CONDAMNE solidairement M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] à verser à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

en tout état de cause :

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [Z] [B] et Mme [Y] [B] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.