N° RG 23/03961 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GQ32 – décision du 13 Juin 2025

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 13 JUIN 2025

N° RG 23/03961 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GQ32

DEMANDERESSE :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice la société LTGS,

SAS immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 824 214 381,

domiciliée en son établissement d'[Localité 10] au [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Damien PINCZON DU SEL de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSE :

La S.A.R.L. [K]

inscrite au RCS d'[Localité 9] sous le n°520 120 791

dont le siège social est sis [Adresse 6]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Juin 2024,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 18 septembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Heimaru FAUVET,

Lors du délibéré et de la mise à disposition

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS LTGS a assigné la SARL [K] devant le Tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement :

— de la somme de 139 261,55 euros au titre des travaux de reprises nécessaires pour assurer la conformité de l’immeuble, avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2021 et indexation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction, l’indice de référence étant celui qui était publié lors du dépôt par l’expert de son rapport

— de la TVA suivant le taux en vigueur au jour du règlement effectif de cette somme

— de la somme de 5000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance

—  5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS LTGS fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

— la date d’achèvement prévue avait été fixée au 2ème trimestre 2018

— le maître d’oeuvre d’exécution a suspendu ses prestations dans le courant du mois d’octobre 2018, date à laquelle une réception des travaux aurait été prononcée hors la présence du maître d’ouvrage

— l’expert amiable a dans son rapport amiable du 27 juin 2019 mentionné la nécessité de formaliser une réception avec toutes les entreprises

— aucune réception n’a été prononcée entre le promoteur et les différents intervenants à l’opération de construction

— il est impératif de prévoir un nouveau branchement pour le réseau d’eaux usées

— l’expert judiciaire chiffre chacun des désordres et non-conformité retenus

— d’autres désordres n’ont pas été pris en compte par l’expert

— le fait que plusieurs désordres n’aient pas été mentionnés dans l’assignation est inopérant, les copropriétaires restant recevables en leurs demandes formées selon assignation

— même si le désordre 80 est esthétique, le syndic est en droit de refuser l’ouvrage en l’état qui n’a été ni livré ni réceptionné

La SARL [K], citée à personne morale, a constitué avocat le 6 février 2024 puis ce conseil, selon message RPVA du 11 avril 2024 a informé le greffe de ce qu’il n’intervenait plus pour le compte de cette société. Aucun autre avocat ne s’est constitué.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2024 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 19 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code civil dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— sur le fond

Suivant acte authentique du 31 janvier 2012, les consorts [G] ont vendu à la SARL [K] un ensemble immobilier sitié [Adresse 5]. Suivant acte authentique en date du 28 septembre 2012, un état descriptif de division et règlement de copropriété a été établi prévoyant notamment une servitude de passage et de réseaux à exercer sur la parcelle [Cadastre 2] au profit de plusieurs autres parcelles. Par acte authentique du 25 juillet 2017, la SARL [K] a fait établir un état descriptif de division d’un immeuble à construire sur les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] divisées en 15 lots.

Il est constant que la SARL [K] a fait construire un immeuble regroupant plusieurs appartements commercialisés en vente en l’état futur d’achèvement sur la parcelle [Cadastre 1] à compter du 2 mai 2017, date d’ouverture du chantier, avec date d’achèvement fixée au 2ème trimestre 2018.

Il est tout aussi constant que le maître d’oeuvre a suspendu l’exécution de ses prestations au cours du mois d’octobre 2018 et que deux acquéreurs des logements vendus en VEFA ont saisi le juge des référés aux fins d’expertise judiciaire, lesquelles ont été ordonnées par décisions des 28 août 2020 et 27 novembre 2020 suivies d’une décision d’extension des opérations d’expertise par décision du 17 décembre 2021 suite à la saisine du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]. Un rapport d’expertise amiable contradictoire en date du 27 juin 2019 a également été rendu à l’initiative de la SARL [K] aux termes duquel sont listés plusieurs travaux de parachèvement et de reprise de malfaçons à réaliser par les entreprises intervenantes, l’expert amiable préconisant également, notamment, que soit formalisée une réception des travaux par la SARL [K] avec les entreprises intervenues.

La réception des travaux n’a pour autant jamais été formalisée.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire contradictoire du 23 février 2023, étant précisé que la SARL [K] était assistée d’un conseil au cours des opérations d’expertise, que de multiples désordres et malfaçons et non conformités imputables à la SARL [K] ont été retenus par l’expert judiciaire et relèvent, en l’absence de tout élément pertinent contraire, de la responsabilité contractuelle pour faute prouvée de cette société en sa qualité de promoteur, étant constaté que le règlement de copropriété applicable comporte des documents contractuels engageant le promoteur à l’égard des acquéreurs, à savoir la notice descriptive sommaire relative à la construction à édifier, le délai de prescription quinquennale étant par ailleurs respecté.

Le syndicat des copropriétaires requérant sollicite exclusivement la prise en charge de désordres chiffrés par l’expert judiciaire dont le rapport d’expertise judiciaire sera homologué. Sont ainsi légitimement concernés les désordres suivants, dont certains n’avaient pas été retenus par l’expert judiciaire au seul motif qu’ils n’étaient pas concernés par les actes introductifs d’instance ayant donné lieu à référé mais ayant désormais fait l’objet d’un débat qui aurait pu réellement être contradictoire si la SARL [K] avait toujours eu recours à l’assistance d’un conseil, assistance qui existait toutefois lors des opérations d’expertise judiciaire, ce qui implique que la SARL [K] a eu connaissance de la totalité des désordres décrits, avec indication pour chacun du coût des travaux de reprise issus du rapport d’expertise judiciaire pour les désordres retenus par l’expert judiciaire ou des devis en date des 25 mars 2022 et 25 mai 2022 établis par la partie requérante pour les autres désordres imputables à la défenderesse :

— numéro 89, réseau d’eaux usées avec nécessité de débouchage des canalisations à la suite d’un dysfonctionnement permanent de ce réseau (1332,97€) et nécessité de mise en place d’un nouveau branchement (69944€ TTC) soit un total de 85 265,15 euros TTC

— numéro 91, finition de la cour commune et des parkings avec nécessité d’une remise en état complète chiffrée à 24 265 euros HT soit 29 118 euros TTC

— numéro 40, non raccordement des interphones, à effectuer pour mise en conformité avec la notice descriptive et fonctionnement effectif de l’installation : 480 euros TTC

— numéro 41 : reprise des sonnettes à effectuer pour mise en conformité avec la notice descriptive et fonctionnement effectif : 960 euros TTC

— numéro 45 : poignée intérieure à déplacer, 200€ HT et 240€ TTC

— numéro 53 : nécessité de pose de plinthes manquantes sur les parties communes et de pose de carrelages et joints, pour un coût total de 790 euros HT soit 948 euros TTC

— numéro 63, relatif au détecteur de fumée, dont le remplacement est nécessaire, pour un coût de 60 euros HT selon devis du 25 mars 2022 soit 72 euros TTC

— numéro 71 : nécessité d’installation d’une serrure à cylindre avec barillet pour un coût de 150 euros HT soit 180 euros TTC, selon devis du 25 mars 2022

— numéro 72 : nécessité de mise en place d’un système d’arrêt pour les volets du premier étage, pour un coût justement évalué par l’expert judiciiare de 100€ HT soit 120€ TTC

— numéro 73, concernant les lucarnes bois appuis tympan traitement des bois avec travaux de reprise détaillés par l’expert judiciaire et chiffrés à 2000 euros HT soit 2400 euros TTC

— numéro 77, concernant la ventilation du vide sanitaire dont l’inexistence a été constatée par l’expert judiciaire, avec coût des travaux de mise en place d’un montant de 4000 euros HT soit 4800 euros TTC

— numéro 78, désordre relatif à l’habillage de chevrons sur la rive pignon est, avec nécessité d’y remédier selon travaux d’un coût de 500 euros HT soit 600 euros TTC consistant en l’habillage PVC de l’about débordant des chevrons de rive en pignon (2heures à 50 euros/échafaudage

— numéro 80 : même s’il s’agit d’un désordre d’ordre esthétique, en tout état de cause, les pierres de parement autour des ouvertures, manquantes, ressortent d’un élément contractuellement prévu ; le coût de ce désordre reste ainsi à la charge de la défenderesse à hauteur de la somme de 9782 euros HT soit 11738,40 euros TTC, selon devis du 25 mai 2022

— numéro 81 : reprise rive balcon ouest peinture sous faces au moyen d’un profil adapté en alu aux fins de protection des éléments du balcon et de reprise de la section et de l’étanchéité trop plein, peinture sous face, pour un coût de 1200 euros HT soit 1440 euros TTC

— numéros 132 et 133 : main courante et bandes éveil avec nécessité à chaque fois d’une adaptation in situ évaluée à la somme globale de 750 euros HT soit 900 euros TTC

La somme de 140 011,55 euros reste ainsi due par la SARL [K] au titre des travaux de reprise des désordres, non conformités et malfaçons lui étant imputables, afin d’assurer la mise en conformité de l’immmeuble en cause. Il sera précisé et souligné qu’il ne s’agit pas d’une condamnation ultra petita puisque si la demande chiffrée principale portait sur la somme de 139 261,55 euros au titre des travaux de reprise, une autre demande était égalemetn formée au titre du paiement de al TVA, laquelle a été calculée dans le cadre du calcul du détail des sommes mises à la charge de la SARL [K] tel que figurant ci-dessus.

S’agissant du préjudice de jouissance dont l’indemnisation est sollicitée, il sera justement évalué à la somme de 1500 euros, faute d’éléments précis mais un tel préjudice existant nécessairement du fait des désordres subis et des travaux nécessaires pour y remédier. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

N° RG 23/03961 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GQ32 – décision du 13 Juin 2025

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Vu l’ordonnance de référé du 28 août 2020 rendue par le tribunal judiciaire d’Orléans

Vu l’ordonnance de référé du 27 novembre 2020 rendue par le tribunal judiciaire d’Orléans

Vu l’ordonnance de référé du 17 décembre 2021 rendue par le tribunal judiciaire d’Orléans

Vu le rapport d’expertise judiciaire contradictoire du 23 février 2023

Condamne la SARL [K] à payer au syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS LTGS la somme de 140 011,55 euros au titre du coût des travaux de reprise, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

Condamne la SARL [K] à payer au syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS LTGS la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS LTGS du surplus de ses prétentions

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Condamne la SARL [K] à payer au syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS LTGS la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Laisse les dépens à la charge de la SARL [K], qui comprendront le coût du rapport d’expertise judiciaire

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le TREIZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente