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Sur la décision
| Référence : | TJ Lyon, ch. 10 cab 10 j, 14 oct. 2025, n° 17/00047 |
|---|---|
| Numéro(s) : | 17/00047 |
| Importance : | Inédit |
| Dispositif : | Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes |
| Date de dernière mise à jour : | 5 novembre 2025 |
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Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 9]
Chambre 10 cab 10 J
N° RG 17/00047 – N° Portalis DB2H-W-B7A-Q7DC
Jugement du 14 Octobre 2025
Notifié le :
Grosse et copie à :
la SELARL ACTIVE AVOCATS – 896
la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES – 773
Maître Jeanne COURQUIN – 796
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 14 Octobre 2025 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 18 Novembre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 10 Juin 2025 devant :
Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,
François LE CLEC’H, Juge,
Marlène DOUIBI, Juge,
Siégeant en formation Collégiale,
Assistés de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,
Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :
DEMANDEUR
Monsieur [G] [I]
né le 25 Juin 1956 à [Localité 10]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Valérie MOULIN de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocats au barreau de LYON
DEFENDERESSES
S.C.I. STARTIM (intervenante volontaire)
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON
Syndic. de copro. de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [C]
domiciliée : chez La Régie FONCIA [C] SAS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Jeanne COURQUIN, avocat au barreau de LYON
EXPOSE DU LITIGE
L’ensemble immobilier situé [Adresse 5]) est régi par le statut de la copropriété. Il est composé de deux bâtiments (A et B) séparés par une cour. Chacun des niveaux comprend deux appartements à l’exception du 3ème étage qui ne comprend qu’un seul appartement.
La société FONCIA [C] en est le syndic.
Monsieur [G] [I] est propriétaire au sein du bâtiment B du lot n° 14 consistant en un appartement situé au 2ème étage, qu’il a divisé en quatre studios.
La SCI STARTIM est propriétaire au sein du bâtiment B notamment du lot n° 13 qui est un studio également situé au 2ème étage, du lot n° 11 correspondant à un appartement situé au 1er étage, et du lot n° 9 consistant en un appartement situé en rez-de-chaussée.
La direction de la sécurité et de la prévention de la mairie de [Localité 9] a informé, par courriers recommandés avec accusé de réception en date du 25 février 2016, la société FONCIA [C] et Monsieur [I] que les pompiers avaient dû intervenir le 9 février 2016 en raison d’une importante fuite d’eau, qu’ils avaient alors constaté le mauvais état des appartements endommagés par des fuites d’eau qui perdureraient depuis plusieurs années, et qu’il fallait faire réaliser en urgence les travaux qui s’imposent pour faire cesser ces fuites d’eau ainsi que faire diagnostiquer en urgence l’état de la structure porteuse des planchers par un homme de l’art.
La société PEXIN missionnée par le syndicat des copropriétaires a établi son rapport le 20 décembre 2016.
Parallèlement, une assemblée générale des copropriétaires du 29 septembre 2016 a adopté une résolution n°14 autorisant le syndic à agir en justice à l’encontre de Monsieur [I] ou de tous occupants de son chef pour obtenir notamment leur condamnation sous astreinte à laisser libre accès au lot n°14 afin d’effectuer des investigations nécessaires relatives aux dégâts des eaux et d’établir un diagnostic de l’état de la structure porteuse des planchers.
Par acte d’huissier de justice en date du 13 décembre 2016, Monsieur [I] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [C], devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de :
— dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne pouvait valablement décider d’engager une procédure ayant vocation à :
imputer à Monsieur [I] l’existence de désordres d’infiltrations anciens ayant affecté l’immeuble sans rapporter la preuve de ce que l’ensemble des infiltrations affectant l’immeuble proviendrait du lot appartenant à Monsieur [I] ; imputer à Monsieur [I] le coût d’une étude de vérification de structure portant sur les parties communes ; contraindre, sous astreinte, Monsieur [I] à laisser l’accès à son lot alors qu’il n’est absolument pas opposé à ce que des constatations objectives y soient réalisées ; – annuler la résolution n°14 de l’assemblée générale du 29 septembre 2016 ;
— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [I] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Cette procédure a été inscrite sous le numéro RG 17/00047.
Par acte d’huissier en date du 7 novembre 2017, Monsieur [I] a assigné la SCI STARTIM devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de :
— joindre l’appel en cause avec l’affaire principale pendante devant le tribunal de grande instance de Lyon sous le n° RG 17/00047 ;
— dire et juger que la mesure d’expertise à intervenir devra se dérouler au contradictoire de la SCI STARTIM ;
— dire et juger que la SCI STARTIM devra par la suite être invitée à participer à la mesure de médiation ;
— condamner la SCI STARTIM à verser à Monsieur [I] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, distraits au profit de Maître Elodie LE GLEUT, Avocat associé de la SELARL BARRE LE GLEUT, sur son affirmation de droit.
Cette procédure a été inscrite sous le numéro RG 17/12304.
La SCI STARTIM est intervenue volontairement à l’instance n° RG 17/00047 par conclusions notifiées par RPVA le 17 novembre 2017.
Par une ordonnance en date du 8 janvier 2018, le juge de la mise en état a constaté l’intervention volontaire de la SCI STARTIM, ordonné une expertise et désigné pour y procéder Monsieur [Z] [X].
Par une ordonnance en date du 9 octobre 2018, Monsieur [X] a été remplacé par Monsieur [A] [N].
Par une ordonnance en date du 13 février 2018, le juge de la mise en état a joint la procédure inscrite sous le numéro RG 17/12304 à celle inscrite sous le numéro RG 17/00047, sous le numéro unique RG 17/00047.
Un autre dégât des eaux aurait eu lieu le 15 avril 2018.
L’expert judiciaire a rendu son rapport d’expertise le 14 janvier 2020.
Dans un nouveau rapport en date du 23 octobre 2020, la société PEXIN a préconisé, en raison de l’affaissement de la dalle située entre les 1er et 2ème étages, de procéder à des travaux sur le plancher haut du 1er étage depuis le plancher bas du 2ème étage, soit depuis le lot n°14 appartenant à M. [I].
Par ordonnance du 20 septembre 2021, le juge de la mise en état a :
— autorisé le syndicat des copropriétaires et toute personne de son chef, notamment la société DPS, à accéder au sein du lot n°14 aux quatre studios appartenant à Monsieur [I] afin de réaliser le seul chiffrage complémentaire, et pour sa seule durée, permettant d’effectuer les travaux de reprise des dégâts affectant le plancher haut séparant le lot n°11 appartenant à la SCI STARTIM et le lot n°14 appartenant à Monsieur [I] à la suite de l’affaissement de celui-ci, et ce pendant un délai de trois semaines à compter de la signification de la présente ordonnance sans astreinte, puis sous astreinte provisoire à l’encontre de Monsieur [I] de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai précité de trois semaines, et ce pendant un délai de trois mois ;
— ordonné que faute par Monsieur [I] de s’exécuter, les portes d’entrée de ses quatre studios pourront être ouvertes avec l’assistance d’un serrurier, et de la force publique au besoin ;
— condamné Monsieur [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
— condamné Monsieur [I] aux dépens de l’incident ;
— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par ordonnance du 24 avril 2023, le juge de la mise en état a :
— autorisé le syndicat des copropriétaires et toute personne de son chef, à accéder au sein du lot n° 14 aux quatre studios et à toutes les pièces les composant, appartenant à Monsieur [I], afin d’y faire réaliser les travaux de reprise des dégâts affectant le plancher haut séparant le lot n° 11 appartenant à la SCI STARTIM et le lot n° 14 appartenant à Monsieur [I] à la suite de l’affaissement de celui-ci, à partir du délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce pour toute la durée des travaux jusqu’à réception de ceux-ci par le maître d’ouvrage, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ;
— ordonné que faute par Monsieur [I] de s’exécuter, les portes d’entrée de ses quatre studios ainsi que les portes intérieures à ces studios pourront être ouvertes avec l’assistance d’un serrurier, et de la force publique au besoin, à chaque fois que nécessaire ;
— condamné Monsieur [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
— condamné Monsieur [I] à payer à la SCI STARTIM la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
— condamné [I] aux dépens de l’incident ;
— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 octobre 2024, Monsieur [I] demande au tribunal de :
avant dire droit ; – ordonner une nouvelle expertise judiciaire ;
— commettre tel expert qu’il plaira au tribunal avec mission similaire à la précédente et comportant sommation à l’expert désigné de s’expliquer sur les interrogations subsistantes et notamment comment les arrivées d’eau peuvent être imputées au lot de Monsieur [I] qui n’était plus alimenté en eau ;
— surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport ;
sur les responsabilités ; – juger que les désordres constatés par l’expert judiciaire ne sont pas imputables à Monsieur [I] ;
— juger que les désordres constatés par l’expert judiciaire sont imputables à la SCI STARTIM et au syndicat des copropriétaires ;
— rejeter l’intégralité des demandes formulées par la SCI STARTIM et le syndicat des copropriétaires ;
— condamner la SCI STARTIM et le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [I] la somme de 109 772 euros au titre du préjudice subi ;
— condamner les mêmes à payer à Monsieur [I] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Sur la contre-expertise sollicitée, Monsieur [I] expose que rien ne permettait à l’expert judiciaire d’estimer que le sinistre survenu en février 2016 ayant nécessité l’intervention des services de pompiers était uniquement imputable à la fuite de l’évier de son lot 14-1, que l’expert a été induit en erreur par les courriers de la direction départementale et les affirmations du syndicat des copropriétaires relatives au prétendu mauvais état de son appartement, ledit syndicat ne produisant ni le rapport des pompiers ni un courrier du SDMIS décrivant l’état de cet appartement, qui est en réalité bon comme le prouvent les photographies communiquées, que la lecture des correspondances du SDMIS et de la direction départementale met en lumière que les pompiers ont pénétré dans l’immeuble par le lot 13 précédemment occupé par les consorts [J] et non par le lot 14 occupé à l’époque par un locataire qui a discuté avec les pompiers, que le sinistre de février 2016 peut donc avoir son origine dans le lot 13, et que la fuite de l’évier causée par la défectuosité du joint, seul sinistre ayant impacté le lot 14 comme le montrent la facture de la société BGP PLOMBERIE du 9 décembre 2011 et le courrier de la Direction de la prévention du 8 octobre 2016 dans lequel elle a confirmé que, contrairement à ce qu’elle a pu écrire, elle n’avait pas été informée d’autres infiltrations avant le sinistre de février 2016, ne peut sérieusement être à l’origine de l’état des revêtements tels que décrit par l’expert judiciaire dans son rapport.
Monsieur [I] explique aussi que Monsieur [N] a refusé de prendre en compte les attestations qui lui étaient transmises démontrant que ses lots étaient bien entretenus à la différence du lot 13, que l’expert ne s’est pas interrogé sur les conséquences de la vétusté de ce lot alors que son conseil a attiré à plusieurs reprises l’attention de celui-ci sur l’état dudit lot, que le même conseil a sollicité la fourniture de l’état des lieux d’entrée et de sortie des consorts [J] ainsi que les factures des travaux de rénovation effectués sans que ces demandes ne soient suivies d’effet, et que l’expert judiciaire a partant commis une faute en refusant de prendre en considération ces éléments.
Monsieur [I] se prévaut également d’un rapport d’expertise privée en date du 12 janvier 2021 de la société CICA EXPERTISES, d’un courrier de celle-ci du 29 avril 2021 et d’un autre rapport d’expertise privée en date du 10 mars 2022 de Monsieur [P] [Y]. Il signale que ces documents remettent en cause les conclusions de l’expert judiciaire et mettent en lumière les insuffisances du rapport d’expertise judiciaire.
A titre d’exemple sur les insuffisances du rapport d’expertise judiciaire révélées par le rapport de la société CICA EXPERTISES et celui de Monsieur [Y], Monsieur [I] indique que l’ensemble des réseaux, qu’il s’agisse de l’eau potable ou des eaux usées, est situé dans un doublage se trouvant dans son appartement, ce dont il découle qu’il est question de parties communes, ou encore qu’au cours des opérations d’expertise judiciaire, un tuyau de cuivre situé immédiatement à côté de la selle de piquage de la colonne des eaux usées et placé dans la gaine technique de l’immeuble provoquait le 15 avril 2018 une inondation qui a à nouveau mobilisé les pompiers, avec une facture de la société PLOMBIER PLUS attestant que le tuyau litigieux était une partie commune, élément confirmé par la société LES PLOMBIERS LYONNAIS le 4 septembre 2020, et que l’expert judiciaire est passé très rapidement sur ce sinistre sans jamais préciser que le tuyau était une partie commune.
Monsieur [I] fait en outre état d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 12 décembre 2022 établissant, selon lui, qu’il n’y a aucun affaissement du plancher du lot 14 et aucune humidité sur la selle piquée ou le plancher, alors que l’appartement du troisième étage est occupé. Il explique que s’il y avait eu une fuite à ce niveau, il y aurait eu un nouveau sinistre et qu’il n’y a, par voie de conséquence, aucune fuite provenant du piquage.
Le demandeur ajoute que la SCI STARTIM elle-même reconnaît aux termes de ses conclusions la nécessité d’une nouvelle expertise en ce qu’elle considère qu’une difficulté majeure se pose dans le cadre du chiffrage des travaux réalisé par l’expert judiciaire, lequel n’a pas cru utile, malgré les dires répétés du syndicat des copropriétaires en ce sens, de détailler et distinguer le coût de reprise des quatre solives endommagées.
Enfin, Monsieur [I] mentionne que sa demande d’expertise est d’autant plus justifiée que la SCI STARTIM a mis le lot n°9 en location à compter du 31 décembre 2023 sans qu’aucun désordre n’ait été déploré depuis, ce qui prouve que le piquage de la selle n’est pas à l’origine du désordre et qu’il y a par suite une erreur de l’expert judiciaire.
Dans le cas où il ne serait pas fait droit à sa demande de contre-expertise, Monsieur [I] soutient qu’il n’est pas responsable des désordres survenus.
En premier lieu, Monsieur [I] relate que la Direction de la prévention et de la sécurité, dans son courrier du 8 octobre 2016, mentionnait qu’elle s’était trompée lorsqu’elle avait écrit dans sa lettre du 25 février 2016 qu’il y avait eu plusieurs dégâts des eaux avant le sinistre de février 2016, lettre qui, d’après lui, semble avoir été le premier élément à avoir emporté la conviction de l’expert judiciaire quant à sa responsabilité. Monsieur [I] souligne qu’il n’y a eu qu’un seul sinistre impliquant son lot 14-1 causé par la défectuosité du joint de l’évier et que la société PLOMBERIE BGP avait indiqué en décembre 2011 qu’il n’y avait aucune fuite dans ses studios.
Monsieur [I] explique qu’au lieu de se focaliser sur ce courrier du 25 février 2016, l’expert judiciaire aurait dû se pencher sur l’état du lot 13 qui s’est trouvé insalubre pendant de nombreuses années et que son conseil n’a cessé d’insister pour qu’il s’y intéresse, ce qu’il n’a pas fait.
Monsieur [I] dit aussi qu’il aurait fallu que l’expert judiciaire s’interroge sur les travaux réalisés par la SCI STARTIM au départ des consorts [J] et qu’il se contente pas d’écrire que l’appartement avait été refait par la SCI STARTIM lorsque ceux-ci sont partis.
Pour le demandeur, l’expert judiciaire aurait dû exiger l’état des lieux de sortie et les factures de remise en état réglées par la SCI STARTIM.
Monsieur [I] signale que la SCI STARTIM n’apporte pas plus d’éléments dans le cadre de sa défense pour ces travaux, puisqu’elle ne fournit aucun procès-verbal de réception ni aucune facture détaillée.
Monsieur [I] expose par ailleurs que le seul dégât des eaux du 9 février 2016 ne peut expliquer l’état des poutres tel qu’il a été constaté et que c’est ce que relève Monsieur [Y] dans son rapport du 10 mars 2022.
En deuxième lieu, sur le défaut d’étanchéité de la selle de piquage du tuyau d’évacuation de la baignoire du lot 14-1, qui est l’une des causes des désordres retenue par l’expert judiciaire, Monsieur [I] estime, en se fondant sur le rapport de la société CICA EXPERTISES, sur son courrier du 29 avril 2021 et sur le rapport de Monsieur [Y], que s’il y avait eu une fuite importante au niveau du piquage de la selle, il est certain que le plancher en bois aurait été humide, ce qui n’a pas été observé. Monsieur [I] précise que le commissaire de justice, dans son constat du 12 décembre 2022, a noté qu’il n’y avait aucune humidité.
Le demandeur souligne également que la SCI STARTIM a remis son lot 11 en location le 31 décembre 2023 et qu’aucun nouveau désordre n’est apparu alors qu’il n’est pas intervenu sur le piquage de la selle, ce qui montre que ce piquage n’est pas à l’origine des désordres.
En troisième lieu, Monsieur [I] avance que, contrairement à ce qu’a considéré l’expert judiciaire, le mauvais entretien de la douche du lot 13 n’a pas eu pour seule conséquence une infiltration d’humidité dans le plafond du séjour du lot 11 à l’angle sud-ouest, mais qu’au vu des photographies prises par Monsieur [Y], les infiltrations provenant de la douche et du WC du lot 13 se sont en réalité propagées par le mur, ce qui explique que les solives présentent des traces d’humidité.
Sur le préjudice invoqué par Monsieur [I], celui-ci soutient que le défaut d’entretien des canalisations parties communes et celui du lot 13 lui occasionnent un préjudice devant être indemnisé. Il indique qu’il convient de prendre en compte cette indemnisation au regard de l’impossibilité pour lui de louer les 4 studios dont il est propriétaire. Il expose que la perte locative pour le studio 1 du 1er juillet 2016, date de départ du dernier locataire, jusqu’à septembre 2022 est de 31 500 euros, que celle pour le studio 2 du 15 juin 2016, date de départ du dernier locataire, jusqu’à septembre 2022 est de 21 692 euros, que celle pour le studio 3 de juin 2016, date de départ du dernier locataire, jusqu’à septembre 2022 est de 28 125 euros, que celle pour le studio 4 de juin 2016, date de départ du dernier locataire, jusqu’à septembre 2022 est de 28 465 euros, et qu’en conséquence l’indemnité pour son préjudice s’élève à la somme de 109 772 euros.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 avril 2024, la SCI STARTIM demande au tribunal de :
— homologuer le rapport d’expertise judiciaire déposé par Monsieur [N] le 14 janvier 2020 ;
— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI STARTIM la somme de 7967,85 euros TTC, honoraires de maîtrise d’œuvre inclus, au titre des travaux de reprise des désordres préconisés par l’expert judiciaire, ou, subsidiairement, condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Monsieur [I] à prendre en charge le montant de ces travaux dans les proportions que le tribunal jugera équitable au regard des conclusions de l’expert ;
— condamner Monsieur [I] à payer à la SCI STARTIM la somme de 18 234,70 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres préconisés par l’expert judiciaire ;
— condamner Monsieur [I] à payer à la SCI STARTIM la somme de 31 737,69 euros de dommages et intérêts correspondant à 68,6% de sa perte locative, arrêtée au 1er mai 2021, concernant le lot n°9 ;
— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI STARTIM la somme de 13 879,45 euros de dommages et intérêts correspondant à 30% de sa perte locative, arrêtée au 1er mai 2021, concernant le lot n°9 ;
— condamner Monsieur [I] à payer à la SCI STARTIM la somme de 48 165,47 euros au titre de la perte locative subie pour ce lot, arrêtée au 1er décembre 2023 mois de décembre inclus ;
— débouter Monsieur [I] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions émises à l’encontre de la SCI STARTIM ;
— condamner in solidum Monsieur [I] et le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI STARTIM la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
— dire qu’en application des dispositions prévues à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI STARTIM sera dispensée de toute participation aux condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires.
Sur la contre-expertise demandée par Monsieur [I], la SCI STARTIM fait valoir que celui-ci ne démontre pas de manquements ou négligences de l’expert judiciaire qui justifieraient la désignation d’un nouvel expert, que sa demande ne se fonde que sur des affirmations déjà soumises à l’expert judiciaire et aux parties dans le cadre des opérations d’expertise, que ses griefs ont donc déjà été pris en compte par Monsieur [N], et qu’aucune difficulté technique qui nécessiterait la désignation d’un nouvel expert n’est invoquée par lui. La SCI STARTIM ajoute que le compte-rendu de la première réunion d’expertise organisée par Monsieur [X], avant que l’expertise ne soit reprise par Monsieur [N], mettait déjà en lumière l’implication du lot de Monsieur [I] dans la survenance des désordres. La défenderesse précise par ailleurs, à propos de la fuite d’eau qui aurait eu lieu le 15 avril 2018, qu’elle ne peut être à l’origine de la destruction du plafond du dessous car l’effondrement du plafond de la salle de bains du lot 11 s’est produit en 2016.
Sur les désordres, la SCI STARTIM se prévaut du rapport d’expertise judiciaire.
Concernant les désordres 1, élévation sud, sud-ouest et sud-est enduit et revêtement détériorés, et 2, plafond en dalles détérioré, situés dans la chambre 1 du lot 9, et le désordre 3, plafond en dalles tâché, se trouvant dans le séjour de ce même lot, la défenderesse expose que, pour le désordre 1, il est dû à la fuite de la selle de piquage [Localité 8]/EV dans le lot 14-1, l’humidité étant toujours présente dans le gros de mur à l’angle sud-est, que, pour les désordres 2 et 3, ils ont été causés par le dégât des eaux du 9 février 2016 provenant du lot 14, et que Monsieur [I] est responsable de ces trois désordres.
S’agissant des désordres 4, élévation sud et élévation sud-ouest enduit et revêtement détériorés, et 5, plafond en placo sur ossature métal détérioré, situés dans la chambre 1 du lot 11, et le désordre 6, plafond en placo sur ossature métal détérioré, observé dans la salle de bains dudit lot, la SCI STARTIM signale qu’ils ont pour origine le dégât des eaux du 9 février 2016 provenant du lot 14 et que la responsabilité de Monsieur [I] pour ces trois désordres est engagée.
Au sujet du désordre 8 du plancher haut de la chambre 1 du lot 9, 4 premières solives depuis l’angle sud-ouest de la chambre appui qui n’est plus assuré et bois en mauvais état de conservation sur environ 20 cm, la SCI STARTIM explique que ce désordre est dû à une infiltration d’eau générée par le mauvais état d’entretien de la descente d’EP au droit de la jambette d’évacuation du 2ème étage sur la cour, qu’il trouve ainsi son origine dans une partie commune, et que le syndicat des copropriétaires est dès lors responsable de ce désordre.
Sur les travaux de reprise du lot 9, la SCI STARTIM relate que, le syndicat des copropriétaires étant responsable du désordre 8, il lui revient d’assumer la somme de 7967,85 euros TTC, honoraires de maîtrise d’œuvre inclus, et que, pour le reste des travaux de réfection nécessaires, à savoir la mise en peinture du plafond, le coût de 605 euros TTC, honoraires de maîtrise d’œuvre inclus, sera supporté par Monsieur [I]. La SCI STARTIM précise que faire droit à l’argumentation du syndicat des copropriétaires, selon laquelle, l’expert judiciaire n’ayant pas détaillé les postes de reprise relatifs au désordre 8, le condamner à régler la somme de 7967,85 aboutirait à le condamner à payer une partie du coût des travaux de reprise imputable à Monsieur [I], reviendrait à juger que les travaux de reprise litigieux sont rendus nécessaires par les désordres 1 et 2 imputables à Monsieur [I] et que, dans ce cas, il convient de condamner le demandeur à lui régler la différence.
Sur les travaux de reprise du lot 11, la SCI STARTIM mentionne que l’expert judiciaire retient que la totalité de ces travaux incombe à Monsieur [I] et qu’en conséquence il doit être condamné à lui régler la somme de 17 629,70 euros TTC, honoraires de maîtrise d’œuvre inclus.
Sur les préjudices que la SCI STARTIM estime avoir subis, elle met en avant que son lot 9 est inoccupé depuis le 12 février 2016 et qu’il n’a pu être reloué qu’à compter du 1er février 2021. Elle indique que sa perte de loyer s’élève à 46 264,84 euros arrêtée au 1er janvier 2021, charges comprises et mois de janvier inclus. Se référant à la répartition retenue par l’expert judiciaire, elle demande à ce que Monsieur [I] soit condamné à lui régler la somme de 31 737,69 euros, correspondant à 68,6 % de sa perte locative arrêtée au 1er mai 2021, et le syndicat des copropriétaires la somme de 13 879,45 euros, correspondant à 30% de sa perte locative arrêtée au 1er mai 2021.
La SCI STARTIM excipe également d’une perte locative pour son lot 11 allant du 17 décembre 2016, date à partir de laquelle il a été inoccupé, jusqu’au 31 décembre 2023, date à laquelle il a pu être reloué, soit un montant total de 48 165,47 euros arrêté au 1er décembre 2023, mois de décembre inclus. La défenderesse signale que cette somme sera supportée par Monsieur [I], les désordres affectant le lot 11 lui étant imputables. Elle souligne en outre que les travaux de réfection de ce lot ont été particulièrement long à mettre en œuvre car Monsieur [I] a refusé l’accès du syndicat des copropriétaires à son lot pour la réalisation du chiffrage des travaux complémentaires de confortement de structure entre le 1er et le 2ème étage, ainsi que pour la réalisation desdits travaux, ce qui a nécessité la saisine à deux reprises du juge de la mise en état par le syndicat des copropriétaires pour obtenir l’autorisation d’accéder au lot de Monsieur [I] pour effectuer le chiffrage et ensuite les travaux, autorisation donnée par ordonnance du 20 septembre 2021 puis par ordonnance du 24 avril 2023.
Sur la demande de condamnation formée par Monsieur [I] à son encontre au titre d’une perte de loyer, la SCI STARTIM expose que Monsieur [I] n’établit aucune faute qui lui serait imputable et qui serait en lien avec son prétendu préjudice, qu’il ne fournit aucune pièce pour justifier son chiffrage ou l’impossibilité alléguée de louer ses studios depuis juillet 2016, que ni le syndicat des copropriétaires ni elle n’ont empêché Monsieur [I] de louer ses studios, qu’ils ne seraient d’ailleurs pas en mesure de le faire, que seuls deux des quatre studios de Monsieur [I] ont été visités au cours des opérations d’expertise sans que soient constatés de désordres de nature à empêcher leur location et en lien avec le dégât des eaux objet de l’expertise, et que les deux autres studios n’ont jamais été visités.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
— rejeter les demandes, fins et conclusions de la SCI STARTIM et de Monsieur [I] ;
— condamner Monsieur [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21 017,72 euros au titre des travaux de confortement suite à l’affaissement de la dalle située entre le 1er et le 2ème étage ;
subsidiairement ;
sur les travaux de reprise du lot n°9 ;
— juger que le montant des travaux de reprise du lot n°9 incombant au syndicat des copropriétaires ne peut être supérieur à la somme de 1264,60 euros ;
— très subsidiairement, condamner Monsieur [I] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation mise à sa charge au titre des travaux du lot n°9 qui serait supérieure à la somme de 1264,60 euros ;
sur les demandes afférentes à la vacance locative du lot n°9 ;
— condamner Monsieur [I] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge au titre de la vacance locative du lot n°9 ;
en toute hypothèse ;
— condamner Monsieur [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
— condamner le même aux dépens, distraits au profit de Maître Jeanne COURQUIN, Avocat, sur son affirmation de droit.
Sur la contre-expertise réclamée par Monsieur [I], le syndicat des copropriétaires soutient qu’il appartenait à celui-ci de solliciter un supplément à la mission confiée à Monsieur [N] dans le cadre de la mesure d’expertise qui a duré deux années, que Monsieur [I] était assisté d’un conseil et d’experts techniques lors des réunions d’expertise, qu’il a pu adresser ses dires à l’expert judiciaire qui y a répondu, et que les éléments développés par le demandeur pour justifier sa nouvelle mesure d’expertise sont anciens et étaient connus de l’expert judiciaire, ce dernier ayant apporté une réponse à ces éléments qui lui ont été soumis.
Au sujet du rapport de la société CICA EXPERTISES, le syndicat des copropriétaires expose que ce rapport est très tardif, que la société CICA EXPERTISES fait état des courriers de convocations des cabinets POLYEXPERT, assureur du syndicat des copropriétaires, et CUNNINGHAM, assureur de Madame [S], datés du 18 mai 2016 et du 30 août 2017 qui n’auraient pas été communiqués alors que Monsieur [I], qui est en possession desdits courriers et connaissant leur date et leur contenu, pouvait très bien les produire dans le cadre de l’expertise, qu’il est étonnant que cette société, sans même avoir lu un rapport, le syndicat des copropriétaires précisant qu’il n’est même pas possible de savoir si ce rapport a été établi, affirme qu’aucun défaut de raccordement n’a été mis en évidence, et que ses préconisations laissent perplexe car, outre le fait qu’elles ont déjà été mises en œuvre puisque Monsieur [I] s’est présenté avec son locataire lors de la première réunion d’expertise, il est complexe de saisir comment le témoignage des occupants pourrait éclairer techniquement sur l’origine des infiltrations.
A propos du rapport de Monsieur [Y], le syndicat des copropriétaires relate que les affirmations de ce nouvel expert n’ont pas été débattues contradictoirement, qu’elles sont présentées de manière extrêmement tardive, et qu’elles ne reposent sur aucun élément matériel, Sur ce dernier point, le syndicat des copropriétaires indique que l’expert amiable affirme que ses investigations mettent en évidence la présence d’infiltrations dès 2011 sans apporter la moindre justification et qu’il avance aussi qu’un dégât des eaux comme celui du 9 février 2016 n’impacte jamais la structure sans là non plus fournir le moindre élément de nature à justifier ses dires. Le syndicat des copropriétaires note également que Monsieur [Y] annexe à son rapport une facture de la société BGP datant de 2011 sur laquelle il est écrit « travaux non réalisés dans les règles de l’art tuyau flexible et piquage sur colonne PVC » et que cette mention montre par conséquent que, dès 2011, les travaux effectués par Monsieur [I] dans ses lots ne l’ont pas été dans les règles de l’art.
Pour la non prise en compte par l’expert judiciaire de l’état antérieur du lot 13 dont se prévaut Monsieur [I], le syndicat des copropriétaires mentionne que, le demandeur reconnaissant que ce lot a fait l’objet d’importants travaux de rénovation après le départ de Madame [J] en 2013 à la suite du décès de son mari, il est difficile de comprendre comment une contre-expertise permettrait d’apporter le moindre élément sur l’état antérieur du lot 13.
Sur les désordres, le syndicat des copropriétaires fait valoir que, pour les désordres 1, 2, 3, 4, 5, 6, 9, et 10, au regard des conclusions de l’expert judiciaire suivant lesquelles ces désordres ont pour origine la fuite provenant du piquage privatif et « sauvage » du raccordement des sanitaires de la salle de bains du lot 14-1 sur la colonne [Localité 8]/EV commune et/ou le dégât des eaux survenu le 9 février 2016 dans les parties privatives du demandeur, il est totalement mis hors de cause pour lesdits désordres, Monsieur [I] étant le responsable de ceux-ci. Le syndicat des copropriétaires souligne en outre que les affirmations du demandeur selon lesquelles les canalisations parties communes seraient la cause des désordres ne sont étayées par aucun élément.
Pour le désordre 8, le syndicat des copropriétaires signale qu’il est limité par l’expert judiciaire à la partie située à l’angle sud-ouest du plancher haut de la chambre 1 du lot 9, que ledit expert a dit qu’il provenait du mauvais état de la descente d’EP au droit de la jambette Est qui constitue une partie commune, qu’il a donc estimé que sa responsabilité était engagée, mais qu’une difficulté majeure se pose pour le chiffrage des travaux réalisés par Monsieur [N] car celui-ci, malgré ses dires répétés, n’a pas détaillé et distingué le coût de reprise des quatre solives endommagées, et que, partant, la demande de la SCI STARTIM visant à ce qu’il soit condamné à lui verser la somme de 7067,85 euros sera rejetée. Le syndicat des copropriétaires avance que le devis utilisé par l’expert pour établir son chiffrage montre, concernant le confortement du lot 11 situé au 1er étage, le poste purge de l’ensemble des éléments désolidarisés – déposes solives à 330,10 euros et le poste fourniture et pose de solives bois 10 x 25 cm avec compris coupe et calage à 934,50 euros, et qu’eu égard aux constatations de l’expert judiciaire et aux causes des désordres qu’il a retenues, il ne peut être condamné à une somme supérieure à 1264,60 euros.
Par ailleurs, sur le dégât des eaux qui serait survenu le 15 avril 2018, le syndicat des copropriétaires argue que l’affirmation du demandeur selon laquelle ce sinistre allégué serait à l’origine de la destruction du plafond du dessous et que l’inondation serait descendue jusqu’au rez-de-chaussée est fausse parce que les désordres évoqués existaient d’ores et déjà avant la survenance de ce second dégât des eaux ne faisant pas partie de la mission d’expertise judiciaire. Le défendeur explique également, à propos du tuyau pincé à la demande de Monsieur [I] pour mettre fin aux écoulements et donc à l’inondation, qu’il s’agit d’une canalisation intérieure, située en partie privative, après compteur, et qu’elle n’a vocation qu’à desservir le lot de Monsieur [I], contrairement à ce que prétend ce dernier.
Sur la condamnation de Monsieur [I] au coût des travaux complémentaires de confortement de la dalle située entre le 1er et le 2ème étage de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires expose que, lors du commencement des travaux dans le lot appartenant à la SCI STARTIM situé au 1er étage de l’immeuble dont le plafond s’était effondré, il a été constaté un affaissement de la dalle, que la société PEXIN est alors intervenue une seconde fois avec l’établissement d’un rapport complémentaire en date du 23 octobre 2020 après avoir été autorisée par Monsieur [I] à pénétrer dans ses parties privatives, que, suivant ce rapport, les travaux à effectuer sur le plancher haut du 1er étage qui allaient initialement être réalisés depuis le 1er étage devaient dorénavant l’être depuis le plancher bas du 2ème étage, soit depuis les parties privatives de Monsieur [I], en raison de l’affaissement de la dalle précité, et que des travaux complémentaires étaient donc, suivant ce rapport, nécessaires.
Le syndicat des copropriétaires met en exergue que Monsieur [I] doit assumer le coût des travaux étant donné que l’expert judiciaire, pour le désordre 9, fracture d’une solive sur élévation Est et effondrement partiel du poutrage associé ainsi que du marin au droit de la salle de bains, et le désordre 10, mauvais état des solives bois soutenant le plancher le long du mur pignon sud, affectant le plancher haut de la salle de bains du lot 11, retient comme causes desdits désordres la fuite sur selle de piquage de la colonne [Localité 8]/EV dans le lot 14-1 et le dégât des eaux du 9 février 2016. Le syndicat des copropriétaires signale également que l’aggravation de ces désordres constatée par la société PEIXIN avait été, au vu de ce qui est écrit en page 15 du rapport d’expertise judiciaire, bien anticipée par Monsieur [N] et est parfaitement liée au sinistre dont l’origine est le raccordement sauvage des WC du lot 14 de Monsieur [I].
Le syndicat des copropriétaires conclut que, suivant le document de synthèse établi par la société DPS après visite des parties privatives du demandeur pour le chiffrage une fois obtenue l’autorisation du juge de la mise en état de pénétrer dans les lieux (ordonnance du 20 septembre 2021), Monsieur [I] lui doit la somme de 21 017,72 euros, honoraires de maîtrise d’œuvre d’exécution et de mission « sécurité protection de la santé » inclus, au titre des travaux de confortement suite à l’affaissement de la dalle située entre le 1er et le 2ème étage.
Sur les demandes formées à son encontre par la SCI STARTIM, en premier lieu, sur les travaux de reprise au titre du désordre 8, le syndicat des copropriétaires rappelle qu’il ne peut être condamné à régler une somme supérieure à 1264,60 euros pour les raisons sus-évoquées.
En second lieu, sur la perte locative concernant le lot 9, le syndicat des copropriétaires explique que la SCI STARTIM ne peut réclamer la totalité des loyers qu’elle aurait pu percevoir entre le 12 février 2016 et le 30 janvier 2021 car la notion de perte de chance fait obstacle à la réparation totale du dommage, et que la vacance locative dont elle se plaint n’est pas due à son comportement mais à celui de Monsieur [I] qui n’a cessé de retarder l’issue de la procédure, alors que sa responsabilité était manifestement engagée. Le syndicat des copropriétaires signale, sur son propre comportement, qu’il a toujours été diligent pour que le dossier avance et que les travaux soient réalisés rapidement, précisant notamment que c’est lui qui a sollicité par voie d’incident la désignation d’un expert judiciaire puis l’autorisation de pénétrer dans les parties privatives de Monsieur [I] d’abord pour le chiffrage des travaux complémentaires et ensuite pour la réalisation de ces travaux, le copropriétaire ayant refusé l’accès à celles-ci.
Par ordonnance du 18 novembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 10 juin 2025.
L’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’homologation du rapport d’expertise
Il convient de rappeler, par application de l’article 246 du code de procédure civile, que le juge n’est pas lié par les conclusions du technicien commis pour procéder à une expertise judiciaire et qu’il est libre de faire siennes ses conclusions et d’apprécier souverainement leur objectivité, leur valeur et leur portée au soutien de sa décision.
Le juge ne saurait en conséquence homologuer ou ne pas homologuer un rapport d’expertise judiciaire, sauf dans certaines espèces particulières, étrangères au présent litige.
Dès lors la demande de la SCI STARTIM aux fins d’homologation du rapport d’expertise judiciaire déposé par Monsieur [N] le 14 janvier 2020 sera rejetée.
Sur la demande de contre-expertise
L’article 144 du code de procédure civile dispose que « les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer ».
L’article 232 du même code énonce que « le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien », l’article 263 prévoyant, pour le cas particulier de l’expertise, qu’elle « n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge ».
En l’espèce, il ressort des dires 1 et 2 de Monsieur [I] en date respectivement des 3 juin et 28 août 2019 adressés à l’expert judiciaire qu’ont déjà été soumis à Monsieur [N] au cours des opérations d’expertise judiciaire les moyens développés dans les dernières conclusions du demandeur et exposés ci-dessus pour fonder sa prétention de contre-expertise relatifs au dégât des eaux du 15 avril 2018 et à la cause des désordres que constituerait l’état de vétusté dans lequel se serait trouvé antérieurement le lot n°13 avec la demande de communication des états des lieux d’entrée et de sortie des époux [J] ainsi que des factures des travaux de rénovation.
Sur le moyen relatif à la vétusté du lot n°13, suivant le dire 1, les photographies qui montreraient cet état et les attestations de Monsieur [W], dernier locataire du studio 1 du lot 14, et de Monsieur [U], se présentant comme un ami des locataires qui logeaient alors dans des studios de Monsieur [I] au [Adresse 7], produites dans le cadre de la présente instance (pièces 3, 7, 8 et 18 demandeur) ont été également transmises à l’expert judiciaire pendant l’expertise.
L’expert judiciaire a donc pris connaissance de ces moyens et pièces et a choisi, en connaissance de cause, de ne pas tenir compte de ces éléments dont il a considéré qu’ils n’étaient pas susceptibles de modifier son analyse.
Il peut d’ailleurs difficilement lui être reproché de ne pas avoir tenu compte d’attestations à la force probante très limitée, ainsi que de photographies pour lesquelles il est impossible de déterminer s’il s’agit du lot n° 13 occupé par les époux [J] qui a été photographié et non d’un autre appartement.
Quant au dégât des eaux du 15 avril 2018, qui a eu lieu au regard du courrier du SDMIS du 2 mai 2018, étant donné qu’il est constant que l’ensemble des désordres examinés par l’expert judiciaire ont été dénoncés en 2016, c’est à juste titre qu’il n’en a pas tenu compte dans son analyse.
A propos de ce qui est avancé par Monsieur [I] au titre du courrier de la société VEOLIA aux époux [J] en date du 21 avril 2009 mentionnant une facture d’eau de 736,18 euros, qui est aussi évoqué par celui-ci dans son dire 1 précité, il est à mettre en exergue qu’il ne saurait être tiré de ce courrier une quelconque preuve d’une fuite d’eau permanente qui aurait existé à cette époque dans le lot 13 occupé par les époux [J], à la différence de ce qui est excipé par le demandeur. En effet, ce courrier ne contient pas de relevé de consommation ni même la période de facturation correspondante à la somme réclamée de 736,18 euros. Il est simplement inscrit dans ledit courrier qu’il n’y a plus que le solde de la facture d’eau de 736,18 euros en raison d’une aide de la commission locale d’attribution d’aide aux impayés d’énergie qui a été attribuée aux époux [J]. De surcroît, Monsieur [I] ne démontre pas, par la production d’éléments probants, que les époux [J] étaient régulièrement absents de leur domicile.
Sur le fait que Monsieur [N] aurait été induit en erreur sur le prétendu mauvais état de l’appartement de Monsieur [I], il est à signaler qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que l’expert n’a pas fait du courrier de la direction de la sécurité et de la prévention de la mairie de [Localité 9] en date du 25 février 2016 mentionnant le mauvais état des appartements dont Monsieur [I] est propriétaire la pierre angulaire de son raisonnement.
En effet, il fait état dans son rapport du contenu de cette pièce à l’instar d’autres pièces qui lui ont été communiquées. Il ne met donc pas ce courrier spécialement en valeur parmi les pièces transmises. Également, il ne s’est pas contenté des éléments fournis, dont celui-ci, mais a procédé à un examen technique des désordres en s’étant rendu sur place avec la réalisation de tests. Et, dans la partie du rapport où l’expert expose son analyse des désordres, en particulier dans le volet relatif aux causes de ceux-ci, il n’est pas fait référence à un mauvais état du lot 14 de Monsieur [I].
Le demandeur ne peut en outre valablement soutenir que la lecture des correspondances du SDMIS et de la direction départementale montre que les pompiers ont pénétré dans l’immeuble par le lot 13 précédemment occupé par les consorts [J] et non par le lot 14 occupé à l’époque par un locataire qui a discuté avec les pompiers, que le sinistre de février 2016 peut partant avoir son origine dans le lot 13 et qu’il y a par suite une erreur de l’expert judiciaire. En effet, le courrier du 25 février 2016 déjà cité est adressé à Monsieur [I] et évoque précisément les appartements dont il est propriétaire. Dans la lettre de la direction de la sécurité et de la prévention de la mairie de [Localité 9] du 8 octobre 2016 adressée à Monsieur [I], la première ne revient pas sur le fait qu’il est question des appartements du second, mais indique au contraire avoir constaté la suppression du point d’eau dans la zone concernée par les infiltrations objet de l’intervention des pompiers. Et le courrier du SDMIS à Monsieur [I] du 23 février 2016 ne permet en aucun cas de dire que les pompiers sont entrés dans l’immeuble par le lot 13.
Au sujet des photographies qui mettraient en lumière le bon état de l’appartement de Monsieur [I] et partant l’erreur de l’expert judiciaire (pièce 48 demandeur), elles ne sont pas datées et il n’est pas possible de savoir si l’appartement photographié est bien celui du demandeur. Il ne peut donc leur être donné force probante. Il est également à relever que, dans le compte rendu d’expertise n°1 de la réunion contradictoire avec visite des lieux du 19 avril 2018 rédigé par Monsieur [X] le 20 avril 2018, celui-ci indique expressément, à propos du logement litigieux de Monsieur [I] qu'« il s’agit d’un studio vétuste sans entretien » avec une « baignoire dans un état de vétusté avancée, avec des joints défaillants et une jupe cassée ».
Par ailleurs, Monsieur [I] ne peut arguer que l’expert judiciaire s’est trompé en ce que le lot 14 n’aurait connu qu’une seule fuite d’eau et que cela est démontré par la facture de la société BGP PLOMBERIE du 9 décembre 2011 et le courrier de la direction de la prévention et de la sécurité de la mairie de [Localité 9] du 8 octobre 2016, ce car, pour la facture précitée, il peut seulement en être déduit qu’il n’y en a pas à la période où est établie la facture, mais pas qu’il y en aurait pas eu postérieurement. Pour le courrier du 8 octobre 2016, la direction de la prévention et de la sécurité de la mairie de [Localité 9] mentionne seulement ne pas avoir eu connaissance d’autres fuites d’eau dans ce bâtiment auparavant. En d’autres termes, elle écrit seulement qu’elle n’a pas été informée de fuites antérieures et non qu’il n’y en a pas eu.
Ainsi, il ne peut être dit que l’expert judiciaire, qui a pris connaissance de cette facture et de ce courrier (leur contenu étant évoqué dans son rapport), se serait trompé à cet égard.
Sur les avis des experts privés dont se prévaut Monsieur [I] pour solliciter une contre-expertise, il est à indiquer, s’agissant du rapport du 12 janvier 2021 de la société CICA EXPERTISES, que celle-ci s’est bornée à critiquer le rapport d’expertise judiciaire au regard des seuls éléments communiqués par Monsieur [I], qui n’a pas transmis tous ceux soumis à l’expert judiciaire auxquels il a pourtant nécessairement eu accès s’agissant d’une expertise contradictoire, et sans même s’être rendue sur place. Il est d’ailleurs écrit dans ce rapport que " nous précisons que nous n’avons pas eu communication […] mais uniquement de quelques pièces et du rapport d’expertise, en date du 14/01/2020, de M. [A] [L], Expert Judiciaire (sans l’ensemble de ses annexes et des pièces versées aux débats) « et qu' » aussi, notre analyse sur les causes des désordres ne saurait être exhaustive ".
Monsieur [I] ne saurait donc valablement s’appuyer sur un tel rapport pour solliciter une contre-expertise.
Il en va de même, a fortiori, pour le simple courrier postérieur en date du 29 avril 2021 de cette même société.
Concernant le rapport du 10 mars 2022 de Monsieur [Y], ce dernier s’est rendu sur les lieux et a procédé à des observations.
Pour autant, Monsieur [Y] est demeuré au stade des observations sans effectuer aucun test technique susceptible de mettre en lumière que l’expert judiciaire aurait commis une erreur dans l’identification des causes des désordres. Et il s’est contenté de critiquer le rapport d’expertise judiciaire au vu des éléments transmis par Monsieur [I]. En particulier, il a estimé qu’il y avait une insalubrité de l’appartement occupé par les époux [J] qui aurait dû être prise en compte par l’expert judiciaire, ce en se fondant sur les photographies de ce qui serait l’appartement de la SCI STARTIM à l’époque où il était occupé par les époux [J] ainsi que le courrier de VEOLIA du 21 avril 2009 pour lesquels il a été mis en exergue ci-dessus qu’ils ne peuvent être considérés comme des preuves permettant d’établir la vétusté alléguée. De surcroît, les pièces communiquées à Monsieur [Y] sont celles qu’a bien voulu transmettre Monsieur [I]. A titre d’exemple, il n’a pas fourni à l’expert privé le compte-rendu n°1 du 20 avril 2018 précité faisant état de la vétusté de son studio. De manière plus générale, comme pour la société CICA EXPERTISES, Monsieur [I] n’a pas transmis tous les éléments qui ont été adressés à l’expert judiciaire.
En conséquence, ce rapport du 10 mars 2022 ne peut valablement fonder une demande de contre-expertise.
Enfin, sur le moyen relatif au fait que l’appartement du 3ème étage et le lot n°9 sont occupés, qu’il n’y a pas eu de nouveaux sinistres depuis ces occupations et qu’il y a donc pas de fuite provenant du piquage réalisé par Monsieur [I], il est en premier lieu à indiquer que ce n’est pas le lot 9 mais le lot 11 qui est loué depuis décembre 2023, le lot 9 ayant été reloué, suivant l’indication de la SCI STARTIM non contestée, à compter du 1er février 2021.
En second lieu, sur l’occupation de l’appartement du 3ème étage, Monsieur [I] n’en rapporte pas la preuve, le procès-verbal de commissaire de justice du 12 décembre 2022 n’en faisant pas état et le demandeur ne produisant pas d’autres éléments sur ce point.
En tout état de cause, aussi bien pour cet appartement s’il était effectivement occupé que pour le lot 11, qui lui est loué depuis le 31 décembre 2023 (fait reconnu par la SCI STARTIM et non contesté par les autres parties), le simple fait qu’ils soient occupés sans qu’aucun sinistre ne soit survenu depuis cette occupation est insuffisant pour caractériser une erreur que l’expert judiciaire aurait pu commettre dans la détermination des causes des désordres et justifier le prononcé d’une contre-expertise.
Ainsi, au regard de l’ensemble de ces développements, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens des parties sur la contre-expertise compte tenu desdits développements, la demande de contre-expertise formée par Monsieur [I] n’apparaît pas fondée et il convient de la rejeter.
Sur les demandes indemnitaires
Sur les responsabilités
Conformément aux dispositions de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Il découle de ce texte que le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue est néanmoins limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.
La responsabilité pour trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est une responsabilité sans faute qui oblige l’auteur du trouble à le réparer, quand bien même le trouble serait inhérent à l’exercice d’une activité licite.
Par ailleurs, suivant l’alinéa 4 de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». Il s’agit d’une responsabilité de plein droit.
En l’espèce, les désordres retenus par l’expert judiciaire sont les suivants :
au sein du lot 9 :
— dans la chambre 1 :
1) élévation Sud, Sud-Ouest et Sud-Est enduit et revêtements détériorés ; 2) plafond en dalles détérioré ; – dans le séjour :
3) plafond en dalles tâché ; au sein du lot 11 :
— dans la chambre 1 :
4) élévation Sud et élévation Sud-Ouest enduit et revêtement détériorés ; 6) plafond en placo sur ossature métal détérioré ; – dans la salle de bains : 7) plafond en placo sur ossature métal détérioré ;
— dans le séjour : 7) angle Sud-Ouest du séjour, plafond limité en partie Nord-Est dans placard détérioré ;
au sein des parties communes :
— plancher haut de la chambre 1 du lot 9 : 8) 4 premières solives, depuis l’angle Sud-Ouest de la chambre, l’appui n’est plus assuré et le bois est en mauvais état de conservation sur environ 20 cm ;
— plancher haut de la salle de bains du lot 11 :
9) fracture d’une solive sur élévation Est et effondrement partiel du poutage associé et du marin au droit de la salle de bains ; 10) mauvais état des solives bois qui soutiennent le plancher le long du mur pignon Sud.
Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le désordre 1) a pour cause la fuite sur la selle de piquage sur la colonne EU/EV commune, piquage effectué par Monsieur [I], les désordres 2), 3), 4), et 6) le dégât des eaux du 9 février 2016 provenant du studio de Monsieur [I], les désordres 7) le mauvais état d’entretien des joints de la douche du lot 13 appartenant à la SCI STARTIM, le désordre 8) l’infiltration d’eau provenant de la descente d’eau pluviale au droit de la jambette d’évacuation du 2ème étage de la cour et due au mauvais état de cette descente, et les désordres 9) et 10) la fuite sur la selle de piquage sur la colonne EU/EV ainsi que le dégât des eaux du 9 février 2016.
Ainsi, au regard des causes des désordres ci-avant exposées, les désordres 7) trouvent leur origine dans les parties privatives de la SCI STARTIM et les désordres 2), 3), 4) et 6) dans celles de Monsieur [I].
Concernant le désordre 1), la cause étant la fuite au niveau de la selle du piquage réalisé par Monsieur [I] sur la colonne [Localité 8]/EV commune et le règlement de copropriété prévoyant que les canalisations intérieures sont des parties privatives, ce que constitue donc ce piquage, il provient partant des parties privatives de Monsieur [I].
Pour le désordre 8), la cause étant le mauvais état de la descente d’eau pluviale au droit de la jambette d’évacuation du 2ème étage de la cour et le règlement de copropriété désignant comme parties communes les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales ménagères et usées et du tout-à-l’égout, il trouve son origine dans un défaut d’entretien d’une partie commune.
Au sujet des désordres 9) et 10), leurs causes consistant dans la fuite au niveau de la selle du piquage réalisé par Monsieur [I] sur la colonne [Localité 8]/EV commune et le dégât des eaux du 9 février 2016, ils proviennent des parties privatives de Monsieur [I].
En conséquence, il revient à la SCI STARTIM d’assumer les désordres 7) affectant son lot 11 et leurs conséquences.
Du côté du syndicat des copropriétaires, il doit supporter le désordre 8) et ses conséquences, étant souligné qu’il affecte des solives dont il est constant qu’elles sont des parties communes.
S’agissant de Monsieur [I] et des désordres 1), 2), 3), 4), 6), 9) et 10), ceux-ci ayant leur origine dans ses parties privatives et dépassant indéniablement, eu égard à leur nature, les inconvénients normaux de voisinage, il en est responsable sur le fondement du trouble anormal de voisinage.
Et ce qu’avance Monsieur [I] pour contester sa responsabilité ne peut prospérer.
En effet, en premier lieu, Monsieur [I] relate que la direction de la prévention et de la sécurité de la mairie de [Localité 9], dans son courrier du 8 octobre 2016, mentionnait qu’elle s’était trompée lorsqu’elle avait écrit dans sa lettre du 25 février 2016 qu’il y avait eu plusieurs dégâts des eaux avant le sinistre de février 2016, lettre qui, d’après lui, semble avoir été le premier élément à avoir emporté la conviction de l’expert judiciaire quant à sa responsabilité. Monsieur [I] souligne qu’il n’y a eu qu’un seul sinistre impliquant son lot 14-1 causé par la défectuosité du joint de l’évier et que la société PLOMBERIE BGP avait indiqué en décembre 2011 qu’il n’y avait aucune fuite dans ses studios.
Monsieur [I] explique également qu’au lieu de se focaliser sur ce courrier du 25 février 2016, l’expert judiciaire aurait dû se pencher sur l’état du lot 13 qui s’est trouvé insalubre pendant de nombreuses années et que son conseil n’a cessé d’insister pour qu’il s’y intéresse, ce qu’il n’a pas fait.
Monsieur [I] dit aussi qu’il aurait fallu que l’expert judiciaire s’interroge sur les travaux réalisés par la SCI STARTIM au départ des consorts [J] et pas qu’il se contente d’écrire que l’appartement avait été refait par la SCI STARTIM lorsque ceux-ci sont partis. Il aurait dû en outre exiger l’état des lieux de sortie et les factures de remise en état réglées par la SCI STARTIM.
Cependant, comme il a été vu plus haut, dans son courrier du 8 octobre 2016, la direction de la prévention et de la sécurité dit seulement qu’elle n’a pas été informée de fuites antérieures et non qu’il n’y en a pas eues. Il ne peut pas être tiré plus de ce courrier.
Sur le fait qu’il n’y aurait eu qu’un seul sinistre et sur la facture de la société BGP PLOMBERIE, ce moyen ne peut prospérer. En effet, il y a lieu de tenir compte de ce qui a été exposé sur ces points ci-dessus dans la partie du jugement relative à la contre-expertise. Également, le fait que la fuite sur la selle de piquage, dont il est à préciser qu’elle ne pouvait être détectée par un simple contrôle visuel extérieur mais qu’il a fallu ouvrir un petit pan de mur pour la trouver (cf. page 20 du rapport d’expertise judiciaire), constitue la cause du désordre 1) et l’une des causes des désordres 9) et 10) à côté du dégât des eaux du 9 février 2016 montre que Monsieur [I] ne peut arguer qu’il n’y aurait eu qu’un seul sinistre.
Sur l’expert judiciaire qui se serait focalisé sur le courrier du 25 février 2016 de la direction de la prévention et de la sécurité et qui aurait dû se pencher sur l’état d’insalubrité du lot 13, compte tenu de ce qui a été mis en exergue sur ces aspects dans la partie de la décision relative à la contre-expertise, ce moyen est à écarter.
Pour cette même raison, Monsieur [I] ne peut pas non plus valablement soutenir que l’expert judiciaire aurait dû s’interroger sur les travaux effectués par la SCI STARTIM et exiger l’état des lieux de sortie des époux [J] et les factures des travaux de remise en état de l’appartement.
En deuxième lieu, Monsieur [I] expose que le seul dégât des eaux du 9 février 2016 ne peut expliquer l’état des poutres tel qu’il a été constaté et que c’est ce que relève Monsieur [Y] dans son rapport du 10 mars 2022.
Toutefois, d’une part, au vu de ce qui a été développé ci-dessus sur le rapport d’expertise privée de Monsieur [Y], ledit rapport n’est pas de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire.
D’autre part, il est à signaler que l’expert judiciaire, pour les désordres affectant les poutres, soit les désordres 8), 9) et 10), a retenu comme cause, pour le premier désordre, non pas le dégât des eaux du 9 février 2016 mais le mauvais entretien de la descente d’eaux pluviales et, pour les deux autres, pas seulement ce dégât des eaux, mais aussi la fuite sur la selle du piquage sur la colonne [Localité 8]/EV.
Le moyen est donc à écarter.
En troisième lieu, sur le défaut d’étanchéité de la selle de piquage du tuyau d’évacuation de la baignoire du lot 14-1, Monsieur [I] estime, en se fondant sur le rapport de Monsieur [Y] et sur le rapport de la société CICA EXPERTISES du 12 janvier 2021 ainsi que sur le courrier de celle-ci du 29 avril 2021, que s’il y avait eu une fuite importante au niveau du piquage de la selle, il est certain que le plancher en bois aurait été humide, ce qui n’a pas été observé. Monsieur [I] précise que le commissaire de justice, dans son constat du 12 décembre 2022, a noté qu’il n’y avait aucune humidité.
Le demandeur souligne également que la SCI STARTIM a remis son lot 11 en location le 31 décembre 2023 et qu’aucun nouveau désordre n’est apparu alors qu’il n’est pas intervenu sur le piquage de la selle, ce qui montre que ce piquage n’est pas à l’origine des désordres.
Néanmoins, comme il vient d’être dit, le rapport d’expertise judiciaire ne peut être remis en cause par celui de Monsieur [Y].
Il en va de même pour celui de la société CICA EXPERTISES et son courrier eu égard à ce qui a été exposé à leur propos dans la partie du jugement portant sur la contre-expertise.
Concernant le fait que le lot 11 de la SCI STARTIM est remis en location depuis le 31 décembre 2023 sans qu’aucun nouveau sinistre ne soit à déplorer, il a été relevé, également dans les développements consacrés à la contre-expertise, que ce simple fait est insuffisant pour caractériser une erreur que l’expert judiciaire a pu commettre dans la détermination des causes des désordres, étant signalé que Monsieur [I] se contente d’alléguer qu’il ne serait pas intervenu sur le piquage de la selle.
Par conséquent, ces moyens ne peuvent prospérer.
En quatrième et dernier lieu, Monsieur [I] avance que, contrairement à ce qu’a considéré l’expert judiciaire, le mauvais entretien de la douche du lot 13 n’a pas eu pour seule conséquence une infiltration d’humidité dans le plafond du séjour du lot 11 à l’angle sud-ouest, mais qu’au vu des photographies prises par Monsieur [Y], les infiltrations provenant de la douche et du WC du lot 13 se sont en réalité propagées par le mur, ce qui explique que les solives présentent des traces d’humidité.
Cependant, Monsieur [I] tirant ce qu’il avance du rapport de Monsieur [Y] pour lequel il a été relevé qu’il n’est pas en mesure de remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire, ce moyen doit être écarté.
En conclusion, la responsabilité de Monsieur [I] est bien engagée sur le fondement du trouble anormal de voisinage au titre des désordres 1), 2), 3), 4), 6), 9) et 10).
Pour les désordres 1), 2), 3), 4) et 6), sa responsabilité est engagée à l’égard de la SCI STARTIM car ces désordres touchent les parties privatives de ladite société. Et, pour les désordres 9) et 10), elle est engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires car ces désordres affectent des parties communes (solives).
Sur les préjudices
Sur le coût des travaux de reprise
— Pour le lot 9 et les parties communes atteintes situées dans le plancher haut de la chambre 1 de ce lot
Sur le désordre 8), celui-ci affecte des parties communes et trouve son origine dans d’autres parties communes.
Il en résulte à la fois que le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter le versement par d’autres parties du coût des travaux de reprise du désordre 8) et qu’il ne peut lui être réclamé le règlement de ce coût.
Ainsi, la demande de la SCI STARTIM aux fins de condamnation du syndicat des copropriétaires, et subsidiairement du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [I] in solidum, à lui régler le coût des travaux de reprise du désordre 8), qu’elle ne soutient d’ailleurs pas avoir pris en charge, ne saurait aboutir.
Au sujet de ce coût, il ressort du devis de la société ACOOR en date du 3 octobre 2017 sur lequel s’est fondé l’expert judiciaire qu’il est de 2801,80 euros HT et non de 5200 euros HT.
En effet, à la lecture de ce devis, il est à considérer que les travaux de reprise du désordre 8) correspondent aux travaux de confortement de la chambre du logement du rez-de-chaussée (lot 9 de la SCI STARTIM), auxquels il est cohérent d’ajouter le volet de prestations relatif à la protection du chantier, ce qui conduit au montant sus-indiqué de 2801,80 euros HT.
Pour les autres travaux sur le lot 9 mentionnés dans le devis de la société ACOOR, intitulés « REMISE EN ETAT », il s’agit, au vu des prestations, des travaux de réfection des désordres 1) et 2) affectant la chambre 1. Ils sont d’un montant de 2436,66 euros HT.
Ce coût ne peut être supporté que par Monsieur [I], sa responsabilité étant engagée pour les désordres 1) et 2).
Il doit également assumer le coût des travaux de reprise du désordre 3) dont il est aussi responsable, coût chiffré dans le rapport d’expertise judiciaire à 500 euros HT et qui sera retenu.
Il convient en outre d’ajouter la repose d’une boîte DCL en plafond dans la chambre en ce que cette repose est indéniablement à inclure dans les travaux de réfection du désordre 2) plafond en dalles détérioré dans la chambre, puisqu’il est question de la reprise d’un élément du plafond de la chambre. Le montant de cette repose est de 85 euros HT.
Concernant la mise en peinture de la fenêtre de la chambre 1 et la pose du parquet stratifié et des plinthes dans cette même chambre, d’une part, aucun désordre affectant la fenêtre, le parquet et les plinthes de la chambre n’a été relevé par l’expert judiciaire.
D’autre part, au regard de la localisation des désordres touchant la chambre, l’élévation Sud, Sud-Est et Sud-Ouest, le plafond et les solives du plancher haut, il apparaît que les travaux de reprise ne vont pas impacter le parquet, les plinthes et la fenêtre.
Par conséquent, pour la mise en peinture de la fenêtre et la pose du parquet stratifié et des plinthes, ces prestations sont à exclure des travaux de reprise des différents désordres affectant la chambre 1 du lot 9. Monsieur [I] n’a donc pas à supporter leur coût, soit 90 euros HT pour la mise en peinture de la fenêtre et 1210 euros HT pour la pose du parquet et des plinthes.
En conséquence, eu égard à tout ce qui précède, la SCI STARTIM sera déboutée de sa demande de condamnation formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre du coût des travaux de reprise du désordre 8).
Quant à Monsieur [I], il doit, au titre du coût des travaux de reprise des désordres 1), 2) et 3), régler une somme de 3021,66 euros HT, auquel il convient d’ajouter les honoraires de maîtrise d’œuvre fixés dans le rapport d’expertise judiciaire à 10% du montant des travaux, pourcentage qui n’est pas contesté et qui sera retenu, ce qui aboutit à une somme de 3323,83 euros HT, soit 3656,21 euros TTC.
Monsieur [I] sera condamné à payer cette somme à la SCI STARTIM.
— Pour le lot 11 et les parties communes atteintes situées dans le plancher haut de la salle de bains de ce lot
Il est d’abord à indiquer que, dans le rapport d’expertise judiciaire, pour les désordres 4), 6), le désordre 7) plafond de la salle de bains en placo sur ossature métal détérioré et les désordres 9) et 10), les travaux de réfection ont été évalués à 14 400 euros HT sur le fondement du devis de la société ACOOR en arrondissant le montant de ce devis de 14 381,66 euros HT. Il a été ajouté à ces travaux la repose de deux boîtes DCL en plafond pour 170 euros HT.
Or, ce montant de 14 381,66 euros HT correspond au coût total de l’ensemble des travaux de reprise devisés par la société ACOOR, c’est-à-dire des travaux de reprise du lot 11 et du lot 9.
En réalité, le montant des travaux de réfection du lot 11 devisés par la société ACOOR est de 9143,20 euros HT.
Ensuite, sur les désordres 7) plafond de la salle de bains en placo sur ossature métal détérioré et angle Sud-Ouest du séjour, plafond limité en partie Nord-Est dans le placard détérioré, il s’agit de désordres affectant les parties privatives de la SCI STARTIM et trouvant, tant pour l’un que pour l’autre, leur cause dans d’autres des parties privatives de ladite SCI.
Dès lors, la SCI STARTIM ne peut réclamer que le coût des travaux de réfection de ces désordres soit mis à la charge d’autres parties. C’est à elle seule d’assumer ce coût. Monsieur [I], ainsi qu’il a été vu plus haut, n’est pas responsable de ces désordres 7) et n’a donc pas à supporter le montant de leurs travaux de reprise.
En conséquence, la SCI STARTIM doit non seulement supporter le coût des travaux de réfection du désordre 7) affectant le plafond du séjour de son lot 11 qui est, suivant le rapport d’expertise judiciaire, de 300 euros HT, mais également celui des travaux de reprise du désordre 7) affectant le plafond de la salle de bains de son même lot 11, soit, suivant le devis de la société ACOOR, la somme de 718,82 euros HT, montant qui ne peut être imputé à Monsieur [I].
Reste donc pour le coût des travaux de reprise incombant à Monsieur [I] au bénéfice de la SCI STARTIM celui afférent à la réfection des désordres 4) et 6) affectant les parties privatives de cette dernière.
La SCI STARTIM ne peut prétendre en revanche à une quelconque indemnisation au titre du coût des travaux de reprise des désordres 9) et 10) car, comme il a été exposé ci-avant, ils touchent des parties communes et la responsabilité de Monsieur [I] pour ces désordres est partant engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires.
Au sujet des désordres 4) et 6) affectant la chambre 1 du lot 11, au regard du contenu du devis de la société ACOOR sur lequel s’est fondé l’expert judiciaire, leurs travaux de reprise correspondent aux travaux de remise en état de la chambre du logement du 1er étage (lot 11 de la SCI STARTIM) inscrits dans le devis, soit une somme de 1835,60 euros HT.
A propos de la prestation complémentaire de repose de deux boîtes DCL en plafond chiffrée dans le rapport d’expertise judiciaire à 170 euros HT, qui aurait fait partie des travaux de reprise des parties privatives de la SCI STARTIM car il s’agit de la reprise d’éléments du plafond, elle est à exclure dès lors que ni le rapport d’expertise, ni aucun élément du dossier ne permettent de déterminer de quel plafond il est question, celui de la salle de bains, ce qui relèverait de la reprise du désordre 7) ou celui de la chambre 1, ce qui concernerait la réfection du désordre 6), et donc qui doit supporter le coût de cette prestation entre la SCI STARTIM et Monsieur [I].
Par conséquent, Monsieur [I], doit, au titre du coût des travaux de reprise des désordres 4) et 6), régler à la SCI STARTIM une somme de 1835,60 euros HT, auquel il convient d’ajouter les honoraires de maîtrise d’œuvre, ce qui aboutit à une somme de 2019,16 euros HT, soit 2221,08 euros TTC.
Monsieur [I] sera condamné à verser cette somme à la SCI STARTIM.
Sur les désordres 9) et 10), il est à préciser que la demande du syndicat des copropriétaires aux fins de condamner de Monsieur [I] à lui payer la somme de 21 017,72 euros au titre des travaux de confortement suite à l’affaissement de la dalle située entre le 1er et le 2ème étage correspond à une demande de condamnation de Monsieur [I] au paiement du coût des travaux de reprise des désordres 9) et 10). Le syndicat des copropriétaires évoque d’ailleurs bien dans sa discussion que Monsieur [I] est responsable des désordres 9) et 10) et qu’il doit donc assumer le montant de leur réparation, aggravation comprise.
Le syndicat des copropriétaires expose que, suivant le document de synthèse établi par la société DPS le 24 mars 2022 après visite des parties privatives du demandeur pour le chiffrage une fois obtenue l’autorisation du juge de la mise en état de pénétrer dans les lieux (ordonnance du 20 septembre 2021), Monsieur [I] lui doit la somme de 21 017,72 euros, honoraires de maîtrise d’œuvre d’exécution et de mission « sécurité protection de la santé » inclus, au titre des travaux de confortement suite à l’affaissement de la dalle située entre le 1er et le 2ème étage.
Le syndicat des copropriétaires a obtenu postérieurement à l’établissement de ce document de synthèse une seconde autorisation du juge de la mise en état pour pénétrer dans l’appartement de Monsieur [I] (ordonnance du 24 avril 2023), cette fois-ci pour pouvoir effectuer les travaux.
Cependant, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2023, a été adoptée la résolution n°13 annulant la résolution n°8 de l’assemblée générale du 26 juillet 2022 pour l’augmentation du budget pour les travaux de confortement de la structure entre le 1er et le 2ème étage du bâtiment B, résolution n°13 dont le contenu est le suivant :
« L’assemblée générale en date du 26/07/2022 a décidé de voter l’augmentation du budget des travaux de confortement de la structure entre le 1er et le 2ème étage du bâtiment B pour un montant de 16 000.00 euros.
Le propriétaire de l’appartement du 2ème étage ne donnant pas accès à son logement pour la réalisation de ces travaux, une procédure a été lancée.
En parallèle, le Cabinet d’étude structure PEXIN a été de nouveau missionné pour trouver une solution technique afin de réaliser ces travaux par le bas, soit l’appartement du 1er étage comme prévu initialement dans le rapport technique établi en 2016.
Le Cabinet d’étude PEXIN a établi des nouveaux plans d’exécution qui ont été transmis à différentes sociétés pour l’établissement des devis.
C’est le devis de la Société LSI qui a été retenu et validé pour un montant de 8544 € TTC.
Le Cabinet PEXIN nous a transmis un rapport attestant de la conformité des travaux conformément aux préconisations données sur les plans.
Par conséquent, les travaux d’embellissement prévus dans l’appartement du 2ème étage ne sont plus nécessaires. "
Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne saurait prétendre au versement par Monsieur [I] de la somme de 21 017,72 euros TTC, honoraires de maîtrise d’œuvre d’exécution et de mission « sécurité protection de la santé » inclus, les travaux déterminés et évalués par la société DPS en passant par l’appartement de Monsieur [I] au 2ème étage ayant finalement été abandonnés au profit d’une autre solution s’exécutant à partir du 1er étage.
Quant à cette solution, d’un montant de 8544 euros TTC suivant la résolution précitée, s’il est versé aux débats la facture afférente d’un montant effectivement de 8544 euros TTC (elle est jointe au procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2023), il n’est en revanche produit aucun élément probant démontrant que les travaux de confortement du logement du 1er étage devisés par la société ACOOR, qui correspondent, au regard des prestations, aux travaux de reprise des désordres 9) et 10), étaient insuffisants pour remédier à ces désordres.
En conséquence, il convient de retenir, pour les travaux de réfection des désordres 9) et 10), les travaux de confortement du logement du 1er étage mentionnés dans le devis de la société ACOOR sur lequel s’est fondé l’expert judiciaire, auxquels il est cohérent d’ajouter le volet de prestations relatif à la protection du chantier, ce qui conduit à un montant de 5590,90 euros HT.
Il convient d’adjoindre à ce montant les honoraires de maîtrise d’œuvre, ce qui aboutit à un montant de 6149,99 euros HT, soit 6764,99 euros TTC.
Monsieur [I] sera ainsi condamné à verser au syndicat des copropriétaires cette somme au titre du coût des travaux de reprise des désordres 9) et 10).
Sur les préjudices locatifs
Concernant le préjudice locatif dont se prévaut Monsieur [I], étant donné que sa responsabilité a été retenue pour les désordres 1), 2), 3), 4), 6), 9) et 10), et qu’aucun désordre n’a été constaté dans le studio 1 du lot 14, siège du dégât des eaux du 9 février 2016 et de la fuite sur la selle du piquage, ni dans les studios 2 à 4 composant ce même lot, ce dont il résulte que le demandeur ne peut valablement soutenir que le défaut d’entretien des canalisations parties communes et du lot 13 lui ont causé un préjudice locatif, sachant que, dans l’hypothèse où des désordres auraient été observés dans ces différents studios, encore aurait-il fallu établir qu’ils trouvaient leur origine dans les parties privatives de la SCI STARTIM et/ou dans les parties communes, et qu’il ne démontre aucune impossibilité de louer ces studios imputable au syndicat des copropriétaires et/ou à la SCI STARTIM, Monsieur [I] sera en conséquence débouté de sa demande de condamnation au titre du préjudice locatif.
Sur le préjudice locatif invoqué relativement au lot 9, il s’analyse en une perte de chance de louer son bien, ce étant donné l’incertitude relative au fait de trouver un locataire qui demeure qu’il y ait ou non des désordres.
Monsieur [I] est tenu de réparer ce préjudice, celui-ci étant responsable des désordres 1), 2) et 3).
Toutefois, du côté du syndicat des copropriétaires, même s’il a été mis en lumière que le désordre 8) affecte des parties communes et trouve son origine dans d’autres parties communes et qu’il en découle que le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter le versement par d’autres parties du coût des travaux de reprise du désordre 8) et qu’il ne peut lui être réclamé le règlement de ce coût, le lot 9 ne pouvait être de nouveau mis en location tant que les travaux de reprise de ce désordre n’étaient pas réalisés.
Par suite, le syndicat des copropriétaires, qui assume le désordre 8), est aussi tenu de réparer le préjudice locatif subi par la SCI STARTIM relativement à son lot 9.
Et il importe peu que le syndicat des copropriétaires se soit montré diligent pour permettre l’avancement du dossier dès lors qu’il supporte le désordre 8). Le moyen tiré du comportement qu’aurait adopté le demandeur n’est également pas opérant.
La SCI STARTIM sollicitant la condamnation de Monsieur [I] et du syndicat des copropriétaires à proportion de la part de responsabilité de chacun, il convient de déterminer ces parts de responsabilité.
A cet égard, la responsabilité de Monsieur [I] est engagée au titre de trois des quatre désordres touchant le lot 9, avec notamment la détérioration du plafond de la chambre 1, ainsi que de l’enduit et du revêtement de l’élévation Sud, Sud-Ouest et Sud-Est de cette même chambre.
Concernant le syndicat des copropriétaires, il assume un seul désordre qui est important, à savoir l’atteinte aux 4 premières solives depuis l’angle Sud-Ouest de la chambre avec un appui qui n’est plus assuré.
En conséquence, il convient de fixer les parts de responsabilité pour le préjudice locatif du lot 9 de la manière suivante :
— Monsieur [I] : 70% ;
— le syndicat des copropriétaires : 30%.
Sur le quantum du préjudice, le lot 9 n’a plus été loué à partir du 12 février 2016 (pièces 15 et 16 SCI STARTIM).
Il n’est pas contesté qu’il a été remis en location à compter du 1er février 2021, étant précisé qu’il est à considérer qu’il y a une erreur matérielle de la SCI STARTIM dans ses conclusions lorsqu’elle fait état d’une perte locative arrêtée au 1er mai 2021 étant donné qu’elle indique bien dans ces mêmes conclusions que l’appartement n’a pu être reloué qu’à compter du 1er février 2021, que le dernier décompte de pertes de loyers et charges du lot 9 qu’elle produit est arrêté au 1er janvier 2021 mois de janvier inclus, et que le montant total de la perte locative arrêté à cette date est supérieur à celui de la perte locative qu’elle arrête par erreur matérielle au 1er mai 2021.
Le lot 9 n’a donc pas été loué à compter du 12 février 2016 jusqu’au 31 janvier 2021.
Le loyer mensuel à prendre en compte sera le loyer initial de 750 euros (pièce 14 SCI STARTIM), la SCI STARTIM ne démontrant pas la sincérité de son calcul pour les loyers révisés dont elle se prévaut. Il sera ajouté à ce loyer mensuel les charges d’un montant de 30 euros par mois (pièce 14 SCI STARTIM).
Quant à l’évaluation de la perte de chance, compte tenu de la localisation du bien et en l’absence d’autres éléments, il convient de la fixer à 90%.
Ainsi, le préjudice locatif de la SCI STARTIM relativement à son lot 9 pour la période du 12 février 2016 au 31 janvier 2021 s’élève à la somme de 41 067 euros (780 euros x 58,5 mois x 90%).
Dès lors, compte tenu des parts de responsabilité fixées ci-dessus, Monsieur [I] sera condamné à verser à la SCI STARTIM la somme de 28 746,90 euros (70% de 41 067 euros) au titre de son préjudice locatif afférent à son lot 9 et le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 12 320,10 euros (30% de 41 067 euros) au titre de ce même préjudice.
Concernant le préjudice locatif invoqué par la SCI STARTIM pour son lot 11, de la même façon que pour le lot 9, il consiste lui aussi en une perte de chance de louer son bien.
Il incombe à Monsieur [I] de le réparer, la responsabilité de ce dernier étant engagée au titre des désordres 4), 6), 9) et 10).
Néanmoins, il a été mis en exergue qu’il revient à la SCI STARTIM d’assumer les désordres 7), ceux-ci trouvant leur cause dans ses propres parties privatives.
Partant, Monsieur [I] n’a pas à réparer la totalité du préjudice locatif subi par la SCI STARTIM, celle-ci ayant contribué pour une partie à sa réalisation.
Il convient donc de déterminer les parts de responsabilité de chacun pour savoir dans quelle proportion Monsieur [I] sera tenu de réparer le préjudice locatif de la SCI STARTIM.
A ce sujet, la responsabilité de Monsieur [I] est retenue pour 4 des 6 désordres, ces 4 désordres constituant les 4 principaux désordres, à savoir la détérioration du plafond de la chambre 1 ainsi que de l’enduit et du revêtement de l’élévation Sud et Sud-Ouest, la fracture d’une solive du plancher haut de la salle de bain sur l’élévation Est avec un effondrement partiel du poutage associé et du marin, et le mauvais état des solives soutenant le plancher le long du mur pignon Sud.
Du côté de la SCI STARTIM, elle ne supporte que les deux autres désordres qui sont la détérioration du plafond dans la salle de bains et, dans l’angle Sud-Ouest du séjour, la détérioration du plafond limitée en partie Nord-Est au niveau du placard.
Par suite, il convient de fixer les parts de responsabilité pour le préjudice locatif du lot 11 de la manière suivante :
— Monsieur [I] : 90% ;
— la SCI STARTIM : 10%.
Sur le quantum du préjudice, le lot 11 n’a plus été loué à compter du 17 décembre 2016 (pièces 19 et 20 SCI STARTIM).
Il n’est pas contesté qu’il a été reloué à compter du 31 décembre 2023.
Le lot 11 n’a donc pas été loué à compter du 17 décembre 2016 jusqu’au 30 décembre 2023.
Le loyer mensuel à prendre en compte sera le loyer initial de 547 euros (pièce 19 SCI STARTIM), la SCI STARTIM ne démontrant pas la sincérité de son calcul pour les loyers révisés dont elle se prévaut. Il sera ajouté à ce loyer mensuel les charges d’un montant de 15 euros par mois (pièce 19 SCI STARTIM).
Concernant l’évaluation de la perte de chance, à l’instar de ce qui a été dit pour le lot 9, au regard de la localisation du bien et en l’absence d’autre élément, elle sera fixée à 90%.
Ainsi, le quantum total du préjudice locatif du lot 11 pour la période du 17 décembre 2016 au 30 décembre 2023 s’élève à la somme de 42 740,10 euros (562 euros x 84,5 mois x 90%).
Dès lors, compte tenu des parts de responsabilité fixées ci-dessus, Monsieur [I] sera condamné à verser à la SCI STARTIM la somme de 38 466,09 euros (90% de 42 740,10 euros) au titre de son préjudice locatif afférent à son lot 11.
Sur les demandes en garantie
Seul le syndicat des copropriétaires a formé des demandes en garantie. Elles sont formulées à l’encontre de Monsieur [I].
En premier lieu, la demande en garantie pour le coût des travaux de reprise du lot 9 devient sans objet puisqu’aucune condamnation n’a été prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires à ce titre.
En second lieu, pour la demande en garantie pour le préjudice locatif relatif au lot 9, le syndicat des copropriétaires et Monsieur [I] ayant été condamné à l’égard de la SCI STARTIM chacun à proportion de sa part de responsabilité, cette demande ne peut dès lors prospérer et sera rejetée.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Monsieur [I], dont la responsabilité est engagée à titre principal, sera condamné aux dépens.
Monsieur [I] sera condamné à verser à la SCI STARTIM la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En équité, la SCI STARTIM sera déboutée de sa demande formée de ce chef contre le syndicat des copropriétaires.
L’équité commande également de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation formée à l’encontre de Monsieur [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.
Cet article ne permet pas de dispenser le copropriétaire succédant en sa demande de toute participation aux condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires. La SCI STARTIM sera donc déboutée de ce chef de demande.
Elle sera en revanche dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant dans sa formation collégiale, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE la SCI STARTIM de sa demande aux fins d’homologation du rapport d’expertise judiciaire déposé par Monsieur [A] [N] le 14 janvier 2020 ;
DEBOUTE Monsieur [G] [I] de sa demande de contre-expertise ;
DEBOUTE la SCI STARTIM de sa demande de condamnation formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre du coût des travaux de reprise du désordre 8) ;
CONDAMNE Monsieur [G] [I] à verser à la SCI STARTIM au titre du coût des travaux de reprise des désordres 1), 2) et 3), la somme de 3323,83 euros HT honoraires de maîtrise d’œuvre inclus, soit 3656,21 euros TTC ;
CONDAMNE Monsieur [G] [I] à verser à la SCI STARTIM au titre du coût des travaux de reprise des désordres 4) et 6), la somme de 2019,16 euros HT honoraires de maîtrise d’œuvre inclus, soit 2221,08 euros TTC ;
CONDAMNE Monsieur [G] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [C], au titre du coût des travaux de reprise des désordres 9) et 10), la somme de 6149,99 euros HT honoraires de maîtrise d’œuvre inclus, soit 6764,99 euros TTC ;
DEBOUTE Monsieur [G] [I] de sa demande de condamnation au titre du préjudice locatif ;
CONDAMNE Monsieur [G] [I] à verser à la SCI STARTIM la somme de 28 746,90 euros au titre du préjudice locatif afférent au lot 9 de la SCI STARTIM ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [C], à verser à la SCI STARTIM la somme de 12 320,10 euros au titre du préjudice locatif afférent au lot 9 de la SCI STARTIM ;
CONDAMNE Monsieur [G] [I] à verser à la SCI STARTIM la somme de 38 466,09 euros au titre du préjudice locatif afférent au lot 11 de la SCI STARTIM ;
DIT qu’est sans objet la demande en garantie formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [C], à l’encontre de Monsieur [G] [I] pour le coût des travaux de reprise du lot 9 de la SCI STARTIM ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [C], de sa demande en garantie formée à l’encontre de Monsieur [G] [I] pour le préjudice locatif relatif au lot 9 de la SCI STARTIM ;
CONDAMNE Monsieur [G] [I] aux dépens ;
DIT que les dépens seront distraits au profit des parties qui en ont fait la demande en application de l’article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [G] [I] à verser à la SCI STARTIM la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI STARTIM sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
DEBOUTE la SCI STARTIM de sa demande aux fins d’être dispensée de toute participation aux condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente, Cécile WOESSNER, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
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