Tribunal Judiciaire d'Orléans, Chambre 1 section a, 26 septembre 2025, n° 25/00384

TJ Orléans 26 septembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Non-paiement des appels de fonds
La cour a constaté que la SCI n'a pas justifié de l'existence de malfaçons ou d'autres motifs légitimes pour refuser le paiement des sommes dues, et a donc condamné la SCI à régler les arriérés.
Accepté
Résistance abusive au paiement des charges
La cour a jugé que la SCI a agi de mauvaise foi en s'abstenant de payer, ce qui a causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a estimé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais exposés pour faire valoir ses droits, condamnant ainsi la SCI à verser une somme au titre de l'article 700.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, ch. 1 sect. a, 26 sept. 2025, n° 25/00384
Numéro(s) :	25/00384
Importance :	Inédit
Dispositif :	Accorde une provision
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie DESANTIDamien PINCZON DU SEL
Cabinet(s) :	SCP STOVEN-PINCZON DU SEL AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la [ Adresse 8 ] c/ S.C.I. [ Adresse 5 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 26 Septembre 2025

N° RG 25/00384 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFF7

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]

inscrite au RCS d'[Localité 7] sous le n° 483 185 443, (représenté par son syndic, Monsieur [F] [X] demeurant [Adresse 4]), dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par la SARL CITYA REPUBLIQUE, inscrite au RCS d'[Localité 7] sous le numéro 308 380 435 domicilié [Adresse 3]

représentée par Maître Damien PINCZON DU SEL de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. [Adresse 5]

inscrite au RCS d'[Localité 7] sous le numéro 308 380 435, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Valérie DESANTI de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés, statuant selon la procédure accélérée au fond du 20 Juin 2025 tenue par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, assistée de Olivier GALLON, greffier,

Puis, madame la 1ère vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que la décision serait prononcée le DOUZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction, puis le délibéré a été prorogé au VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence LA POMMERAIE (ci-après le SDC LA POMMERAIE) a fait assigner la SCI [Adresse 5] devant le président du tribunal judiciaire statuant suivant la procédure accélérée au fond.

Suivant conclusions signifiées par la voie électronique le 12 juin 2025, le SDC LA POMMERAIE, représentée par son syndic la société CITYA REPUBLIQUE, intervenante volontaire, demande de :

— Condamner la SCI [Adresse 5] à lui verser la somme de 58.518,33 euros au titre des arriérés sur appels de fonds, outre intérêts de droit à compter du 24 octobre 2023, date de la première mise en demeure restée vaine,

— Débouter la SCI ESPACE OLIVET de toutes ses demandes,

— La condamner à lui verser les sommes de :

2000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.A l’appui, elle expose que :

— la SCI [Adresse 5] est propriétaire de 3 lots au sein de la copropriété,

— des travaux de rénovation énergétique ont été votés lors de l’assemblée générale tenue le 15 octobre 2022,

— le syndic a été autorisé à appeler le montant des travaux en six provisions trimestrielles, outre une provision dès décembre 2022,

— malgré les appels de fonds et trois mises en demeure d’avoir à payer en date des 24 octobre 2023, 20 mars 2024 et 24 juin 2024, elle s’est abstenue de tout règlement à ce titre.

Elle s’estime par conséquent fondée à obtenir sa condamnation à lui régler la somme de 58.518,33 euros en application des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En réponse aux moyens soulevés par la SCI ESPACES OLIVET, elle rappelle les termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne prévoit pas le recours à la procédure accélérée au fond s’agissant d’une demande de décompte de TVA ou de levée de réserves.

Elle ajoute que :

— le décompte de TVA ne peut figurer que sur le décompte de charges, et non pas sur l’appel de fonds,

— le syndic procèdera à la réception et à l’établissement des comptes des travaux, à l’issue desquelles pourra éventuellement être restitué un bonni aux copropriétaires.

Dans ses conclusions signifiées par la voie électronique le 19 juin 2025, la SCI ESPACES OLIVET demande de :

— Rejeter les demandes formulées par le SDC LA POMMERAIE,

— A titre reconventionnel :

Enjoindre au SDC de lui communiquer l’ensemble des appels de fonds la concernant, portant la mention de la TVA,Enjoindre au SDC de procéder aux moins-values relativement aux travaux non réalisés et d’imputer sur ses appels de fonds les primes reçues par LOIRE FUTURE via l’ANA,Enjoindre au SDC de lui communiquer l’ensemble des appels de fonds rectifiés au titre des moins-values,Condamner le SDC à lui payer la somme de 2000 euros pour résistance abusive,Le condamner à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.A l’appui, elle fait valoir qu’étant assujettie à une TVA de 20%, elle est fondée à obtenir du SDC que les appels de fonds en portent mention, lui permettant ensuite de récupérer environ 10.000 euros à ce titre. Elle rappelle l’avoir sollicité du SDC à quatre reprises par lettres recommandées, en vain.

Elle indique que :

— les travaux sont affectés de malfaçons, que certains n’ont pas été réalisés, et que d’autres ne pourront l’être,

— le SDC a perçu la somme de 536.839 euros de l’ANA au titre des travaux.

Elle considère que le SDC doit imputer ces moins-values sur les appels de fonds.

Elle s’estime fondée en sa demande de dommages et intérêts dès lors que le SDC a laissé sans réponse ses nombreuses demandes, notamment au titre de la TVA.

Lors de l’audience utile tenue le 20 juin 2025, les parties ont maintenu les termes de leurs écritures.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025, prorogé au 26 septembre suivant, pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 / Sur la demande en paiement des charges

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-I. »

En l’espèce, le SDC LA POMMERAIE justifie du bienfondé de la créance alléguée en ce qu’elle verse aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 15 octobre 2022, lors de laquelle ont été votés les travaux en cause pour une somme de 2.407.660 euros TTC, outre le rythme des appels de fonds,

— le décompte des appels de fonds pour la SCI ESPACES OLIVET,

— les appels de fonds adressés à la SCI ESPACES OLIVET,

— une mise en demeure adressée à la SCI ESPACES OLIVET par lettre du 24 octobre 2023 d’avoir à régler la somme de 40.594,89 euros au titre de ses trois lots, et lui répondant négativement s’agissant de sa demande au titre de la TVA,

— une mise en demeure adressée à la SCI ESPACES OLIVET le 20 mars 2024 lui réclamant la somme de 49.325,21 euros, et lui rappelant les termes de sa précédente réponse au titre de la TVA,

— une mise en demeure signifiée à étude le 9 août 2024 réclamant la somme de 56.667,38 euros au titre des appels de travaux,

— l’historique du compte de charges des trois lots appartenant à la SCI [Adresse 5], duquel résulte que les mises en demeure adressées au titre des travaux sont demeurées vaines,

— le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le18 avril 2025, duquel résulte notamment que la réception des travaux pourrait être achevée à la mi-juin 2025, avec une levée des réserves pouvant intervenir à la fin du mois de juin 2025.

Il sera par ailleurs retenu que le refus de payer opposé par la SCI ESPACE OLIVET est mal fondé en ce que :

— Faute de production d’un procès-verbal de réception portant réserves, il n’est pas justifié de l’existence persistante de malfaçons, non plus que de l’absence de réalisation de travaux prévus et observé qu’en tout état de cause, le compte de travaux ne peut être réalisé que par le SDC au bénéfice collectif de l’ensemble des copropriétaires, à l’issue de la levée des réserves,

— Ainsi qu’il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 15 octobre 2022, les subventions allouées seront versées au SDC à la fin des travaux, de sorte qu’elles ne peuvent en l’état faire l’objet de moins-values, étant à cet égard observé que la SCI [Adresse 5] ne justifie pas du versement allégué de l’ANA,

— Enfin, la TVA récupérable ne peut figurer que sur les décomptes de charges, à l’issue de la réalisation des travaux, et non pas sur les appels provisionnels.

Par conséquent, les demandes formulées par la SCI ESPACE OLIVET afin d’enjoindre au SDC de procéder aux moins-values relativement aux travaux non réalisés, d’imputer sur ses appels de fonds les primes reçues par LOIRE FUTURE via l’ANA et de lui communiquer l’ensemble des appels de fonds rectifiés au titre des moins-values seront rejetées, et elle sera condamnée à payer au SDC LA POMMERAIE la somme réclamée de 58.518,33 euros au titre des arriérés sur appels de fonds, outre intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023, date de la première mise en demeure restée vaine, sur la somme de 40.594,89 euros, à compter du 20 mars 2024 sur la somme de 49.325,21 euros, à compter du 9 août 2024 sur la somme de 56.667,38 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

2 / Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 15 octobre 2022 que la SCI [Adresse 5] a voté contre la résolution afin de réalisation des travaux de rénovation énergétique, néanmoins adoptée par la majorité, et que depuis lors, elle fait preuve de résistance abusive en ce que :

— depuis le mois de décembre 2022, elle s’est abstenue de tout règlement provisionnel au titre des travaux votés, plaçant de fait la copropriété en difficultés financières au regard des montants en jeu,

— dès lors qu’elle contestait uniquement l’absence de mention de la TVA sur les appels de fonds, pour une somme évaluée par ses soins de 10.000 euros, elle lui appartenait d’acquitter à tout le moins le surplus dont elle ne contestait pas le bienfondé, ce dont elle s’est pourtant abstenue.

La SCI ESPACE OLIVET sera par conséquent condamnée à payer au SDC LA POMMERAIE la somme de 2000 euros de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive, et la demande de la SCI [Adresse 5] à ce titre sera rejetée.

3 / Sur les autres demandes

La SCI ESPACE OLIVET, partie succombante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du SDC LA POMMERAIE les frais exposés pour faire valoir ses droits qui ne sont pas compris dans les dépens. La SCI [Adresse 5] sera par conséquent condamnée à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formulée au titre des frais irrépétibles par la SCI ESPACE OLIVET sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le juge délégué par le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, suivant la procédure accélérée au fond, par ordonnance contradictoire, prononcée en premier ressort et par sa mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représentée par son syndic la société CITYA REPUBLIQUE, la somme de 58.518,33 euros au titre des arriérés sur appels de fonds, outre intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023, sur la somme de 40.594,89 euros, à compter du 20 mars 2024 sur la somme de 49.325,21 euros, à compter du 9 août 2024 sur la somme de 56.667,38 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rejette les demandes formées par la SCI [Adresse 5] afin d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de lui communiquer l’ensemble des appels de fonds la concernant portant mention de la TVA, de procéder aux moins-values relativement aux travaux non réalisés, d’imputer sur ses appels de fonds les primes reçues par LOIRE FUTURE via l’ANA, et de lui communiquer l’ensemble des appels de fonds rectifiés au titre des moins-values ;

Condamne la SCI [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représentée par son syndic la société CITYA REPUBLIQUE, la somme de 2000 euros de dommages et intérêts ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formées par la SCI ESPACES OLIVET à l’encontre du [Adresse 9] [Adresse 6] ;

Condamne la SCI ESPACE OLIVET à payer au [Adresse 9] [Adresse 6], représentée par son syndic la société CITYA REPUBLIQUE, la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la SCI [Adresse 5] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LA 1ère VICE-PRÉSIDENTE.