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ORDONNANCE DU : 20 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00764 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IRDG

AFFAIRE : Syndic. de copro. IMMO DE FRANCE C/ S.A.S. LUDO BIERES RCS SAINT ETIENNE n°843 456 559, [N] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 4], représenté par son syndic IMMO DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Géraldine VILLAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSES

S.A.S. LUDO BIERES RCS SAINT ETIENNE n°843 456 559, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

Madame [N] [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Rosine INSALACO, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,substituée par Maître Valentine POINSON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 27 Février 2025

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 20 Mars 2025

DECISION: contradictoire en 1er resssort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

La SAS LUDO BIERE exploite l’établissement " [Adresse 5] ", au sein d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 7], situé [Adresse 3] à [Localité 8], dont la propriétaire est Madame [N] [X].

Par ordonnance de référé en date du 18 février 2021, Madame la Présidente du tribunal judiciaire de Saint-Etienne a ordonné une expertise et l’a confiée à Monsieur [T] [L]. Ce dernier a déposé son rapport le 18 mars 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], situé [Adresse 3] à SAINT-ETIENNE (42000), a fait assigner la SAS LUDO BIERE et Madame [N] [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE, afin de voir :

— Condamner solidairement la SAS LUDO BIERE et Madame [N] [X] à lui effectuer les travaux préconisés par l’expert, à savoir :

o Réaliser des doublages au plafond, ainsi que des doublages périphériques;

o Désolidariser les éléments structures existants d’une épaisseur de 40 cm en plafond et de 10 à 15 cm en périphérie pour les doublages verticaux ;

Et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner solidairement la SAS LUDO BIERE et Madame [N] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], les sommes suivantes :

o 8 000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance subi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] ;

o 10 315,06 euros à titre de provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert ;

o 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a fait l’objet de renvois accordés à la demande des parties, des pourparlers ayant eu lieu.

Elle est finalement retenue à l’audience du 27 février 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] maintient ses demandes, y ajoutant sollicite de voir débouter la SAS LUDO BIERE de l’ensemble de ses demandes, et expose que l’expert estime qu’étant donné l’importance des émergences constatées, et de leur non-conformité, des actions correctives sont nécessaires et des travaux d’amélioration doivent être mis en œuvre ; que l’expert a listé les mesures à mettre en œuvre par l’exploitant pour parvenir aux résultats préconisés ; qu’aucun travaux n’est intervenu depuis le dépôt du rapport ; que la jurisprudence a confirmé à de multiples reprises que le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic pouvait agir en cas de violation du règlement de copropriété, et en cas de trouble de jouissance ; que contrairement à ce que prétend la société LUDO BIERE les nuisances ont impacté plusieurs copropriétaires ; que ce n’est que par souci de simplification et pour voir si les règlements en matière d’isolation acoustique étaient respectés que l’expert a fait des tests dans l’appartement de Madame [E] ; enfin que le défaut d’isolation phonique ne peut pas engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires mais seulement celle du constructeur, qui est prescrite.

La SAS LUDO BIERE sollicite de voir déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires aux fins d’obtenir exécution des travaux n’intéressant que le copropriétaire du R+1 Madame [E], en tout état de cause de voir renvoyer le syndicat des copropriétaires à mieux se pourvoir devant la juridiction du fond, s’agissant de la réalisation sous astreinte de travaux entraînant l’impossibilité d’exploiter tous types d’activité, du fait du rabaissement de la hauteur sous plafond, de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] de sa demande de travaux sous astreinte ainsi que de sa demande de dommages intérêts, comme ne justifiant ni de l’urgence ni d’un trouble manifestement illicite, ni d’une obligation non sérieusement contestable. A titre subsidiaire, la société LUDO BIERE sollicite de voir condamner le bailleur, Madame [X], à réaliser les travaux d’isolation acoustique préconisés par l’expert, comme relevant de son obligation de délivrance. Enfin, elle sollicite de voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle expose que la demande du syndicat des copropriétaires, qui semble agir sur le fondement de l’article 1253 du Code civil, et donc les troubles anormaux du voisinage, est irrecevable alors que le préjudice lié à l’insuffisance d’isolation acoustique touche le copropriétaire du R+1 Madame [E], s’agissant donc d’un dommage ne relevant pas d’une action collective au sein de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, particulièrement alors que les mesure correctives n’impliquent pas d’intervenir en partie commune. Au surplus, la société LUDO BIERE expose que les travaux définitifs dont la réalisation est demandée auraient pour effet de réduire l’espace entre le plancher et le plafond du rez-de-chaussée, au point de le rendre inexploitable comme non conforme aux normes exigées par le RSD de la Loire, applicable aux ERP, puisque les locaux présenteraient alors une hauteur inférieure à 2 mètres 20, interdite. Elle soulève également la responsabilité du syndicat au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, si l’on considère l’insuffisance phonique affectant les parties communes (structure de l’immeuble), confinant au défaut de conception, alors que dès l’origine, le bâtiment a prévu l’existence de commerce y compris de restauration en rez-de-chaussée. Enfin, elle fait valoir que si les mesures correctives étaient ordonnées sous astreinte, elle pourrait faire valoir un défaut de délivrance au bailleur, en ce que le local loué ne serait pas adapté à l’activité visée dans le bail.

Madame [N] [V] épouse [X] sollicite, à titre principal, de voir déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] en sa demande pour défaut de qualité et d’intérêt à agir. A titre subsidiaire, elle sollicite de voir débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes. A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite de voir débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre elle. Enfin, en tout état de cause, elle demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer à la société LUDO BIERE la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle expose que l’expert a relevé des nuisances sonores exclusivement dans l’appartement situé au R+1, propriété de Madame [E], que le syndicat des copropriétaires n’a donc ni intérêt ni qualité à agir pour demander l’exécution des travaux préconisés par l’expert et encore moins se voir allouer les provisions sollicitées, que les travaux tels que préconisés aux termes du rapport d’expertise ne peuvent pas être réalisés sans occasionner à l’exploitant du local et de facto à sa propriétaire un trouble manifestement illicite, puisque le local ne serait plus conforme aux normes de sécurité et aucune activité ne pourrait y être exercée, qu’il existe donc une contestation sérieuse quant à l’obligation de réaliser les travaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : " Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot ".

En l’espèce, le rapport d’expertise précise que les mesures ont été effectuées vis-à-vis du logement le plus proche du bar, et impacté en direct : celui de Madame [E], situé au premier étage, le raisonnement consistant à dire que les non-conformités potentielles et les solutions valideraient celles des autres appartements concernés dans les étages.

En conclusion, l’expert indique que seuls les sonomètres posés à l’intérieur dans les chambres de l’appartement de Madame [E] paraissent pertinents, les émergences en façade n’ayant pas été retenues dans l’analyse. Il expose également que les investigations ont permis de mettre en évidence que les performances d’isolement acoustique du bar restaurant LUDO BIERE, vis-à-vis des logements situés au R+1, ne permettent pas de respecter la réglementation relative aux bruits de voisinage (décret 2006-1099) ou celle relative aux établissements diffusant de la musique amplifiée (décret 2017-1044).

Les investigations menées par l’expert concernent ainsi uniquement l’appartement de Madame [E], l’autre appartement situé au R+1 de l’immeuble étant occupé par la société LUDO BIERE. Les investigations menées par Monsieur [L] ne concernent en aucun cas la préservation d’un quelconque droit afférent à l’immeuble.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité à agir en défense des seuls intérêts privés d’une copropriétaire, Madame [E].

Il convient donc de constater l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], pour défaut de qualité à agir.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], qui succombe, est condamné aux dépens et à payer à la SAS LUDO BIERE et à Madame [N] [X] la somme de 800 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

DECLARE irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], pour défaut de qualité à agir ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à payer à la SAS LUDO BIERE et à Madame [N] [X] la somme de 800,00 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] aux dépens.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Alicia VITELLO

Grosse + Copie :

la SELAS D.F.P & ASSOCIES

M^e Rosine INSALACO

M^e Géraldine VILLAND

COPIES-

— DOSSIER

Le 20 Mars 2025