TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/04831 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G4LR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [G], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [T] [F]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM IMMOBILIERE CENTRE LOIRE (devenue [Adresse 2]) a donné à bail à Madame [T] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], par contrat du 29 juin 2018, pour un loyer mensuel de 455,67 euros, payable à terme échu. Puis, suivant un avenant signé le 27 juin 2018, un emplacement de parking n°1046P a été donné en location à Madame [F].

Un état des lieux d’entrée a été préalablement contradictoirement réalisé le 29 juin 2018.

Par courrier écrit au bailleur, tamponné comme reçu le 18 janvier 2024, Madame [T] [F] a donné congé du logement en faisant état d’un délai de préavis d’un mois.

Un commandement de payer les loyers d’habitation, de justifier d’une attestation d’assurance et de l’occupation du logement a été adressé à Madame [T] [F] suivant acte de Commissaire de Justice en date du 26 mars 2024. Cet acte a été signifié dans les formes de l’article 659 du Code de procédure civile.

Un état des lieux de sortie a été établi suivant procès-verbal par un Commissaire de Justice le 17 mai 2024.

Le décompte mentionnant une dette de 7.558,41 euros a été adressé par le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception et reçu par Madame [T] [F] le 8 juillet 2024.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a ensuite fait assigner le 13 septembre 2024 Madame [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

Voir condamner Madame [F] [T] au paiement de la somme de 2.089,98 euros représentant l’arriéré de loyers et de charges outre la somme de 5.168,43 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;Voir condamner Madame [F] [T] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Voir condamner Madame [F] [T] aux dépens, qui comprendront en outre le coût de la présente assignation.

Lors de l’audience du 27 mars 2025, la SA [Adresse 5], représentée avec pouvoir par Madame [E] [G], employée du bailleur, a indiqué que la locataire a quitté les lieux le 17 mai 2024 et que les dégradations locatives s’élèvent à la somme de 5.624,10 euros. Elle a indiqué que la dette de loyers s’élève à la somme de 2.423,72 euros.

Madame [T] [F], citée dans les formes de l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LES LOYERS ET CHARGES :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Outre le contrat de bail du 29 juin 2018, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte des sommes dues au 14 mars 2025.

Au 17 mai 2024, date de remise des clés et de l’état des lieux de sortie, il ressort du relevé de compte de la locataire un montant sollicité de 7.558,41 euros après déduction du dépôt de garantie et du règlement de 300 euros, prorata du mois de mai 2024 inclus.

Il convient de déduire de cette somme celle de 5.624,10 euros sollicitée au titre des réparations locatives et examinées ci-après.

De cette somme, il y aura lieu de déduire les frais rejet (2 fois 2 euros non justifiés en procédure), la somme de 25 euros intitulée « autres produits », non justifiée en procédure ainsi que la somme de 152,01 euros correspondants aux frais de procédure, qui relèveront éventuellement des dépens.

Aussi, il y aura lieu de déduire la somme de 187,20 euros correspondant à des « travaux loc individuels », non justifiés en procédure.

Absente à l’audience, Madame [T] [F] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette.

La dette au titre des loyers et charges impayés est donc de 1566.10 euros.

Il y aura lieu en conséquence de la condamner à verser la somme de 1566.10 euros à la SA d’HLM [Adresse 2]. Cette somme portera intérêt au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente décision.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite une somme totale de 5.624,10 euros au titre des réparations locatives.

Elle produit l’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement le 29 juin 2018.

Elle justifie de la convocation par lettre recommandée avec accusé de réception de Madame [F] à l’établissement de l’état des lieux de sortie le 17 mai 2024.

L’état des lieux de sortie a été établi suivant procès-verbal d’un commissaire de justice, le 17 mai 2024. Il mentionne la restitution des clés par Madame [F], et sa non présentation au rendez-vous de réalisation de cet état des lieux.

La demande financière présentée par le bailleur est étayée par les bons de commande et les factures relatives aux travaux pour lesquels une indemnisation est demandée.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement.

Sur la peinture :

La SA [Adresse 2] sollicite une somme de 4.255,44 euros correspondant à l’intégralité du coût de la peinture de différentes pièces du logement : cellier, chambre 1, 2 et 3, cuisine, entrée, salle de bain et toilettes.

Elle produit pour cela une facture datée du 21 août 2024, d’un montant total de 7.230,45 euros, comprenant la peinture de l’ensemble du logement.

L’état des lieux d’entrée retient que la peinture de l’ensemble des murs, plafonds et boiseries était en bon état.

A la sortie, il est mentionné que :

Dans le cellier : peinture des deux côtés de la porte encrassée ; peinture usagée, défraîchie sur les murs et plafond, de nombreuses salissures, traces de projection, surtout en partie basse. Peinture en état d’usage correct au plafond.

Dans la chambre 1 : peinture de la porte défraîchie ; peinture blanche des plinthes défraîchie, plusieurs taches sombres surtout en partie basse ; peinture en état d’usage correct au plafond.

Dans la chambre 2 : papier peint dans l’ensemble en mauvais état, plafond en état d’usage correct mais défraîchie.

Dans la chambre 3 : peinture de la porte très défraîchie, encrassée ; toile de verre peinture très encrassée, taches sombres, traces diverses, traces de coulures et traces de moisissures en partie basse.

Dans la cuisine : peinture de la porte usagée à l’intérieur de l’ouverture ; toile de verre peinte, défraîchie, jaunie avec de nombreuses traces d’éclaboussure et taches sur l’ensemble des pans de murs.Dans l’entrée : peinture défraîchie, usagée, présentant plusieurs noircissures et traces notamment en partie basse ; la peinture du plafond est dans un état d’usage moyen.

Dans la salle de bain : toile de verre peinte état d’usage correct, bien que des traces de moisissures soient visibles en partie haute ; le plafond en toile de verre est marqué sur la totalité de sa surface de très importantes traces de moisissures.

Dans les toilettes : toile de verre peinte défraîchie avec plusieurs traces de poussière et salissures, notamment en partie haute ; toile de verre peinte en plafond, état d’usage moyen, mais se décolle à la jonction du mur en face avec des auréoles d’humidité.

En conséquence, il y aura lieu d’effectuer une retenue à hauteur de 500 euros s’agissant des plafonds. En effet, ceux-ci étaient en bon état lors de l’entrée dans les lieux, et en état correct d’usage à la sortie des lieux, 5 ans après.

S’agissant du reste de la peinture, les différents postes seront retenus et il y aura lieu de retenir un coefficient de vétusté, tenant compte de la durée passée dans les lieux par la locataire. Celle-ci est restée dans les lieux 5 ans et 11 mois, il y aura donc lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 60% soit 10% par année.

En conséquence, la somme pouvant être mise à la charge de la locataire à titre d’indemnité, après prise en compte du temps passé dans les lieux et des annotations et photos de l’état des lieux de sortie, sera fixée à la somme de 1.502,18 euros.

Sur le remplacement de la baignoire dans la salle de bain :

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite une somme de 718,62 euros correspondant à l’intégralité du coût du remplacement de la baignoire de la salle de bain.

Elle produit pour cela une facture datée du 21 août 2024, d’un montant de 878,67 euros, comprenant le remplacement de la baignoire en acier, de l’habillage de celle-ci et diverses plomberies non prises en compte dans le calcul de l’indemnisation par la SA [Adresse 6].

L’état des lieux d’entrée retient que la baignoire était dans un bon état.

A la sortie, il est mentionné que la baignoire en fonte comporte deux éclats dans le fond, le robinet mélangeur eau chaude/eau froide, flexible et pommeau sont en état d’usage moyen, mais quelque peu calcaire. Aussi, il est noté l’absence de bonde. Le tablier de la baignoire est quelque peu démis en partie droite, il semble même tordu.

Pour l’indemnisation de ce poste, il y aura lieu de retenir un coefficient de vétusté, tenant compte de la durée passée dans les lieux par la locataire. Celle-ci est restée dans les lieux 5 ans et 11 mois, il y aura donc lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 60% soit 10% par année.

En conséquence, la somme pouvant être mise à la charge de la locataire à titre d’indemnité, après prise en compte du temps passé dans les lieux, sera fixée à la somme de 287,45 euros.

Sur le remplacement d’une poignée et d’un verrou dans le cellier :

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite une somme de 113,02 euros correspondant à l’intégralité du coût du remplacement du verrou et de la poignée de la porte.

Elle produit pour cela une facture datée du 4 juillet 2024, d’un montant de 113,03 euros, comprenant le remplacement d’un verrou y compris la dépose de l’existant et le remplacement d’une poignée de crémone, y compris la dépose de l’existant.

L’état des lieux d’entrée retient que la porte du cellier, permettant d’accéder à la cuisine, et ses équipements étaient dans un bon état.

A la sortie, il est mentionné que la porte du cellier qui donne accès à la cuisine possède des poignées quelque peu branlantes, serrure dépourvue de clés.

En conséquence, la somme pouvant être mise à la charge de la locataire à titre d’indemnité sera fixée à la somme de 113,02 euros, la serrure étant totalement à changer.

Sur le remplacement d’appliques et prises :

La SA [Adresse 2] sollicite une somme de 176,72 euros correspondant à l’intégralité du coût du remplacement de prises dans la cuisine, et la pose d’une applique et d’un bloc DCL dans la salle de bain.

Elle produit pour cela une facture datée du 29 juillet 2024, d’un montant de 198,24 euros, comprenant le remplacement dans la cuisine d’une sortie de câble, d’un point lumineux de centre y compris douille et fiche DCL, dans la salle de bain, le remplacement d’une applique et dans le couloir, le remplacement d’un point lumineux de centre y compris douille et fiche DCL

L’état des lieux d’entrée retient que l’électricité de la cuisine et de la salle de bain étaient dans un bon état. Aucune précision n’est cependant faite s’agissant de la présence des appliques et d’une sortie de câble dans la cuisine.

A la sortie, il est mentionné que :

Dans la cuisine : un double interrupteur et une prise encrassée ; interrupteur en bon état de fonctionnement, de même que l’arrivée de fils avec douille et ampoule en plafond en bon état de fonctionnement ; une réglette néon d’éclairage au-dessus de la crédence en bon état de fonctionnement, mais poussiéreuse, encrassée, le cache plastique étant fêlé.

Dans la salle de bain : l’interrupteur se situe dans le couloir et est en état de fonctionnement ; une réglette d’éclairage en partie démise du mur, mais qui ne fonctionne pas.

Compte tenu des éléments de comparaison, il y aura lieu de débouter la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE de sa demande au titre du remplacement d’une douille dans la cuisine, celle-ci étant en bon état lors de l’état des lieux de sortie.

S’agissant de l’applique de la salle de bain, celle-ci sera retenue mais le point central lumineux, quant à lui, sera rejeté, aucune annotation n’ayant été faite sur ce point lors de l’état des lieux de sortie.

En conséquence, la somme pouvant être mise à la charge de la locataire à titre d’indemnité sera fixée à la somme de 53,63 euros.

Sur le nettoyage du logement :

La SA [Adresse 2] sollicite une somme de 261,90 euros correspondant à l’intégralité du coût du nettoyage du logement.

Elle produit pour cela une facture datée du 10 décembre 2024, d’un montant de 261,90 euros, comprenant le nettoyage de tout le logement.

L’état des lieux d’entrée ne fait pas état de la propreté du logement lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, en juin 2018. Par conséquent, les lieux seront considérés comme étant en bon état.

L’état des lieux de sortie fait état d’un logement sale et encrassé dans son intégralité : entrée, toilettes, chambre, salle de bain, pièce principale et cuisine. Cet état est corroboré par des photographies.

En conséquence, la somme pouvant être mise à la charge de la locataire à titre d’indemnité, après prise en compte du temps passé dans les lieux, sera fixée à la somme de 261,90 euros.

Sur le débarras :

Le bailleur sollicite ensuite une somme de 98,40 euros, correspondant au coût total du débarras du logement.

Le bailleur fournit une facture en date du 17 juillet 2024 d’un montant de 98,40 euros ainsi que le bon de commande afférent.

L’état des lieux d’entrée ne fait pas état d’encombrants au sein du logement lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, en juin 2018. Par conséquent, les lieux seront considérés comme étant en bon état.

Le 17 mai 2024, à la sortie, il est indiqué que la cave n’est pas vide, qu’elle comporte quelques cartons et objets sans valeur.

Au vu du temps passé dans le logement et du constat réalisé, il y aura lieu de fixer le montant de l’indemnisation à la somme de 49,20 euros.

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Il en résulte une somme totale due de 2.267,38 euros.

Madame [T] [F] sera donc condamnée à payer une somme de 2.267,38 euros au titre des réparations locatives à la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE. Cette somme portera intérêt au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente décision.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [T] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM [Adresse 2], Madame [T] [F] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [T] [F] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1566.10 euros au titre des loyers et charges impayés pour le logement situé [Adresse 4], terme du bail fixé le 17 mai 2024, et cela après déduction du montant du dépôt de garantie de 455,67 euros, cette somme portera intérêt au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [T] [F] à verser à la SA d’HLM [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.267,38 euros au titre des réparations locatives pour le logement situé [Adresse 4], cette somme portera intérêt au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [T] [F] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du service des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 12 juin 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,