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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 6]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX04]

N° RG 25/00091 – N° Portalis DBWM-W-B7J-COTA

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2025

Société EVOLÉA – SCIC HLM

C/

[G] [O]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

SELAS ALLIES AVOCATS

[G] [O]

copie exécutoire délivrée à :

SELAS ALLIES AVOCATS

JUGEMENT

Le 03 Septembre 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

EVOLÉA – SCIC HLM

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par Maître Nicolas SABATINI suppléé par Maître Dorian TRESPEUX de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocats au barreau de MONTLUCON

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [O]

né le 29 Décembre 1981

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 4 juin 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, après avoir constaté l’absence du défendeur et entendu le conseil de partie demanderesse en ses conclusions, explications et plaidoiries, a avisé la partie à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 03 SEPTEMBRE 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 06 octobre 2023, la société ÉVOLÉA a donné à bail à Monsieur [G] [O] un logement situé [Adresse 5] – à [Localité 3] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 465,85 euros outre une provision sur charges.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 22 août 2024, la société ÉVOLÉA a fait notifier à Monsieur [G] [O] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 1 734,81 euros en principal.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 27 décembre 2024, signifié à étude, la société ÉVOLÉA a fait assigner Monsieur [G] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement de la somme de 2 231,12 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 11 décembre 2024, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— le paiement de la somme de 600,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Madame la Préfète de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 31 décembre 2024.

La CCAPEX de l’ALLIER a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 23 août 2024.

L’enquête sociale a été réalisée. Monsieur [G] [O] vit seul. Il est employé en contrat à durée indéterminée dans une entreprise de transport sur la commune de [Localité 8] depuis deux mois. Il avait rencontré des difficultés de paiement car il ne parvenait pas à trouver un emploi stable. Depuis plusieurs mois, sa situation financière s’était améliorée et il avait repris le paiement du loyer. Il avait également négocié avec la bailleresse la mise en place d’un échéancier de paiement afin de régler la somme de 119,00 euros par mois, en plus de son loyer. Il souhaitait quitter son logement afin de se rapprocher de son lieu d’emploi.

A l’audience du 04 juin 2025, la société ÉVOLÉA, représentée, sollicitait l’homologation du plan d’apurement mis en place avec le locataire et actualisait sa créance à la somme de 837,49 euros au 27 mai 2025.

Monsieur [G] [O] ne s’est pas présenté et n’était pas représenté.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 03 septembre 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La bailleresse produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.

La bailleresse a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience et de réclamer la somme de 837,49 euros au titre de l’arriéré restant dû sur les loyers et charges.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [G] [O] au paiement de la somme de 837,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 août 2024 sur la somme de 1 734,81 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

— à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 a modifié le délai suivant la délivrance du commandement de payer, passant de deux mois à six semaines. Ce délai s’applique aux baux conclus postérieurement au 27 juillet 2023. En l’espèce, le bail a été signé le 06 octobre 2023, soit postérieurement au 27 juillet 2023. Par conséquent, le délai applicable en l’espèce est un délai de six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Par exploit du 22 août 2024, la bailleresse a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 734,81 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Madame la Préfète de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 31 décembre 2024 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 23 août 2024.

Le commandement de payer, la saisine de la Préfète et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par la bailleresse, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines dudit commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 03 octobre 2024.

Toutefois, l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, V°, en sa version en vigueur au 29 juillet 2023, dispose que «Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Le VII° dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Ainsi, le juge peut à la demande d’une partie octroyer des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer avant la date de l’audience. De plus, le juge peut également, dès lors qu’il le lui a été expressément demandé, prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés dès lors que le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, la bailleresse sollicite l’homologation du plan d’apurement conclu avec le locataire le 07 janvier 2025. Ce plan d’apurement prévoit le règlement de la dette en onze mensualités, dix à hauteur de 119,00 euros et une à hauteur de 123,49 euros. Le locataire avait, le 06 janvier 2025, réalisé un paiement à hauteur de 1 500,00 euros. Puis à partir du mois de février, il versait en plus de son loyer et des charges, la somme de 119,00 euros, de telle sorte que le plan d’apurement était respecté. Le locataire avait ainsi repris le paiement du loyer courant. De plus, il était également employé en contrat à durée indéterminée depuis peu et sa situation professionnelle se stabilisait. Ainsi, il apparait que Monsieur [G] [O] est en mesure de régler sa dette, qui avait diminué depuis le commandement de payer.

Par conséquent, il convient d’accorder à Monsieur [G] [O] des délais pour le paiement des loyers impayés selon les modalités décrites au dispositif ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, cette dernière sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Si toutefois, Monsieur [G] [O] ne respectait pas ces délais, la clause résolutoire reprendrait son plein effet dès le premier défaut de paiement d’une échéance ou d’un loyer avec les conséquences qui sont décrites au titre de l’indemnité d’occupation.

➣ Sur les délais de paiement

Le juge peut, même d’office, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant.

En l’espèce, un plan d’apurement a été signé entre les parties prévoyant le règlement de la dette en onze mensualités dont dix à hauteur de 119,00 euros et une à hauteur de 123,49 euros. Le plan a débuté au mois de février 2025 et quatre échéances ont déjà été réglées.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Monsieur [G] [O] à se libérer de sa dette en sept mois par six mensualités de 119,00 euros et une mensualité de 123,49 euros, le 04 de chaque mois, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Si Monsieur [G] [O] ne respecte pas les délais de paiement octroyés dans le présent jugement, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et le bail sera résilié à compter du manquement.

Par conséquent, Monsieur [G] [O] deviendra occupant sans droit ni titre et, à défaut de départ volontaire de sa part, il sera tenu de verser à la bailleresse, une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à l’équivalent du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du Code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [O], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre, Monsieur [G] [O], qui supporte les dépens, sera condamné au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de la société ÉVOLÉA.

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 06 octobre 2023 à la date du 03 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [O] à payer à la société ÉVOLÉA la somme de 837,49 euros (huit cent trente sept euros et quarante neuf centimes) ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [G] [O] à se libérer de sa dette en sept mois par six mensualités de 119,00 euros et une mensualité de 123,49 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DIT que les mensualités seront exigibles en sus du loyer courant assorti de l’avance sur charges et en même temps ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— que, à défaut pour Monsieur [G] [O] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par le preneur, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par la bailleresse,

— que, Monsieur [G] [O] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

— que, l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 05 du mois suivant ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Monsieur [G] [O] à verser à la société ÉVOLÉA la somme de 300,00 euros (trois cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE Monsieur [G] [O] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

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RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT