TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 25/50300 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6IB5

AS M N° : 10

Assignation du :

09 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 mai 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son Syndic, le Cabinet AGENCE ETOILE (SAS CIPA)

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS – #E0235

DEFENDERESSES

S.A.S. WATA GLOBAL SERVICES

[Adresse 4]

[Localité 9]

non représentée

S.C.I. TETSAVE C/O M.[S] [G]

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentée par M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #PN69

S.A.S. WATAN BAZAR

[Adresse 4]

[Localité 9]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 09 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La société civile immobilière TETSAVE est propriétaire des lots n°5, 12, 14, 17, 18 et 19 au sein d’un immeuble sis [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Suivant acte sous seing privé signé le 9 novembre 2023, la SCI TETSAVE a consenti à la société WATAN BAZAR un contrat de bail commercial portant sur les lots n°12 et 19 de l’immeuble susmentionné, constitués d’une boutique, une arrière-boutique et une cave, afin qu’elle y exploite une activité de téléphonie et d’épicerie, pour une durée de neuf années.

Le lot n°18 est exploité par la société WATAN GLOBAL SERVICES.

Exposant que les sociétés WATAN BAZAR et WATAN GLOBAL SERVICES ont fait installer des enseignes lumineuses sur la façade de l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et que l’activité de la société WATAN BAZAR est à l’origine de désordres et de nuisances dans la copropriété, celle-ci exploitant une activité de boucherie, boulangerie et grillades qui engendre des nuisances sonores et olfactives, qu’elle encombre la cour de déchets, utilise les containers de la copropriété et qu’elle a raccordé son four à pain au conduit de cheminée de l’immeuble qui n’est pas adapté à une telle exploitation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet AGENCE ETOILE, par exploits du 9 janvier 2025, a assigné les sociétés TETSAVE, WATAN BAZAR et WATAN SERVICES devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé.

A l’audience du 9 avril 2025, le syndicat des copropriétaires soutient oralement ses écritures, aux termes desquelles il entend voir :

— Ordonner solidairement à la SCI TETSAVE et aux sociétés WATAN BAZAR et WATAN GLOBAL SERVICES, au plus tard sous quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, de :

∙ Procéder à la dépose des enseignes lumineuses installées sans autorisation.

∙ Installer des extincteurs dans leurs locaux et mettre aux normes leurs installations électriques, notamment le raccordement de terre installé dans la cour ainsi que toutes les connexions électriques branchées à l’air libre, sans autorisation.

∙ Obtenir et garder leurs propres containers de déchets et poubelles dans leurs locaux privatifs et de les sortir sur le trottoir aux horaires impartis par la ville, sans causer aucune souillure ni désordres aux parties communes ni gêne ou entrave au passage des copropriétaires ;

— Ordonner à la SCI TETSAVE et à la société WATAN BAZAR de cesser sans délai, et au plus tard dès la signification de l’ordonnance à intervenir, l’activité de grillade, boulangerie, boucherie, et plus généralement, toutes activités impliquant de la cuisson, tant qu’un système d’extraction conforme validé par un architecte et un technicien spécialisé dans le domaine en question, n’aura pas été installé, étant rappelé à cet égard que ce système devra être préalablement soumis à l’assemblée générale des copropriétaires pour autorisation, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du 15ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner solidairement la SCI TETSAVE et les sociétés WATAN BAZAR et WATAN GLOBAL SERVICES à lui verser une provision de 10.000 euros sur dommages-intérêts ;

— Condamner solidairement la SCI TETSAVE et les sociétés WATAN BAZAR et WATAN GLOBAL SERVICES à lui verser la somme de 3.000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société WATAN BAZAR exploite dans les locaux loués une activité non conforme au règlement de copropriété, engendrant des nuisances et des désordres à l’ensemble de la copropriété. Il précise en effet que la défenderesse exploite une activité de boulangerie, boucherie et grillade sans que son local ne soit équipé d’un dispositif d’extraction conforme et qu’elle fait usage d’un four à bois, ce qui crée un risque d’incendie pour la copropriété. Il explique que la société WATAN BAZAR a raccordé ses locaux à un conduit de cheminée privatif qui traverse l’appartement de l’un des copropriétaires, situé au-dessus du local commercial, créant ainsi une forte chaleur dans cet appartement. De surcroît, il déplore le raccordement par la défenderesse d’installations électriques non conformes, notamment d’un câble reliant la façade de l’immeuble à un pic planté dans la cour de l’immeuble et l’absence d’extincteurs dans le local. Il indique par ailleurs que la société WATAN GLOBAL SERVICES, qui ne dispose pas d’extincteur dans ses locaux, cause également des nuisances à la copropriété puisque ses salariés utilisent le hall comme salle de pause, gardent la porte d’entrée ouverte, mangent et cuisinent dans la cour commune, et que la défenderesse jette ses déchets dans les parties communes de l’immeuble et dans les poubelles des copropriétaires, alors que son activité nécessite le stockage des déchets dans des containers prévus à cet effet. Il indique encore que la société WATAN BAZAR et la société WATAN GLOBAL SERVICES ont fait installer des enseignes lumineuses sur la façade de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Il estime que les activités et le comportement de la société WATAN BAZAR et de la société WATAN GLOBAL SERVICES sont à l’origine d’un trouble manifestement illicite.

Il sollicite en outre, une provision sur dommages et intérêts, soutenant que le comportement des défenderesses lui a causé un préjudice important.

En réplique, par la voix de son conseil, la SCI TETSAVE entend voir :

A titre principal,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes les demandes formulées à son encontre ;

A titre subsidiaire,

— Condamner solidairement les sociétés WATAN BAZAR et WATAN GLOBAL SERVICES à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

— Condamner solidairement les sociétés WATAN BAZAR, WATAN GLOBAL SERVICES et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI TETSAVE affirme que la société WATAN BAZAR exploite désormais une activité conforme aux stipulations du règlement de copropriété, excluant toute activité de boulangerie, grillade ou boucherie. Elle estime avoir fait le nécessaire auprès de son locataire pour faire cesser les nuisances et qu’il se mette en conformité. S’agissant des enseignes lumineuses, elle indique que ces enseignes sont installées sur la façade de l’immeuble depuis près de 17 ans et qu’elle n’avait donc pas à solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, l’action du syndicat des copropriétaires étant par ailleurs éteinte du fait de la prescription quinquennale. S’agissant des ordures, elle affirme que la société WATAN BAZAR dispose de ses propres containers et qu’elle n’utilise donc pas les poubelles communes. S’agissant des câbles électriques et extincteurs, elle précise qu’elle n’a aucun moyen d’accéder aux locaux pour vérifier s’ils sont équipés d’extincteurs et précise avoir demandé à la société WATAN BAZAR de déposer les câbles de raccordement électrique, en vain.

Elle estime enfin que la demande de provision pour dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires est injustifiée, celui-ci ne rapportant la preuve d’aucun préjudice et ne justifiant pas du quantum de sa demande.

La société WATAN BAZAR et la société WATAN GLOBAL SERVICES, régulièrement citées à personnes morales, n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample information quant aux prétentions et moyens des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

²

1. Sur les demandes d’injonctions et d’interdictions formulées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société WATAN BAZAR et de la société WATAN GLOBAL SERVICES

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste ; le juge apprécie la réalité du trouble au jour avec les éléments dont il dispose le jour où il statue.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que le copropriétaire qui exécute des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

Il est constant que cette autorisation doit être donnée préalablement à la réalisation des travaux.

En outre, il est tout aussi constant que nul ne doit causer à autrui un trouble qui excéderait les inconvénients normaux du voisinage. À défaut, la responsabilité de l’auteur du trouble est engagée, sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve d’une faute de sa part. La responsabilité du voisin est engagée lorsqu’il génère un trouble anormal, la caractérisation de l’anormalité des nuisances étant parfaitement indépendante tant de la justification du respect des normes et réglementations administratives que de leur éventuelle violation.

Le trouble anormal de voisinage ne saurait résulter de la seule non-conformité aux normes réglementaires ; il doit résulter d’éléments constitutifs dont il est établi qu’ils excèdent les inconvénients normaux du voisinage, et qu’ils sont toujours actuels à la date où le juge statue.

1.1Sur la demande de cessation de l’activité de grillade-boulangerie-boucherie

Aux termes de l’article premier, contenu dans un chapitre trois, du règlement de copropriété, " Chaque co-propriétaire aura, en ce qui concerne son lot, le droit d’en jouir, faire et disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété à la condition de ne pas nuire aux droits des autres propriétaires de l’immeuble (…) ".

Selon le chapitre deux, article cinq, du règlement de copropriété, " (…) Les locaux composant l’immeuble pourront être utilisés indifféremment soit pour l’habitation, soit pour l’exercice d’une profession libérale, artisanale ou commerciale (…) mais le tout à la condition qu’il n’y ait pas introduction de marchandises lourdes ou sales et que les machines utilisés ne causent aucun trouble de jouissance aux co-propriétaires et au voisinage de l’immeuble, par le bruit, leurs trépidations ou de toute autre manière ".

Il stipule également, « Sont interdites : (..) tous commerces ou industries considérés comme dangereux ou insalubres, ou de nature par le bruit ou les odeurs à incommoder les personnes habitant l’immeuble ».

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat en date du 25 juillet 2024 que l’enseigne de la société WATAN BAZAR comporte la mention « EPICERIE BOUCHERIE » et que le commissaire de justice qui s’est rendu sur les lieux a relevé, dans la cour commune de l’immeuble « des effluves importantes et passagères d’odeurs de cuisine ». Le commissaire de justice qui s’est transporté dans l’appartement se trouvant au-dessus de la boutique constate par ailleurs que la « cuisine est traversée par un conduit de cheminée en provenance de l’arrière-boutique des locaux commerciaux exploités par la société WATAN BAZAR », et que la température du conduit de cheminée et de l’appartement est très élevée, mesurée à 31,2 degrés sur le conduit, à 29,7 degrés dans la cuisine et à 28,5 degrés dans le salon.

En outre, Monsieur [D] [W], copropriétaire, a fait un signalement auprès de la Direction du Logement et de l’Habitat le 5 juin 2024, pour faire notamment valoir que la société WATAN BAZAR exerce dans son local une activité d’épicerie, boucherie et boulangerie depuis le mois de janvier 2024, alors que les locaux sont loués uniquement pour une activité d’épicerie et que le locataire a fait installer un four à pain qui a brûlé avant d’être remplacé.

La SCI TETSAVE confirme que la société WATAN BAZAR a exercé des activités de boucherie et de boulangerie en violation tant du règlement de copropriété que du bail commercial. Affirmant que ces activités ont pris fin, elle verse aux débats un procès-verbal de constat établi le 20 janvier 2025 par un commissaire de justice qui s’est rendu dans le local de la société WATAN BAZAR, dont l’auteur relève que celle-ci « n’exerce aucune activité de boucherie », qu'« il n’y a pas de four à pain dans le local » et qu’ « il n’y a pas de chambre froide », ce qu’il illustre en joignant plusieurs clichés photographiques du local.

Toutefois, la photographie en page 17 du constat du 20 janvier 2025 montre qu’un conduit d’extraction sort du local de la société WATAN BAZAR pour se raccorder sur une conduite blanche située dans la cour de l’immeuble.

Il ressort par ailleurs d’un courriel de Monsieur [D] [W] adressé au syndic de l’immeuble le 16 février 2025 que : " WATAN BAZAR à fait livrer 2 palettes de farine ce vendredi 14 et à démarré la fabrication de pain ce samedi 15.

Le « boulanger » a mis en marche l’installation de ventilation/extraction que la boutique a fabriqué durant la nuit de mardi à mercredi (…) Le système recrache des fumées et des poussières et notamment par la gaine de ventilation intérieure de l’immeuble et donc dans notre cuisine (…) Je vous rappelle que notre arrivée de gaz branchée sur la colonne de l’immeuble se trouve au dessus du four du boulanger et de l’extraction (…)."

Par courriel du même jour, Madame [T] [W] a par ailleurs écrit au commissariat de police du [Localité 1], afin de signaler, notamment, que " La société WATAN BAZAR exerce depuis octobre 2023, une activité de commerce d’alimentation générale, de production et vente de pain. (…) Installation d’un four à pain dégageant une importante chaleur. Installation d’une hotte d’aspiration et d’une extraction au-dessus de ce four à pain, qui recrache par la colonne de ventilation intérieure de la copropriété, odeurs et particules (dans notre cuisine – nous situant au dessus) ". Une activité de cuisson est également évoquée dans un courriel de Madame [W] du 17 février 2025, ainsi que dans un courriel de Monsieur [B] du 3 avril 2025.

Ces éléments établissent la persistance d’une activité de cuisson dans le local exploité par la société WATAN BAZAR, local dont il n’est ni justifié ni allégué qu’il soit équipé des installations d’extraction d’air de nature à garantir la sécurité des habitants de l’immeuble. De surcroît, les pièces citées établissent que cette activité génère d’importantes nuisances.

Aussi l’existence d’un trouble manifestement illicite imputable à la société WATAN BAZAR est-elle démontrée. Il convient en conséquence de la faire cesser en ordonnant à ladite société de cesser toute activité de cuisson dans les lieux loués, ce sous astreinte et selon des modalités précisées au dispositif.

L’actualité de l’exploitation d’une activité de boucherie n’étant pas établie, il ne sera pas fait droit à la demande relative à la cessation de celle-ci.

1.2 Sur la demande de dépose des enseignes lumineuses

Le chapitre 3, section première du règlement de copropriété qualifie notamment de parties communes les gros murs de façade, de refend et les pignons.

Aux termes du chapitre deux, article sept, du règlement de copropriété, « L’apposition de toutes plaques et enseignes ne pourra se faire qu’après accord avec le Syndic qui sera seul juge du genre, de la dimension et de l’emplacement où elles pourront être mises. ».

Au cas particulier, il est constant que, conformément au règlement de copropriété, les murs de façade de l’immeuble sont des parties communes dont la modification de l’aspect extérieur doit être expressément autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires.

La comparaison entre la photographie des deux commerces en avril 2021, communiquée par le syndicat des copropriétaires, et les photographies annexées au constat de commissaire de justice établi le 25 juillet 2024 démontre en effet que les sociétés WATAN GLOBAL SERVICES et WATAN BAZAR ont chacune installé une enseigne à leur nom sur la façade de l’immeuble, au-dessus de leurs boutiques respectives.

En outre, il résulte de ce même procès-verbal de constat de commissaire de justice que la société WATAN BAZAR a également fait installer une enseigne drapeau fixée par deux tiges implantées dans la façade de l’immeuble.

La SCI TETSAVE expose que la demande du syndicat des copropriétaires se heurte à la prescription extinctive, contestation qu’il convient de qualifier de fin de non-recevoir.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 42 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi 2008-1021 du 23 novembre 2018, a réduit le délai de prescription de dix ans à cinq ans, précisant que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

En application de l’article 2222 du code civil, le nouveau délai de cinq ans court à compter du 25 novembre 2018, sans que la durée totale du délai de prescription ne puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En l’espèce, la SCI TETSAVE verse aux débats une capture d’écran du site Google Maps qu’elle affirme datée de l’année 2008, sur laquelle la vitrine du commerce exploité dans le lot n°19 est surplombée d’une enseigne lumineuse de couleur blanche. Si cet élément atteste de la préexistence d’une installation lumineuse, les photographies produites établissent de très nettes différences d’aspect des enseignes, celle de 2008 étant de couleur blanche et supportant des caractères de couleur rouge, bleue et verte et celle de 2024 étant noire ornée de caractères majoritairement blancs. Par ailleurs, la comparaison de ces images établit qu’en 2008, la façade du commerce constituant le lot n°18 n’était pas ornée d’une enseigne lumineuse, et qu’il n’existait pas d’enseigne drapeau le long du lot n°19.

Les modifications querellées étant intervenues moins de cinq années avant l’introduction de l’instance, la fin de non-recevoir sera rejetée.

Ces modifications affectent l’aspect extérieur et les parties communes de l’immeuble et constituent, dès lors qu’elles n’ont pas été autorisées par l’assemblée générale des copropriétaires, un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Il sera par ailleurs relevé qu’il importe peu qu’un précédent exploitant ait apposé une enseigne et qu’il ait obtenu ou non l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour ce faire, cela n’ayant aucune incidence sur le caractère obligatoire des stipulations du règlement de copropriété.

Aussi sera-t-il enjoint à la société WATAN BAZAR de déposer l’enseigne lumineuse ainsi que l’enseigne drapeau installées sur la façade de l’immeuble.

Il sera pareillement enjoint à la société WATAN GLOBAL SERVICES de déposer l’enseigne lumineuse apposée sur la façade de l’immeuble.

Le principe d’une astreinte sera admis, pour chacune de ces injonctions, dans les conditions précisées au dispositif, pour s’assurer de la bonne exécution de la mesure.

La solidarité ne se présumant pas, les sociétés WATAN BAZAR et WATAN GLOBAL SERVICES seront condamnées chacune relativement au lot qu’elle occupe.

1.3 Sur la demande de mise aux normes des installations électriques et d’installation d’extincteurs

Selon le titre premier, chapitre 3, section première du règlement de copropriété, la cour du rez-de-chaussée est une partie commune.

Au cas particulier, il résulte du constat de commissaire de justice dressé le 25 juillet 2024 qu’un câble électrique sortant de l’arrière-boutique du local exploité par la société WATAN BAZAR est raccordé « à un pic planté dans le sol » de la cour commune de l’immeuble.

Il est constant que conformément à l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 susvisé, le branchement de câbles par un copropriétaire ou un locataire sur une partie commune est soumis à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et qu’aucune autorisation de la sorte n’a été donnée à la société WATAN BAZAR.

L’absence d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour faire réaliser des travaux sur les parties communes suffit, à elle seule, à caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Ainsi, il est démontré l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant le retrait du câble de terre raccordé depuis l’arrière-boutique de la société WATAN BAZAR au sol de la cour de l’immeuble, ce sous astreinte en considération de l’inertie de la société locataire.

Les pièces produites ne démontrant pas, avec l’évidence requise en référé, l’existence d’autres branchements irréguliers, il ne sera pas fait injonction à la défenderesse de mettre aux normes toutes les connexions électriques « branchées à l’air libre ».

S’agissant de la demande relative aux extincteurs, il résulte d’un procès-verbal de plainte déposée le 2 juillet 2024 et d’un signalement à la Direction du Logement et de l’Habitat en date du 5 juin 2024 par M. [D] [W], occupant de l’immeuble, que l’activité de la société WATAN BAZAR a généré deux départs de feu dans son local, l’un d’eux ayant nécessité l’intervention des pompiers.

Pour autant, la cessation imposée de toute activité de cuisson apparaît suffisante à assurer la sécurité des occupants de l’immeuble, de sorte que la persistance du trouble n’est pas établie.

Enfin, aucun élément produit ne se rapporte à l’activité de la société WATAN GLOBAL SERVICES et rien ne démontre ainsi l’imputabilité d’un quelconque trouble d’origine électrique la concernant, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande formée de ce chef à son encontre.

1.4 Sur la demande relative aux déchets

Selon le titre deuxième, chapitre un, du règlement de copropriété, " (…) Nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel en dehors de leur destination normale : notamment la cour de l’immeuble devra toujours rester libre. ".

Au cas particulier, au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un signalement du 5 juin 2024 effectué par Monsieur [W], occupant de l’immeuble, à la Direction du Logement et de l’Habitat, rapportant le dépôt régulier de marchandises, encombrants et déchets alimentaires dans la cour de l’immeuble ainsi que l’absence de poubelles réservées à la société WATAN BAZAR.

Il produit également le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 25 juillet 2024 relevant l’absence de poubelles aux noms des défenderesses, ainsi que l’amoncellement dans la cour de l’immeuble de nombreux déchets et encombrants tels que des cartons, des morceaux de pain brûlé, des planches en bois, une hotte aspirante, des sacs de gravats.

Il verse par ailleurs les courriels échangés entre les mois de janvier et avril 2025 entre plusieurs copropriétaires, le syndic et le conseil syndical de l’immeuble, se plaignant notamment des dépôts de déchets par la société WATAN BAZAR dans la cour de l’immeuble et sur le trottoir devant sa boutique, de la présence de rats, de l’utilisation par la société WATAN BAZAR des containers de la copropriété pour y jeter ses ordures. Y sont jointes des photographies sur lesquelles on aperçoit des déchets empilés devant la boutique WATAN BAZAR, des cagettes, des cartons, des mégots, des sacs poubelles ainsi que l’amoncellement de papier, canettes, coupelles sales, couvercles de bocaux, casseroles et autres objets posés à même le sol dans la cour commune de l’immeuble. Deux courriels émanant du syndic bénévole de la copropriété voisine font état d’échanges verbaux avec le gérant de la société WATAN BAZAR au cours desquels celui-ci a reconnu être à l’origine de dépôts d’ordures sur le trottoir, démontrant l’imputabilité de ces encombrements à cette société.

Ainsi, à l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, il est établi, avec l’évidence requise, que la société WATAN BAZAR entrepose des déchets et encombrants dans la cour commune de l’immeuble et jette ses déchets à même le sol sur la voie publique devant l’immeuble et non dans une poubelle spécialement prévue à cet effet.

En outre, le procès-verbal de constat du 20 janvier 2025 produit par la SCI TETSAVE qui relève que la cour commune a été vidée de tous déchets est insuffisant à réfuter la réalité des nuisances générées par la société WATAN BAZAR, qui se poursuivent au-delà du mois de janvier 2025 et perdurent au stade du présent délibéré.

Compte tenu de leur nature répétée, de leur implantation dans les parties communes et devant l’immeuble, de l’encombrement généré, des salissures de la cour et du risque sanitaire qui en découle pour la copropriété, il est démontré que les nuisances provoquées par la société WATAN BAZAR excèdent manifestement les inconvénients normaux du voisinage.

En outre, si la SCI TETSAVE affirme que la société WATAN BAZAR dispose de ses propres poubelles, elle ne produit aucun élément qui étaie cette allégation.

Dès lors, ces éléments sont autant d’indices qui établissent avec l’évidence requise en référé, l’existence d’un trouble anormal de voisinage constitutif d’un trouble manifestement illicite au détriment de la copropriété. Il sera donc enjoint à la société WATAN BAZAR d’obtenir ses propres containers de déchets et poubelles dans son local privatif, de les sortir aux horaires impartis par la ville de [Localité 11] et il lui sera fait interdiction de causer aucune souillure, désordres, gêne ou entrave dans les parties communes de l’immeuble, ce sous astreinte – dans les conditions précisées au dispositif – afin de s’assurer de la bonne exécution de la mesure.

Aucun élément ne démontrant que l’activité de la société WATAN GLOBAL SERVICES contribue à ces mêmes nuisances, il ne sera pas fait droit à la demande d’injonction du syndicat des copropriétaires formulée à son égard.

2. Sur les demandes d’injonctions et d’interdictions du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI TETSAVE

La SCI TETSAVE, bailleresse, qui est responsable vis à vis du syndicat des copropriétaires d’un usage non conforme de ses parties privatives ou de violations du règlement de copropriété commises par ses locataires et doit donc mettre en œuvre toutes diligences pour mettre un terme aux nuisances, ne peut en revanche être assujettie au paiement éventuel d’une astreinte, celle-ci étant une mesure de contrainte à caractère personnel. Elle ne saurait davantage être tenue à la réalisation de travaux impliquant l’accès à des locaux dont elle a transféré la jouissance par l’effet d’un bail. Aussi n’y a-t-il pas lieu à référé sur les demandes d’injonction du syndicat des copropriétaires à son égard.

3. Sur la demande de provision sur dommages et intérêts

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le juge des référés, statuant sur le fondement de l’article précité, est sans pouvoir pour allouer des dommages et intérêts, seule une provision pouvant le cas échéant être octroyée au créancier de l’obligation non sérieusement contestable.

L’octroi d’une provision ne peut être ordonnée qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de l’obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, et peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le comportement des défenderesses lui a causé un préjudice important et sollicite l’octroi de la somme provisionnelle de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Demandeur à une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice, le syndicat des copropriétaires supporte la charge de la preuve de l’existence d’un manquement au règlement de copropriété imputable à la SCI TETSAVE, d’une faute extracontractuelle imputable aux société WATAN BAZAR et WATAN GLOBAL SERVICES, d’un préjudice et d’un lien de causalité unissant les fautes audit préjudice.

Or, il ne précise en rien la nature du préjudice dont il sollicite la réparation, pas plus qu’il n’explicite, ni ne justifie son quantum.

Le demandeur échouant à démontrer l’existence d’un préjudice réparable, l’obligation d’indemnisation invoquée à l’égard de la SCI TETSAVE, de la société WATAN BAZAR et de la société WATAN GLOBAL SERVICES est sérieusement contestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de provision.

4. Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La présente décision faisant partiellement droit aux prétentions du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société WATAN BAZAR et de la société WATAN GLOBAL SERVICES, celles-ci supporteront la charge des dépens par moitié, cette condamnation n’étant l’accessoire d’aucune condamnation prononcée in solidum.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Les sociétés WATAN BAZAR et WATAN GLOBAL SERVICES, tenues aux dépens, seront condamnées à verser chacune la somme de 1500 euros au syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions sus-visées. Des considérations d’équité -tendant à la responsabilité du copropriétaire du fait des occupants de son chef- imposent de rejeter la demande formulée au titre des frais irrépétibles par la SCI TETSAVE.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Faisons interdiction à la société WATAN BAZAR de réaliser toute activité de cuisson dans le local dont elle est locataire sis [Adresse 4] à [Localité 12], jusqu’à la mise en conformité des installations de filtrage et d’extraction d’air à la réglementation applicable, prévoyant notamment le raccordement du système d’extraction d’air de l’arrière-boutique, réalisée après autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et contrôlée par le syndic ;

Assortissons, à compter du quinzième jour suivant la signification de la présente ordonnance et pendant une durée d’une année, cette interdiction d’une astreinte provisoire de 1000 euros par manquement constaté par huissier de justice, lequel est d’ores et déjà autorisé à pénétrer dans le local litigieux ;

Déclarons recevables les demandes tendant à la dépose des enseignes lumineuses ;

Enjoignons à la société WATAN BAZAR de :

— Déposer l’enseigne lumineuse ainsi que l’enseigne drapeau installées sur la façade de l’immeuble sis [Adresse 7] ;

— Supprimer le raccordement électrique de son local au sol de la cour commune de l’immeuble sis [Adresse 4] et remettre en état les parties communes affectées par ce branchement ;

— Obtenir ses propres containers à ordures dans le local qu’elle exploite sis [Adresse 7] et de les sortir exclusivement aux horaires impartis par la Ville de [Localité 11] ;

Assortissons chacune de ces injonctions d’une astreinte provisoire de cent euros (100 euros) par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, pendant une durée maximale d’une année ;

Faisons interdiction à la société WATAN BAZAR de déposer tout déchet ou tout encombrant dans les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 5] (à l’exception de ses propres containers) ;

Assortissons cette interdiction, à compter du quinzième jour suivant la signification de la présente décision, d’une astreinte provisoire de cent euros (100 euros) par manquement constaté, l’astreinte ayant vocation à courir pendant deux années ;

Enjoignons à la société WATAN GLOBAL SERVICES de déposer l’enseigne lumineuse installée sur la façade de l’immeuble sis [Adresse 7] ;

Assortissons cette injonction d’une astreinte provisoire de cent euros (100 euros) par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, pendant une durée maximale d’une année ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes principales ;

Condamnons la société WATAN BAZAR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de mille cinq cents euros (1500 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société WATAN GLOBAL SERVICES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de mille cinq cents euros (1500 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande formulée au titre des frais irrépétibles par la SCI TETSAVE ;

Partageons par moitié les dépens entre la société WATAN BAZAR et la société WATAN GLOBAL SERVICES ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 11] le 14 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Marie-Hélène PENOT