Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 30 avril 2025, n° 24/00622

TJ Orléans 30 avril 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition des effets de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer a été signifié et que les locataires n'ont pas réglé la somme due dans le délai imparti, rendant ainsi la clause résolutoire applicable.
Accepté
Non-respect des obligations locatives
La cour a jugé que l'absence de paiement des loyers et la constatation de la résiliation du bail justifient l'expulsion des locataires.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires n'ont pas contesté le montant de la dette et que celle-ci est justifiée par les éléments fournis par la SA d'HLM.
Accepté
Indemnité d'occupation due en raison de l'occupation des lieux
La cour a jugé que les locataires doivent payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à leur expulsion.
Accepté
Démarches judiciaires effectuées
La cour a considéré que les frais engagés par la SA d'HLM pour faire valoir ses droits doivent être remboursés par les locataires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 30 avr. 2025, n° 24/00622
Numéro(s) :	24/00622
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Parties :	S.A. [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/00622 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2N2

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [Z] [H] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 25 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE :Par contrat du 17 janvier 2024 à effet du 30 janvier 2024, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a donné à bail à Madame [T] [M] et Monsieur [U] [N] un appartement à usage d’habitation F3 bâtiment 21 escalier 5 étage 3 – Lot 0673 UG 001017 situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 428,56 euros hors charges, payable à terme échu.

Se prévalant de loyers impayés, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a fait signifier à Madame [T] [M] et Monsieur [U] [N] le 25 mai 2024, chacun par procès-verbal de remise à étude, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant en principal de 2122,57 euros au titre des loyers et charges impayés du 31 janvier 2024 au 30 avril 2024, coût de l’acte en sus.

C’est dans ce contexte que la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a ensuite fait assigner Madame [T] [M] et Monsieur [U] [N], en référé, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue audit bail ;

et en conséquence, condamner les défendeurs à quitter l’appartement dont il s’agit 2 mois après la signification du commandement de quitter à intervenir ;

et, passé ledit délai, autoriser qu’ils soient expulsés ainsi que tout occupant de leur chef par toutes voies et moyens de droit, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

condamner à titre provisionnel Madame [T] [M] et Monsieur [U] [N] au paiement, au titre des loyers impayés au 31 juillet 2024, de la somme de 3.647,11 euros en principal en sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 25 mai 2024 sur 2122,57 euros et à compter du jugement pour le surplus;

les condamner en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 692,63 euros jusqu’à complète libération des locaux;

ainsi qu’au paiement de la somme de 160 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation .

À l’audience du 25 février 2025, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES – représentée avec pouvoir par Madame [H] – a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 7.677,57 euros en faisant état de paiements irréguliers.

Bien que chacun citée par procès-verbal remis à étude, Madame [T] [M] et Monsieur [U] [N] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2025

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, dans la mesure où elle est susceptible d’appel et la citation ayant été délivrée à étude.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 5 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES justifie avoir préalablement signalé à la CCAPEX la situation d’impayés de Madame [T] [M] et Monsieur [U] [N] le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail du 17 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 8) au cas de non-paiement des loyers ou charges régulièrement appelés 6 semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré sans effet. Un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause du bail a été signifié par procès-verbal de remise à étude, le 25 mai 2024 par la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES à chacun de Madame [T] [M] et Monsieur [U] [N] pour un montant en principal de 2122,57 euros, coût de l’acte en sus au titre des loyers et charges impayés.

Madame [T] [M] et Monsieur [U] [N] avait jusqu’au 9 juillet 2024 à 24 heures pour régler la somme ainsi sollicitée, constituant le 1er jour ouvrable après l’expiration du délai de 6 semaines.

Les causes du commandement n’ont pas été éteintes en l’absence de versements dans ce délai de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 juillet 2024.

Il y aura donc lieu d’ordonner leur expulsion dans les conditions fixées au dispositif.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES produit un décompte actualisé, échéance du mois de janvier 2025 incluse, démontrant que Madame [T] [M] et Monsieur [U] [N] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (333,66 euros), la somme provisionnelle de 7.677,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Absents à l’audience, Madame [T] [M] et Monsieur [U] [N] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette.

La solidarité, si elle est contractuellement prévue n’est pas sollicitée par la demanderesse.

Madame [T] [M] et Monsieur [U] [N] seront donc condamnés conjointement à verser à a la société bailleresse une somme de 7.677,57 euros, à titre provisionnel au titre des loyers charges et indemnités impayés, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 mai 2024 sur la somme de 2122,57 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

Madame [T] [M] et Monsieur [U] [N] seront également condamnés conjointement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé au montant du loyer de 692,63 euros, conformément à la demande contenue en la matière dans l’assignation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES, Madame [T] [M] et Monsieur [U] [N] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 160 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [T] [M] et Monsieur [U] [N], succombant, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2024 effet du 30 janvier 2024, entre la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES d’une part et Madame [T] [M] et Monsieur [U] [N] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation F3 bâtiment 21 escalier 5 étage 3 – Lot 0673 UG 001017 situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 9 juillet 2024;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [M] et Monsieur [U] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [M] et Monsieur [U] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS conjointement Madame [T] [M] et Monsieur [U] [N] à verser à la SA d'[Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 7.677,57 euros au titre des loyers charges et indemnités impayés, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 mai 2024 sur la somme de 2122,57 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS conjointement Madame [T] [M] et Monsieur [U] [N] à payer à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer soit la somme de 692,63 euros ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [M] et Monsieur [U] [N] à verser à la SA d'[Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 160 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [M] et Monsieur [U] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de la signification de l’assignation ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2025, la minute étant signée par Sarah Giustranti, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffier.

Le Greffier, Le Juge des Contentieux de la protection