TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 23/04187 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GRR4

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [H]

venant aux droits de Monsieur [H] [K] décédé le 25 août 2022, lequel venait lui-même aux droits de Madame [H] née [X] [A] décédée le 3 février 2014

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [R] [H] épouse [Y]

venant aux droits de Monsieur [H] [K] décédé le 25 août 2022, lequel venait lui-même aux droits de Madame [H] née [X] [A] décédée le 3 février 2014

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [S] [Z]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne à l’audience du 13 février 2024 et 14 mai 2024, non comparant à l’audience du 13 mai 2025

A l’audience du 13 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2012, Monsieur [B] [H] et Madame [R] [Y] née [H] -venant aux droits de Monsieur [K] [H] décédé le 25 août 2022, lequel venait lui-même aux droits de Madame [A] [H] née [X] décédée le 3 février 2014- a donné en location à Monsieur [P] [S] [Z] un bien à usage d’habitation de type 2 situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel net de 430,00 euros, hors charges, payable d’avance au 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, Monsieur [B] [H] et Madame [R] [Y] née [H] ont fait signifier le 27 juin 2023 à Monsieur [P] [S] [Z] un commandement visant la clause résolutoire de fournir les justificatifs d’assurance, ainsi que de payer un montant en principal de 17.571,58 euros correspondant aux loyers et charges arriérés des mois de juin 2020 à juin 2023.

En l’absence de règlement des causes dudit commandement de payer dans le délai de 2 mois Monsieur [B] [H] et Madame [R] [Y] née [H] ont alors fait assigner Monsieur [P] [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte d’huissier du 28 septembre 2023 signifié à l’étude, aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 1er décembre 2012 portant sur le logement sis [Adresse 4] au jour du jugement à intervenir ; En conséquence, ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [P] [S] [Z] ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 6] Publique si besoin ;condamner Monsieur [P] [S] [Z] au paiement :- de la somme de 18.958,81 euros en principal au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour (de juin 2020 à septembre 2023) avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux,

— de la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

— d’une somme de 500,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance et de ses suites, et notamment le coût du commandement de payer, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire, évoquée à l’audience du 13 février 2024, a fait l’objet d’un renvoi à l’audience qui s’est tenue le 14 mai 2024 où Monsieur [B] [H] et Madame [R] [Y] née [H], représentés par leur avocat, ont maintenu leurs demandes relatives aux impayés de loyers et charges en évoquant une dette initiale de 17.769,00 € -qui serait prochainement actualisée dans le cadre d’une note en délibéré sous 8 jours acceptée par le juge- tout en déclarant que le locataire Monsieur [P] [S] [Z] avait repris un règlement de 500,00 € par mois depuis septembre 2023, mais en s’opposant fermement à l’octroi de tous délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [P] [S] [Z], comparaissant en personne, a déclaré que le logement était insalubre sans contester toutefois le montant de la dette locative restant due, puis il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100,00 € par mois, indiquant qu’il vivait seul, couvreur de profession en arrêt de travail suite à une chute avec des revenus de 1800,00 € par mois, un fils de 8 ans entièrement à sa charge, et quelques dettes susceptibles de générer prochainement le dépôt d’un dossier de surendettement auprès de la banque de France.

La fiche relative au diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état de la parfaite carence de Monsieur [P] [S] [Z], qui n’a pas honoré les rendez-vous des 22 novembre 2023 et 9 janvier 2024 qui lui ont été proposés par le travailleur social.

La décision mise en délibéré à la date du 9 août 2024, a fait l’objet d’une réouverture des débats fixée au 12 novembre 2024 -du fait de l’absence de communication de la note en délibéré autorisée par le tribunal- aux fins de production par les demandeurs à l’action du décompte actualisé des sommes dues par Monsieur [P] [S] [Z].

A l’audience du 12 novembre 2024, en l’absence du défendeur, Monsieur [B] [H] et Madame [R] [Y] née [H] ont actualisé le montant de la dette locative suivant décompte du 5 novembre 2024 (loyers et charges pour la période de juin 2020 à novembre 2024 inclus) s’élevant à la somme de 20.715,35 euros -dont 282,80 € de frais de procédure- puis l’affaire a été mise en délibéré au 21 février 2025.

L’affaire a, de nouveau, fait l’objet d’une réouverture des débats fixée au 13 mai 2025 aux fins de production par les demandeurs à l’action de la justification de leur qualité à agir aux droits de Madame [L] [X], titulaire du bail d’origine daté du 1er décembre 2012.

A l’audience publique du 13 mai 2025, en l’absence du défendeur, l’avocat des demandeurs a produit une attestation notariée indiquant une donation-partage le 19 février 1994 de l’immeuble, objet du bail litigieux de la part de Madame [L] [X] au profit de Madame [A] [H] née [X], décédée le 3 février 2014.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 septembre 2025, prorogé au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision sera contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 28 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [B] [H] et Madame [R] [Y] née [H] justifient avoir préalablement signalé le 28 juin 2023 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) la situation d’impayés de Monsieur [P] [S] [Z], soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Enfin, il apparaît aux termes de l’attestation notariée établi le 11 mars 2025 en l’étude de Maître [T], notaire à [Localité 7] que l’immeuble actuellement loué sis au [Adresse 5] a fait l’objet d’une donation-partage le 19 février 1994 de la part de Madame [L] [X], titulaire du bail litigieux, au profit de Madame [A] [H] née [X] décédée le 3 février 2014.

Il sera donc constaté l’intérêt et la qualité à agir de Monsieur [B] [H], et également de Madame [R] [Y] née [H], qui viennent régulièrement aux droits de leur mère Madame [A] [H] née [X].

L’action sera donc déclarée parfaitement recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable lors de la délivrance du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de location conclu le 1er décembre 2012 contient une clause résolutoire (article 2.11 des conditions particulières) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 juin 2023, pour la somme en principal de 17.571,58 euros.

Monsieur [P] [S] [Z] avait donc jusqu’au dimanche 27 août 2023 (jour ouvré) pour régler cette somme, délai reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit le lundi 28 août 2023 à 24 heures.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 28 août 2023.

L’expulsion de Monsieur [P] [S] [Z] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

A toutes fins, s’agissant du sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, il est indiqué qu’il sera spécifiquement organisé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et dans le cadre des opérations d’expulsion.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF ET D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [B] [H] et Madame [R] [Y] née [H] produisent un décompte détaillé du 5 novembre 2024 démontrant que Monsieur [P] [S] [Z] reste devoir (loyers et charges pour la période de juin 2020 à novembre 2024 inclus) la somme de 20.715,35 euros, dont 282,80 € de frais de poursuite.

Présent à l’audience du 14 mai 2024, Monsieur [P] [S] [Z] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de cette dette locative dont il a proposé l’apurement par des règlements mensuels de 100,00 €, les bailleurs ayant refusé l’octroi de tous délais de paiement.

Monsieur [P] [S] [Z] sera donc, par conséquent, condamné à verser à ses bailleurs une somme de 20.432,55 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (échéance du mois de novembre 2024 incluse) -déduction de 282,80 € de frais de poursuite qui relèvent éventuellement des dépens- ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Si Monsieur [P] [S] [Z] reste redevable des loyers jusqu’au 28 août 2023, à compter du 29 août 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 29 août 2023, il a causé un préjudice aux propriétaires-bailleurs qui n’ont pas pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

Hormis l’indemnité d’occupation déjà incluse dans la dette locative vérifiée et liquidée ci-dessus, Monsieur [P] [S] [Z] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à effet du 1er décembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

En l’espèce, comparaissant en personne à l’audience du 14 mai 2024, Monsieur [P] [S] [Z] a sollicité des délais de paiement et proposé de régler 100,00 euros par mois pour apurer sa dette locative.

Or, la faible somme proposée n’est aucunement de nature à permettre de solder la dette locative (20.432,55 euros) dans un délai inférieur au maximum légal de trois années, tandis que les loyers et charges courants ne sont pas réglés par Monsieur [P] [S] [Z].

De surcroît, à l’analyse, et vu l’absence de toute possibilité de mise en place d’un plan d’apurement entre les bailleurs qui s’y opposent, et Monsieur [P] [S] [Z] de manière à solder dans un délai raisonnable son importante dette locative, et au regard de la situation sociale et financière difficile de ce dernier -lequel n’a pas, en tout état de cause, repris le paiement intégral de son loyer courant- il ne sera pas légalement possible de lui accorder des délais de paiement, et la clause résolutoire conservera ainsi tous ses effets.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

En l’espèce, à l’analyse des pièces et éléments versés à la procédure par les parties, il s’avère que tant la réalité du préjudice allégué que le caractère dilatoire et manifestement abusif, voire malveillant de Monsieur [P] [S] [Z] n’est pas véritablement prouvé, ni factuellement démontré par Monsieur [B] [H] et Madame [R] [Y] née [H].

Dans ces conditions, les requérants devront donc être intégralement déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, fondée sur les dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [P] [S] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable et celui de l’assignation introductive d’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, et compte tenu de l’importance et de l’ancienneté de la dette locative, Monsieur [P] [S] [Z] sera condamné à verser à Monsieur [B] [H] et Madame [R] [Y], née [H], une indemnité de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 1er décembre 2012 entre, d’une part, Monsieur [P] [S] [Z], et d’autre part, Monsieur [B] [H] et Madame [R] [Y] née [H] -venant aux droits de Monsieur [K] [H] décédé le 25 août 2022, lequel venait lui-même aux droits de Madame [A] [H] née [X] décédée le 3 février 2014- et concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 28 août 2023 ;

ORDONNE à Monsieur [P] [S] [Z], occupant sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [S] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [H] et Madame [R] [Y] née [H] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [P] [S] [Z] à verser à Monsieur [B] [H] et Madame [R] [Y] née [H] la somme de 20.432,55 € (vingt mille quatre cent trente-deux euros et cinquante-cinq centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, hors frais de poursuite et selon décompte du 5 novembre 2024. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [P] [S] [Z] à verser à Monsieur [B] [H] et Madame [R] [Y] née [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges -suivant décompte du 5 novembre 2024 comprenant l’échéance de novembre 2024- à compter du 1er décembre 2024, et ce, jusqu’à la date de sa libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Monsieur [B] [H] et Madame [R] [Y], née [H], de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [P] [S] [Z] à verser à Monsieur [B] [H] et Madame [R] [Y] née [H] une indemnité de 800,00 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [S] [Z] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer préalable et de l’assignation introductive d’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2025, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La Greffière, Le Juge,