TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 24/05690 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G6EI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [B], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [E] [J]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 08 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 27 Juin 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 30 juin 2020, ayant pris effet le 3 juillet 2020, l’OPH LOGEM LOIRET a donné en location à Madame [E] [H] [K] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 404,95 euros, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 juillet 2024 à Madame [E] [H] [K], pour un montant en principal de 1.672,30 euros.

L’OPH LOGEM LOIRET a ensuite fait assigner Madame [E] [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, aux fins suivantes :

Constater la résiliation du contrat de location du logement d’habitation sis à [Adresse 1], les causes du commandement visant la clause résolutoire n’ayant pas été réglées dans le délai contractuel ;Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [E] [H] [K] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Condamner Madame [E] [H] [K] au paiement de la somme de 3.131,30 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du 30 septembre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompter qui sera fourni lors des débats ;Condamner Madame [E] [H] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer et des charges calculé tel que si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ; Condamner Madame [E] [H] [K] au paiement de la somme de 400 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [E] [J] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos bien et valeurs mobilières.

A l’audience du 8 avril 2025, L’OPH LOGEM LOIRET – représentée avec pouvoir par Madame [B], employée du bailleur – a actualisé la dette locative à la somme de 3.470,80 euros. Elle a indiqué que le loyer courant n’est pas réglé en totalité, la somme de 600 euros étant versée pour un loyer de 640 euros. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Citée à étude, Madame [E] [J] a comparu à l’audience. Elle a indiqué avoir un titre de séjour périmé depuis le mois d’août 2024 et avoir un accompagnement avec une assistance sociale. Elle a indiqué que le renouvellement de ses papiers pose problème, et que c’est ce qui a tout bloqué car son contrat de travail est suspendu. Elle a précisé être aide-soignante et avoir d’autres dettes liées aux charges courantes. Elle a ajouté qu’elle devrait avoir sa carte de résident d’ici un mois et demi.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 juin 2025, prorogé au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 1er octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé à la Caisse d’Allocatios Familiales du Loiret la situations d’impayés de Madame [E] [J], valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le 2 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au moment de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 30 juin 2020, ayant pris effet le 3 juillet 2020 contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement (article 3.6 page 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.672,30 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, celle-ci ne s’appliquant qu’aux situations contractuelles postérieures. Il y a lieu de relever que le commandement de payer reprend cette durée de 2 mois prévue contractuellement.

Madame [E] [J] avait jusqu’au 23 septembre à 24 heures pour régler cette somme.

Au cours de la période de deux mois allant du 23 juillet 2024 au 224 septembre 2024 à 24 heures, Madame [E] [H] [K] n’a procédé à aucun règlement.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 24 septembre 2024.

L’expulsion de Madame [E] [H] [K] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [E] [J] reste redevable des loyers jusqu’au 23 septembre 2024 et, à compter du 24 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 24 septembre 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

L’OPH LOGEMLOIRET produit un décompte indiquant que Madame [E] [J] reste devoir, après soustraction des frais de contentieux (130,19 euros et 182,85 euros qui relèvent éventuellement des dépens), et des frais liés au risque locatifs (4 fois 3,19 euros et 5 fois 5,5 euros, non justifiés avant le mois d’octobre 2024) la somme de 3.430,04 euros à la date du 3 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Présente à l’audience, Madame [E] [J] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [E] [J] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 3.430,04 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du présent jugement.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, tout comme l’indemnité d’occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus, conformément à la demande.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [E] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [E] [J] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 30 juin 2020, ayant pris effet le 3 juillet 2020 entre l’OPH LOGEM LOIRET et Madame [E] [H] [K], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 24 septembre 2024, et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [H] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, L’OPH LOGEM LOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [E] [J] à verser à L’OPH LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3.430,04 euros (selon décompte arrêté au 3 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [E] [H] [K] à verser à L’OPH LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [E] [J] à verser à L’OPH LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [H] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 octobre 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, Juge, et par D. STRUS, greffière.

La Greffière, Le Juge,