REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 25/03255 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KV5D

MINUTE N° 2025/ 126

ORDONNANCE

DU 03 Septembre 2025

S.A. SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] c/ [I]

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Septembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assistée lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Margaux HUET qui a signé la minute avec la présidente.

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.A. SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] (SAIEM [Localité 6])

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Antoine FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par M^e KOUJI-DECOURT du même barreau

DEFENDERESSE:

Madame [U] [I]

née le 30 Octobre 1985 à [Localité 5] (OISE)

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emmanuelle REIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-002134 du 20/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

COPIES DÉLIVRÉES LE 03 Septembre 2025 :

1 copie exécutoire à ;

M^e Emmanuelle REIN,

M^e Antoine FAIN-ROBERT

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 octobre 2021, la SA d’économie mixte de construction de [Localité 6] (la SAIEM [Localité 6]) a donné à bail à madame [U] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 9] et un garage accessoire au logement, pour un loyer mensuel initial de 419,33 euros outre 72,50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAIEM [Localité 6] a fait signifier à sa locataire le 30 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme principale de 1.434,52 euros.

Elle a ensuite fait assigner madame [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé par un acte de commissaire de justice du 26 mars 2025 aux fins de :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, compte tenu du défaut de paiement des loyers arriérés, à la date du 30 décembre 2024,

— condamner madame [I] au paiement de la somme provisionnelle de 3.583,38 euros au titre de tous les loyers et charges dus, arrêtés au 10 février 2025, à parfaire à la date de la décision à intervenir,

— ordonner l’expulsion de madame [I] et de tout occupant éventuellement introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique, des lieux loués savoir [Adresse 8], [Adresse 2] à [Localité 7],

— fixer à une somme provisionnelle correspondant au montant de tous les loyers et charges en cours, soit la somme de 523,99 euros, le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux loués,

— condamner madame [I] au paiement de ladite indemnité,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— condamner madame [I] au paiement de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner madame [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 126,56 euros,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Le 18 juin 2025, la commission de surendettement des particuliers du Var a déclaré recevable le dossier de surendettement de madame [U] [I].

A l’audience du 18 juillet 2025, la SAIEM [Localité 6] – représentée par son conseil – demande le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 5.029,67 euros au 18 juillet 2025. Elle soutient que la clause résolutoire a été acquise avant le dépôt du dossier de surendettement par madame [I].

Aux termes de ses conclusions, Madame [U] [I] représentée par son conseil demande au juge des référés de :

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail,

— accorder les plus larges délais de paiement afin d’apurer la dette de loyer,

— débouter la demanderesse de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 3 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467, et en premier ressort en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur la recevabilité de l’action

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

L’article 835 du code de procédure civile énonce par ailleurs que “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire énonce, “le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement”.

L’article 24 I et III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose par ailleurs que :

« I.( …)

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu, précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

La SA d’économie mixte de construction de [Localité 6] justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les dispositions visées plus avant.

Elle produit en effet :

— le justificatif de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 octobre 2024, suite à la délivrance du commandement de payer signifié le 30 octobre 2024, le montant de l’impayé imposant un tel signalement,

— le justificatif de la notification de l’assignation à la Préfecture du Var qui en a accusé réception le 28 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience.

La juridiction a reçu retour du diagnostic social et financier dont le contenu est précisé par le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021. Il a été donné connaissance de son contenu à l’audience.

L’action de la SA d’économie mixte de construction de [Localité 6] est donc recevable.

II/ Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 fixe par ailleurs à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi du 24 juillet 1989 précitée dispose encore que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, dans l’avis qu’elle a rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), la 3ème Chambre de la Cour de Cassation a relevé que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Elle en tire pour conséquence que « dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par contrat du 20 septembre 2017, la SA d’économie mixte de construction de [Localité 6] a donné à bail à madame [U] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 9] et un garage accessoire au logement, pour un loyer mensuel initial de 419,33 euros outre 72,50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’économie mixte de construction de [Localité 6] a fait signifier à sa locataire le 30 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme principale de 1.434,52 euros.

Dans ces conditions, au titre du contrat de bail querellé c’est un délai de deux mois comme prévu contractuellement qui doit être retenu s’agissant du délai dont bénéficie la locataire à compter de la délivrance du commandement de payer pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

L’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose que lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. Par ailleurs, en vertu de l’article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement devant la commission de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, qui selon l’article L722-5, emportent notamment interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction.

En l’espèce, il est justifié que le dossier de surendettement déposé par madame [I] a été déclaré recevable le 18 juin 2025. Il est constant que l’existence d’une procédure de surendettement n’interdit pas au créancier d’obtenir un titre exécutoire. Simplement, son exécution s’effectuera selon les modalités d’apurement de la dette et/ou d’effacement qui seront adoptées dans le cadre de la procédure de surendettement.

Le commandement de payer délivré le 30 octobre 2024 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 décembre 2024 à minuit. La décision de recevabilité de la commission de surendettement du 18 juin 2025 est survenue postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, aussi cette décision n’a pas fait obstacle au jeu de la clause résolutoire.

Par ailleurs, il résulte du décompte produit par le bailleur que madame [I] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges, avant l’audience, de sorte qu’aucun délai de paiement ne peut lui être accordé de même que la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être ordonnée.

En conséquence l’expulsion sera ordonnée, afin de faire cesser le trouble manifestement illicite causé par le maintien dans les lieux de la locataire postérieurement à la cessation du bail.

Madame [I] étant sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

III/ Sur les demandes de condamnation à paiement à titre provisionnel

Madame [U] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SAIEM [Localité 6] produit un décompte démontrant que madame [I] reste lui devoir la somme de 5.029,67 euros à la date du 18 juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, décompte des sommes dues devenues exigibles depuis l’arrêté du compte objet de la précédente condamnation.

Pour la somme au principal, madame [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’elle ne conteste pas. Elle sera donc condamnée au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 5.029,67 euros au 18 juillet 2025.

Madame [I] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 19 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il convient de rappeler que l’exécution de la présente décision s’effectuera selon les modalités d’apurement de la dette et/ou d’effacement qui seront adoptées dans le cadre de la procédure de surendettement.

IV / Sur la demande de délais de paiement

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, s’il ressort de l’extrait de compte actualisé que madame [I] a effectué des paiements partiels en mai, juin et juillet 2025, l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer de tels délais de paiement malgré sa demande.

En effet, le loyer et les charges s’élève à ce jour à la somme de 525,60 euros (425,91 euros de loyer logement + 40,29 euros de loyer garage + 59,40 euros de provision sur charges) et madame [I] n’a effectué que les paiements suivants :

— en mai 2025 : 378,95 euros le 9 mai 2025, 20 euros le 12 mai 2025 et 30 euros le 17 mai 2025, soit 428,95 euros au total,

— le 10 juin 2025 : 426,95 euros,

— le 14 juillet 2025 : 450 euros.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement de madame [I] ne peut qu’être rejetée.

V/ Sur les demandes accessoires

Madame [U] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAIEM [Localité 6], madame [U] [I] sera condamnée à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-5 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

DECLARONS l’action de la SA d’économie mixte de construction de [Localité 6] recevable;

CONSTATONS la résiliation du bail non-meublé d’habitation consenti le 18 octobre 2021 entre la SA d’économie mixte de construction de [Localité 6] et madame [U] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] et le garage accessoire, à la date du 30 décembre 2024 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à compter du 31 décembre 2024, madame [U] [I] est occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

ORDONNONS la libération par cette dernière des lieux loués à savoir un appartement sis [Adresse 9] ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire de madame [U] [I] ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à leur expulsion des lieux querellés si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS madame [U] [I] à verser à la SA d’économie mixte de construction de [Localité 6] la somme provisionnelle de 5.029,67 euros (décompte arrêté au 18 juillet 2025, incluant la mensualité de juillet 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS madame [U] [I] à verser à la SA d’économie mixte de construction de [Localité 6] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 525,60 euros), à compter du 19 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETONS la demande de délais de paiement de madame [U] [I] ;

DISONS que l’exécution de la présente décision s’effectuera selon les modalités d’apurement de la dette et/ou d’effacement qui seront adoptées dans le cadre de la procédure de surendettement;

CONDAMNONS madame [U] [I] à verser à la SA d’économie mixte de construction de [Localité 6] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS madame [U] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire.

La greffière, La vice-présidente,