Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/04664 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I6ED

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Mélody MANET, Juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 02 Mars 2026

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1]

représenté par Mme [A], munie d’un pouvoir,

ET :

Monsieur [M] [K]

né le 13 Mai 1986

demeurant [Adresse 2] ([Localité 2])

représenté par M^e Mariem KADRI, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet du 29 avril 2021, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a donné à bail à Monsieur [M] [K], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 221 euros outre une provision sur charges de 84,76 euros.

Selon avenant en date du 1er juin 2022, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a donné à bail à Monsieur [M] [K] un garage moyennant un loyer mensuel révisable de 26,85 euros outre une provision sur charges de 5,44 euros.

Par courrier simple du 7 février 2025, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer le 17 février 2025 à Monsieur [M] [K] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1927,69 euros, échéance de janvier 2025 inclus.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 20 mai 2025, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Monsieur [M] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

constater la résiliation du contrat de bail de plein droit par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour le même motif,ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, et notamment avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est,le condamner au paiement de la somme de 2713,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025 (mois de mars 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la reprise des lieux,le condamner au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts,le condamner au paiement de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 2] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 21 mai 2025.

Appelée à l’audience du 3 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 2 mars 2026.

A l’audience de plaidoirie du 2 mars 2026, l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE, représenté par sa chargée de contentieux munie d’un pouvoir, a maintenu ses demandes figurant dans l’acte introductif d’instance. Il s’est opposé aux délais de paiement.

Monsieur [M] [K], représenté par son conseil se référant à ses écritures, a sollicité :

— le débouté des demandes de l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE,

— subsidiairement, l’accord d’un délai de paiement sous 24 mois.

Il explique qu’un dégât des eaux est intervenu le 8 octobre 2024 dans son logement ayant donné lieu à une expertise le 11 février 2025. Il fait état des infiltrations ayant causé divers dommages et précise que l’assurance l’a indemnisé s’agissant de ses biens mobiliers. Il ajoute que notamment des moisissures et une humidité importante ont persisté.

Il demande un délai de paiement tant sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil que sur le fondement de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1194 du même code précise à cet égard que : « les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi ».

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, la stipulation contractuelle dérogeant au délai légal de six semaines, il sera appliqué un délai de deux mois pour le calcul de l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ailleurs, il est acquis que la location du garage est issue d’un avenant au contrat précité de sorte que le stationnement est accessoire au logement.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît donc qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [M] [K] le 17 février 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 1927,69 euros, échéance de janvier 2025 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Monsieur [M] [K] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 18 avril 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement.

S’agissant des informations relatives à l’existence d’un dégât des eaux dont a été affecté le domicile de Monsieur [M] [K], en l’absence de toute démonstration juridique de ce qui apparaît être une exception d’inexécution, il ne peut l’être examinée au titre d’un moyen donnant lieu à la prétention du débouté des demandes.

Par ailleurs, il sera constaté qu’il n’est pas demandé dans le dispositif des conclusions la suspension de la clause résolutoire, étant relevé que le bailleur s’oppose à l’octroi de délais.

Monsieur [M] [K] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [K] (logement + garage) ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE verse aux débats un décompte établissant l’arriéré locatif à la somme de 6934,20 euros, échéance du mois de février 2026 inclus.

Au vu des justificatifs fournis, notamment le décompte des sommes dues, la dette de Monsieur [M] [K] est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [M] [K] à verser à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 6934,20 euros, échéance du mois de février 2026 inclus, en ce compris les indemnités d’occupation, au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA DEMANDE D’ECHEANCIER

Au visa des articles 1343-5 du code civil et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Compte tenu de l’absence d’informations sur les capacités financières de Monsieur [M] [K] et de l’importance de la dette, sa demande d’échéancier sera rejetée.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [M] [K] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises (sur production de justificatifs), et ce à compter du 1er mars 2026.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [M] [K] au paiement de cette indemnité, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGE ET INTERETS

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE.

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par celui-ci sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [K] aux entiers dépens de l’instance.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLE l’action de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 29 avril 2021 conclu entre l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE et Monsieur [M] [K], concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies et que le bail est résilié à compter du 18 avril 2025 ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

CONSTATE que le garage loué par avenant en date du 1er juin 2022 est accessoire au logement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 6934,20 euros, échéance du mois de février 2026 inclus, en ce compris les indemnités d’occupation, au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que faute par Monsieur [M] [K] d’avoir libéré les lieux (logement + garage) de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DEBOUTE Monsieur [M] [K] de sa demande d’échéancier ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] à régler à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers plus charges (sur production de justificatifs), avec déduction des aides sociales, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mars 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] au paiement des dépens ;

DÉBOUTE l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE