Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 13 février 2025, n° 24/00176

TJ Orléans 13 février 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer a été signifié et que le délai imparti n'a pas été respecté, rendant ainsi la clause résolutoire applicable.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion, considérant que le bail était résilié et que la locataire devait quitter les lieux.
Accepté
Montant des loyers dus
La cour a constaté que Madame [G] [O] ne contestait pas le montant de la dette et a ordonné le paiement des loyers dus.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que Madame [G] [O] devait payer une indemnité d'occupation pour la période d'occupation après la résiliation du bail.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700, considérant les démarches judiciaires effectuées par la SA d'HLM.
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné Madame [G] [O] aux dépens, conformément à la règle de droit.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 13 févr. 2025, n° 24/00176
Numéro(s) :	24/00176
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Parties :	S.A. [ Adresse 5 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00176 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GUNO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5]

sise [Adresse 1]

représentée par Madame [L], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [G] [O]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 19 avril 2019, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a donné à bail à Madame [G] [O] une maison usage d’habitation située bâtiment 2 escalier 2 au rez-de-chaussée lot 4109 sise [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 479,88 euros, hors provision sur charges, payable mensuellement à terme échu. Suivant contrat du même jour, le 19 avril 2019, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a loué à Madame [G] [O] un emplacement de stationnement extérieur n°[Adresse 4] dans la même commune moyennant un loyer mensuel de 49,58 euros et selon les mêmes modalités.

Des loyers étant demeurés impayés la SA d'[Adresse 5] a fait signifier à Madame [G] [O], par procès-verbal de remise à étude, le 3 juin 2021 un commandement de payer dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1698,34 euros.

La SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a ensuite fait assigner Madame [G] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 19 avril 2019 conclu entre la SA d'[Adresse 5] et Madame [G] [O] relatif à l’appartement susvisé ;condamner Madame [G] [O] à quitter cet appartement deux mois après la signification du commandement de quitter à intervenir ;autoriser, passé ledit délai, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES à la faire expulser ainsi que tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;la condamner à payer à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 3009,78 euros représentant les loyers impayés au 2 février 2024, sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 3 juin 2021 sur 1698,34 euros, et à compter du jugement pour le surplus ;la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation constituée du loyer d’un montant de 514,21 euros pour le logement et 56,55 euros pour le garage jusqu’à la libération effective des lieux ;la condamner également à payer à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Madame [G] [O] à tous les frais et dépens lesquels comprendront le coût du commandement et de la signification d’assignation.

À l’audience du 26 novembre 2024, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES – représentée avec pouvoir par Madame [L] – a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 1700,25 euros. Elle a fait état d’un règlement par action logement et des efforts de Madame [O] sans toutefois de reprise intégrale du règlement du loyer. Elle s’est opposée à l’octroi de tous délais de paiement.

La question de l’application des nouvelles dispositions législatives a été soulevée lors de l’audience.

Madame [G] [O], comparante, a expliqué avoir perçu ses revenus en mois « décalé » excipant de prestations sociales versées par la CAF d’un montant de 900 euros environ outre un salaire de 900 à 1000 euros et de la suspension du versement des APL. Elle a ajouté être contrainte de prendre des jours pour les rendez-vous médicaux de ses enfants handicapés. Par ailleurs, elle a précisé avoir déposé un dossier de surendettement dont elle justifie.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort les explications reprises par la défenderesse à l’audience, laquelle vit seule avec ses enfants. Il est mentionné son travail en CDI en qualité d’aide à domicile et son arrêt suite à un accident du travail. Il est également explicité sa demande d’aménagement d’horaires pour lui permettre de garder ses enfants scolarisés à l’IME.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision, susceptible d’appel est contradictoire.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 16 février 2024 (selon accusé de réception), soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES justifie avoir préalablement signalé à la CAF la situation d’impayés de Madame [G] [O] le 20 mai 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, la situation d’impayés persistant depuis.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 alors applicable dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les baux des 19 avril 2019 contiennent chacun une clause résolutoire et un commandement de payer visant la clause a été signifié le 3 juin 2021 par procès-verbal remis à étude, pour la somme en principal de 1698,34 euros.

Madame [G] [O] avaient jusqu’au 3 août 2021 à 24 heures pour régler cette somme.

Dans ce délai, la locataire a effectué un règlement de 202,82 euros, insuffisant pour éteindre les causes du commandement de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 août 2021.

Sur l’indemnité d’occupationMadame [G] [O] reste redevable des loyers jusqu’au 3 août 2021 et à compter du 4 août 2021, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 4 août 2021, elle cause un préjudice à la bailleresse qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer du logement et de l’emplacement de stationnement à l’exclusion de tous autres frais, tel que ce montant serait s’il le bail n’était pas résilié, soit conformément à la demande la somme de 514,21 euros pour le logement et 56,55 euros pour le garage.

Sur l’expulsion de la locataireLe contrat de bail étant résilié à compter du 4 août 2021, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [O] ainsi que toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA d'[Adresse 5] produit un décompte démontrant que Madame [G] [O] reste lui devoir, après soustraction des frais de contentieux (237,38 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) la somme de 1412,87 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Madame [G] [O] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette.

Madame [G] [O] sera donc condamnée à verser à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES une somme de 1412,87 euros, à titre provisionnel terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 3 juin 2021.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il convient de relever que la défenderesse n’a pas émis une proposition concrète d’échelonnement de sa dette faisant état du dépôt d’un dossier de surendettement. En outre, il ressort du décompte produit l’absence de reprise intégrale du paiement du loyer et une dette persistante depuis longtemps.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il ne peut être octroyé d’office de délais de paiement.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [G] [O], succombant, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES, Madame [G] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans chacun des baux conclus le 19 avril 2019 entre la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES et Madame [G] [O] concernant une maison usage d’habitation située bâtiment 2 escalier 2 au rez-de-chaussée lot 4109 sise [Adresse 3] et un emplacement de stationnement extérieur n°[Adresse 4] dans la même commune, sont acquises à compter du 4 août 2021 ;

CONDAMNONS Madame [G] [O] à verser à la SA d'[Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 1412,87 euros (échéance du mois d’octobre 2024), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 3 juin 2021 ;

DISONS que Madame [G] [O] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [G] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [G] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges fixée à la somme de 514,21 euros pour le logement et 56,55 euros pour le garage jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à octroi de délais de paiement ;

CONDAMNONS Madame [G] [O] à verser à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [G] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de la signification de l’assignation ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, 13 février 2025, la minute étant signée par S.GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,