Minute n°2025/509

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 23/01958

N° Portalis DBZJ-W-B7H-KHM7

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE:

Madame [K] [R]

née le 05 Février 1985 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie CLANCHET de la SCP SOPHIE CLANCHET, avocats au barreau de METZ, vestiaire : B303

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [X]

né le 21 Février 1977 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thomas DANQUIGNY, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 26 février 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Par acte notarié en date du 31 mai 2022, [E] [X] a vendu à [K] [R] une maison située [Adresse 3] à [Localité 6] pour la somme de 205 000 €.

Suite à la vente, [K] [R] a constaté un dégât des eaux au niveau des plafonds du rez-de-chaussée et du premier étage, autour du conduit d’évacuation du poêle à pelé installé au rez-de-chaussée.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice signifié le 31 juillet 2023, déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 3 août 2023, [K] [R] a constitué avocat et assigné [E] [X] devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

[E] [X] a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 6 septembre 2023.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 février 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) LES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 avril 2024, [K] [R] demande au tribunal au visa des articles 1641 et suivants, et 1112-1 du Code civil, de :

— Condamner [E] [X] à lui payer une somme de 28 012,34€ au titre de la réfection sur le prix vente ;

— Condamner [E] [X] à lui payer une somme 20 000€ à titre de dommages pour les préjudices subis ;

— Condamner [E] [X] à lui payer une somme 5 000€ au titre de l’article 700 du CPC ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner Monsieur [E] [X] aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses demandes, [K] [R] explique qu’il existe un important problème d’étanchéité de la toiture de la maison au niveau du conduit d’évacuation du poêle à pelés, ayant causé des infiltrations à l’intérieur de l’habitation. Elle ajoute que [E] [X] lui a volontairement caché l’état défectueux de la toiture au moment de la vente. S’agissant de la clause contractuelle d’exclusion de la garantie des vices cachée invoquée par [E] [X], elle affirme qu’il ne peut s’en prévaloir en raison de sa mauvaise foi, caractérisée par son manquement à son devoir d’information. Elle en déduit que la garantie des vices cachés doit s’appliquer, et opte pour une réfection du prix de vente. S’agissant de l’indemnisation des préjudices subis, elle explique qu’il s’agit d’indemniser son préjudice moral résultant de l’obligation de vivre dans l’humidité et avec des étais depuis l’automne 2022.

Selon les termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 octobre 2024, [E] [X] sollicite que [K] [R] soit déboutée de ses demandes, et condamnée à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.

En réponse aux moyens soulevés par [K] [R], il explique que l’agent immobilier a informé [K] [R] de l’état de la toiture avant la vente. Il en déduit que [K] [R] avait connaissance de ce vice, l’empêchant ainsi de bénéficier de la garantie des vices cachés. En tout état de cause, il fait valoir une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente, et assure être de bonne foi en expliquant avoir correctement informé [K] [R] de l’état défectueux de la toiture.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LES DEMANDES D’INDEMNISATION

L’article 1641 Code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Il est admis que l’acheteur non professionnel ne doit que procéder à l’examen et aux vérifications auxquels procéderait tout homme de diligence moyenne. Il n’a pas l’obligation de se livrer à des vérifications approfondies, ni, au cas d’achat de bien complexe, de se faire assister par un expert.

L’article 1643 Code civil dispose que le vendeur «est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

En revanche, cette clause d’exclusion de la garantie des vices cachés n’est pas applicable en cas de mauvaise foi du vendeur, caractérisée par sa connaissance du vice ou son manquement à l’une des obligations légales d’information mises à sa charge vis-à-vis de l’acquéreur.

L’article 1644 du Code civil dispose que « dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

L’article 1645 du Code civil dispose que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

L’article 1646 du Code civil dispose que « si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente. »

En l’espèce, il ressort du constat d’huissier établi le 13 mars 2023 qu’il existe un problème d’étanchéité au niveau de la sortie du conduit d’évacuation du poêle à pelés sur le toit de la maison. Des réparations de fortune ont été réalisées à ce niveau par l’apposition de bandes adhésives, détériorées au moment du constat. L’huissier a également pu constater des dégâts importants sur les plafonds du 1er étage et du rez-de-chaussé, à chaque fois autour du conduit d’évacuation du poêle. Le plafond du 1er étage menaçant de s’écrouler, un étayage a dû être mis en place par [K] [R], ce qui est également constaté par l’huissier. Au vu de ces constatations, il existe un défaut d’étanchéité de la toiture rendant la maison impropre à l’usage auquel on la destine, puisque l’une des qualités essentielles d’une maison d’habitation est d’être hors d’eau, particulièrement au niveau de la toiture. Les conséquences sur les plafonds démontrent la gravité du défaut d’étanchéité.

Il ressort du rapport de mission repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante établi par NEO CONSULTING que les plaques en fibres-ciment composant la toiture sont « non dégradées ». De plus, il ressort d’un constat d’huissier établi le 27 novembre 2023 et produit par [E] [X] qu’il a expliqué le 15 janvier 2022 par sms à son agent immobilier, [C] [W], que les tâches d’humidité autour du conduit d’évacuation du poêle étaient dues à un « problème d’étanchéité au niveau de la toiture », et que ce problème avait « été repris ». Il ressort par ailleurs d’une attestation rédigée par [C] [W] qu’il a expliqué à [K] [R] « que la toiture avait été réparée après une infiltration de celle-ci, et que cette réparation était temporaire, ainsi, une réfection de la toiture était à prévoir en plus des différents travaux de rénovation ». Les réparations évoquées se sont limitées à l’apposition de bandes d’étanchéités, certainement pas par un couvreur au vu du matériaux utilisé et de son apposition approximative. La présence d’une bassine de récupération d’eau sous la toiture démontre que l’étanchéité était demeurée défectueuse après cette réparation de fortune, et que [E] [X] le savait. Il ressort de ces éléments que le défaut d’étanchéité était antérieur à la vente, et que [K] [R] pensait légitimement que ce défaut avait été réglé par le vendeur. Or, [K] [R] n’avait pas l’obligation de se livrer à des vérifications approfondies sur le sujet. Dès lors, étant donné que l’agent immobilier avait informé [K] [R] que le défaut d’étanchéité de la toiture avait été réparé, [K] [R] n’avait pas connaissance d’un défaut au moment de la vente.

Dès lors, les conditions de la garantie des vices cachés sont remplies.

Une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés est insérée dans l’acte de vente. En effet, il est précisé que « l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés ». Toutefois, il ressort des développements précédents que [E] [X] connaissait la défectuosité de la toiture et son ampleur. Sa mauvaise foi est ainsi caractérisée. Dès lors, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés n’est pas applicable.

S’agissant de l’indemnisation, il a été démontré que [E] [X] connaissait le vice de la toiture. De plus, la présence de traces d’infiltration sur les plafonds autour du conduit d’évacuation du poêle, soit exactement en dessous de la partie de toiture dont l’étanchéité était défectueuse, démontre un lien de causalité direct entre le dommage et le vice caché.

Il convient donc de condamner [E] [X] au paiement de la réfection de la toiture, qui s’élève à 25 477,34 € selon la facture du 25/01/2024, ainsi qu’au paiement de l’installation d’une bâche s’élevant à 935 € selon la facture du 13/04/2023.

En revanche, [K] [R] ne démontre pas que le poêle ne fonctionne plus. Il semble même être en marche sur la photo prise par l’huissier de justice le 13 mars 2023, des flammes étant visibles au travers de la vitre du poêle. [K] [R] sera donc déboutée de sa demande d’indemnisation concernant le poêle.

S’agissant des préjudices moral et de jouissance invoqués par [K] [R], il apparaît qu’elle a dû vivre pendant plusieurs années dans un logement humide, dont un plafond menaçait de s’effondrer, nécessitant la mise en place d’étais amputant l’usage de la pièce concernée de la maison. Elle n’a donc pas pu jouir normalement de son bien immobilier, lui causant un préjudice de jouissance. Le stress engendré par cette situation lui a par ailleurs causé un préjudice moral. Dès lors, [E] [X] sera condamné à verser à [K] [R] les sommes de 1500 € en réparation de son préjudice moral, et 500 € en réparation de son préjudice de jouissance.

2°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

[E] [X], qui succombe, sera condamné aux dépens ainsi qu’à régler à [K] [R] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera également débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

3°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 3 août 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [E] [X] à verser à [K] [R] la somme de 26 412,34 € au titre de la réfection sur le prix de vente;

CONDAMNE [E] [X] à verser à [K] [R] la somme de 1 500 € en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE [E] [X] à verser à [K] [R] la somme de 500 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE [E] [X] aux dépens ainsi qu’à régler à [K] [R] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. ;

DEBOUTE [E] [X] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 22 MAI 2025 par Monsieur Thomas DANQUIGNY, Juge, assisté de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président