TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00155 – N° Portalis DB3C-W-B7J-EKZS

Minute : 320/25

Code NAC : 5AA

JUGEMENT

Du : 29 Septembre 2025

S.C.I. MRM

C/

[G] [T]

Expédition revêtue de la

formule exécutoire

délivrée à :

S.C.I. MRM (LRAR)

M^e Diane PAYROU (dépôt case avocat)

Expédition délivrée à :

Madame [G] [T] (LRAR)

Le 20.10.2025

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le VINGT NEUF SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ;

Sous la Présidence de Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de M^me Elisa CILLIERES, Greffier ;

Après débats à l’audience du VINGT TROIS JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, a été rendu le jugement suivant, mis à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. MRM

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représentée par M^e Diane PAYROU, avocat au barreau du TARN ET GARONNE,

ET :

DEFENDEUR(S) :

Madame [G] [T]

née le 08 Mars 1958 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 18 février 2021 signé le 23 février 2021, “Mutualia alliance santé” a donné à bail à [G] [T] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel, indexé, de 300 euros, outre une provision sur charges de 30 euros par mois, payables d’avance au plus tard le 1er du mois.

“Mutualia alliance santé” a vendu l’immeuble à la Sci MRM le 15 juin 2022.

Le 28 novembre 2022, la Sci MRM (la Sci) a fait délivrer à Mme [T] un commandement de payer la somme de 1.069,03 euros au titre des loyers et charges impayés au 23 novembre 2022, visant la clause résolutoire.

Par acte délivré le 1er février 2023, la Sci a fait assigner Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban.

Par jugement du 31 mai 2023, la juridiction a :

— constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 29 janvier 2023;

— dit que Mme [T] est occupante sans droit ni titre depuis le 29 janvier 2023 ;

— ordonné, faute du départ volontaire de Mme [T] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— condamné Mme [T] à payer à la Sci MRM les sommes suivantes:

—  238,69 euros au titre des loyers et provisions sur charges échus impayés au mois de janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er février 2023 ;

—  669,66 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue au 31 mars 2023 ;

— à compter du 1er avril 2023, une indemnité d’occupation mensuelle de 334,83 euros jusqu’à la libération des lieux ;

— autorisé Mme [T] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 50 euros chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette ;

— dit que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

— suspendu l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés ;

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— dit qu’en revanche, à défaut du paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— condamné Mme [T] à payer à la Sci MRM la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [T] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet.

La décision a été signifiée à Mme [T], à domicile, le 23 juin 2023.

Le 1er octobre 2024, la Sci a fait délivrer à Mme [T] un commandement de payer la somme de 994,68 euros, visant la clause résolutoire.

Le commandement a été signalé à la CCAPEX le 4 octobre 2024.

Par acte délivré le 14 avril 2025, notifié à la préfecture du Tarn-et-Garonne le 16 avril 2025, la Sci a fait assigner Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban afin de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— prononcer la résiliation du contrat de bail au 2 décembre 2024 ;

— dire que Mme [T] est occupante sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion de Mme [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— autoriser le bailleur à transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel lieu approprié de son choix, d’ordonner le séquestre lorsque les biens sont indisponibles en raison d’une saisie antérieurement pratiquée par un autre créancier, aux frais du locataire, en application des articles L. 433-5, L. 433-6 et R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution;

— condamner Mme [T] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 1.083,86 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 18 mars 2025, avec intérêts au taux légal ;

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux ;

— la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, outre les dépens.

L’affaire a été examinée à l’audience du 29 septembre 2025, en présence de la Sci, représentée par son conseil, et de Mme [T].

La Sci maintient ses demandes initiales et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Mme [T] sollicite son maintien dans les lieux et des délais de paiement.

Elle indique qu’elle réglera l’échéance de juin le 28 juin, jour de perception de sa pension de retraite.

La décision a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

Les parties ont été autorisées à produire en délibéré un décompte locatif actualisé, ce qu’elles ont fait, la Sci communiquant par courrier électronique du 24 juin 2025 un décompte arrêté à cette date mentionnant un solde débiteur de 1.501,24 euros et Mme [T] envoyant par courrier recommandé reçu le 22 juillet 2025 un décompte établi le 16 juillet 2025 mentionnant un arriéré de 1.138,78 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il importe d’indiquer à titre liminaire que la dette locative au paiement de laquelle Mme [T] avait été condamnée par décision du 31 mai 2023 a été intégralement réglée le 31 août 2023, le solde du compte locatif présentant alors une somme créditrice de 249,63 euros.

La clause résolutoire est donc réputée ne pas avoir été acquise le 29 janvier 2023.

Sur la demande de résiliation et d’expulsion

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La Sci a fait délivrer un commandement de payer le 1er octobre 2024.

Cet acte, qui comporte les mentions requises par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, remplit les conditions de forme légales.

Par ailleurs, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département dans les formes et délais de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des décomptes produites par les parties que Mme [T] ne s’est pas acquittée de l’intégralité de l’arriéré locatif dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

Il apparaît ainsi que la clause résolutoire est acquise au 2 décembre 2024, ce qui entraîne la résiliation du bail de plein droit à cette date.

Dès lors, le juge n’a pas à prononcer la résiliation du bail, ce qui implique l’appréciation de l’existence d’un manquement à une obligation contractuelle et de la gravité de celui-ci de nature à justifier une résiliation judiciaire, mais il la constate.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail au 2 décembre 2024, et de faire droit aux demandes relatives à l’occupation sans droit ni titre et à l’expulsion.

Le sort des meubles en cas d’expulsion sera conforme aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

A compter de la résiliation du bail, Mme [T] sera redevable d’une indemnité d’occupation, qu’il convient de fixer au montant du loyer et de la provision sur charges mensuels au jour de la résiliation, soit la somme de 356,53 euros par mois.

Sur les sommes dues

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les décomptes comprennent des frais de relance dont il n’est justifié ni de l’existence, ni de ce qu’ils sont dus par Mme [T], de sorte qu’ils seront écartés.

Au vu du décompte le plus récent, établi par l’agence immobilière en charge de la gestion de la location et produit en cours de délibéré par Mme [T], de ce qui précède et des règles d’imputation légale, Mme [T] est redevable de la somme de 776,32 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue au 30 juin 2025, qu’elle sera condamnée à payer à la Sci.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Mme [T] formule une demande de délais de paiement ainsi qu’une demande de maintien dans les lieux, laquelle s’analyse en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, tel qu’en vigueur depuis le 29 juillet 2023, permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, tel qu’en vigueur depuis le 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le contrat prévoit que le loyer est payable d’avance au 1er du mois.

Il ressort du décompte produit par Mme [T] que celle-ci a réglé la somme de 362,46 euros, qui correspond à l’échéance mensuelle réclamée par le bailleur depuis le mois d’avril 2025, le 5 juin 2025 ainsi que le 30 juin 2025.

A l’audience, Mme [T] a elle-même indiqué que le second règlement, daté du 30 juin 2025, devait être affecté au paiement de l’échéance du mois de juin, ce dont il se déduit que le règlement du 5 juin 2025 doit être affecté au paiement de l’échéance du mois de mai.

Il apparaît ainsi qu’au jour de l’audience, le 23 juin 2025, Mme [T] n’avait pas réglé l’intégralité du loyer courant puisque celui du mois de juin, exigible depuis le 1er juin 2025, n’était pas payé.

En conséquence, Mme [T] ne peut prétendre à l’octroi de délais de paiement, et par conséquent, à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ses demandes à ce titre seront donc rejetées.

Il convient d’ajouter qu’à supposer que Mme [T] ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, sa demande de délais de paiement serait rejetée dans la mesure où l’intéressée s’est montrée de nouveau défaillante dans le paiement des loyers dès le mois de mars 2024 et où elle ne règle jamais à la date d’exigibilité la totalité de la somme due pour l’échéance concernée, ce qui témoigne de son incapacité durable à respecter ses obligations contractuelles et laisse craindre qu’un éventuel apurement de sa dette dans les mois suivant la présente décision soit rapidement suivi d’une nouvelle défaillance dans le paiement des loyers courants et donc de la délivrance d’un nouveau commandement de payer puis d’une nouvelle assignation aux fins de résiliation du bail.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [T] succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet.

Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, il est équitable de condamner Mme [T] à payer à la Sci la somme de 300 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 2 décembre 2024 ;

Dit que [G] [T] est occupante sans droit ni titre depuis le 2 décembre 2024 ;

Ordonne, faute du départ volontaire de [G] [T] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

Dit qu’en application des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution, en cas d’expulsion, le bailleur peut faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel lieu approprié de son choix et remettre à un séquestre les biens indisponibles en raison d’une saisie antérieure pratiquée par un autre créancier ;

Condamne [G] [T] à payer à la Sci MRM les sommes suivantes:

—  776,32 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue au 30 juin 2025 ;

— à compter du 1er juillet 2025, une indemnité d’occupation mensuelle de 356,53 euros par mois jusqu’à la libération des lieux ;

Déboute [G] [T] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamne [G] [T] à payer à la Sci MRM la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [G] [T] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX de l’assignation et de sa notification au préfet ;

Dit que la présente décision sera transmise à la DDETSPP du Tarn-et-Garonne.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

La greffière La juge