N° RG 23/00820 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GIU3 – décision du 31 Janvier 2025

N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 31 JANVIER 2025

N° RG 23/00820 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GIU3

DEMANDEURS :

La S.A.S. LE TWINS

Immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le N° 852 109 818

Dont le siège social est sis [Adresse 5]

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Monsieur [X] [G]

Né le 04 Octobre 1989 à [Localité 9] (LOIRET)

Nationalité Française

Demeurant [Adresse 7]

Monsieur [I] [G]

Né le 01 Octobre 1989 à [Localité 9] (LOIRET)

Nationalité Française

Demeurant [Adresse 3]

Monsieur [T] [G]

Né le 26 Octobre 1967 à [Localité 8]

Nationalité marocaine

Demeurant [Adresse 2]

Représentés par Maître Pascal LAVISSE de la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GROUP, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSE :

La S.C.I. AKIMMO

Immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le N° 804 346 313

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

Prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Emmanuelle LARMANJAT, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, Maître Benoît MARTIN de la SELARL BM&A, avocat plaidant au barreau d’ANGERS

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Octobre 2024,

Puis, la Présidente de l’audience a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 8 janvier 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction.

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 31 Janvier 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Siégeant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile,

Avec l’assistance de Madame Heimaru FAUVET, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2023, la SAS Le Twins, Monsieur [X] [G], Monsieur [I] [G] et Monsieur [T] [G] ont assigné la SCI AKIMMO devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de prononcé de la résolution du bail conclu entre la société Le Twins et la SCI Akimmo pour non respect par cette dernière de son obligation de délivrance conforme de la chose louée et d’obtenir sa condamnation à payer à la SAS Le Twins les sommes de :

—  28 934,64 euros HT à parfaire au titre de la restitution des loyers versés

—  2755,14 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie

—  30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour impossibilité d’exploiter le fonds de commerce

—  15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

—  3750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La SAS Le Twins, Monsieur [X] [G], Monsieur [I] [G] et Monsieur [T] [G] sollicitent également la condamnation de la SCI Akimmo à indemniser la SAS Le Twins au titre de la perte d’exploitation et des frais accessoires et à indemniser l’ensemble des membres de la famille [G] au titre des préjudices subis.

La SAS Le Twins, Monsieur [X] [G], Monsieur [I] [G] et Monsieur [T] [G] font notamment valoir, à l’appui de leurs prétentions, que :

— l’exploitation du fonds de commerce restaurant acquis le 1er août 2019 a duré jusqu’à l’arrêté du 17 février 2020 de fermeture administrative de l’établissement au public pour problèmes liés à la sécurité des personnes et des biens

— les commissions administratives compétentes ont donné un avis favorable au projetde travaux soumis par la société Le Twins

— ces travaux nécessitaient notamment une modification de la façade de l’immeuble, relevant des parties communes

— la décision de rejet d’autorisation des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2020 est directement liée à l’information fausse donnée par le SCI Akimmo de ce que la société Le Twins aurait décidé de cesser son activité

— cette société a dû cesser son activité et, compte tenu de la défaillance de sa bailleresse, a suspendu le paiement des loyers à compter de mai 2021 sur le fondement de l’exception d’inexécution

— l’assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2022 a donné son accord sous réserves et conditions après nouvelle demande d’autorisation de travaux en exécution d’une ordonnance de référé du 4 mars 2022

— l’obligation de délivrance conforme du bailleur n’a pas été respectée dès l’origine

— le bail était sans précision sur les capacités d’accueil du public permises ou attendues, alors qu’il s’agit d’un bâtiment recevant du public de catégorie 5

— l’obligation essentielle du bailleur était la délivrance conforme des lieux loués à leur destination, à savoir l’exploitation d’un bar restaurant incluant une terrasse pouvant accueillir jusqu’à 50 personnes

— il était impossible à la société le Twins dès la conclusion du bail d’exercer l’activité pour laquelle elle avait accepté de signer le bail et de verser des loyers

— l’autorisation du 27 juin2022 étant soumise à des conditions rendant impossible pour elle de pouvoir réaliser les travaux projetés, la non délivrance conforme se poursuit

— sans la terrasse, l’exploitation, condition de l’achat du fonds et du bail serait déficitaire

— le bail notarié a visé de façon expresse la terrasse comme élément du bail et de l’exploitation

— elle n’a pu exploiter les lieux loués depuis le 17 février 2020 et ce manquement se poursuit

— la restitution des sommes versées (loyers et dépôt de garantie) devra intervenir du fait de la résolution du bail à prononcer

— l’attractivité de l’établissement est considérablement diminuée sans la terrasse, rendant fondée une suspension du paiement des loyers

— rien n’est dû par la caution en raison de la suspension fondée du paiement des loyers

— son premier bilan (2019-2020) montre une perte financière en l’absence d’exercice possible de son activité

— elle a perdu le prix d’achat, ne pouvant revendre

— la résistance abusive résulte de la défaillance dans les obligations contractuelles et de la délivrance d’une fausse information lors du vote de décembre 2020

— les deux membres de la famille devant coexploiter ont perdu toute rémunération et ont dû travailler en usine.

La SCI AKIMMO conclut au débouté des demandes formées par la SAS Le Twins, Monsieur [X] [G], Monsieur [I] [G] et Monsieur [T] [G] et sollicite reconventionnellement le prononcé de la résiliation du bail consenti à la SAS Le Twins le 2 août 2019, avec en conséquence demande d’expulsion sous astreinte de 100 euros par jour dans la huitaine de la signification de la décision à intervenir et selon autres modalités détaillées dans ses écritures auxquelles il convient de se reporter ainsi que la condamnation de la SAS Le Twins et des consorts [G] in solidum à lui payer une indemnité d’occupation de 2479,63 euros TTC par mois à compter du prononcé de la décision jusqu’à libération effective des lieux et les sommes de 73 668,26 euros, due en application des dispositions du bail commercial du 2 août 2019 au titre des loyers et charges impayés ainsi que des taxes foncières impayées 2021 à 2023, de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, elle demande qu’il soit jugé en cas de résolution du bail commercial du 2 août 2019 le bail du 20 mars2017 s’applique et qu’il soint jugé que Messieurs [X] [G], [I] [G] et [T] [G] ont exploité le bien en contravention avec les termes de ce bail, outre débouté de ces derniers de leurs demandes d’indemnisation.

La SCI AKIMMO expose notamment que :

— l’arrêté du 14 février 2020 a fait suite à une visite de la commission de sécurité du 17 janvier 2020 ayant relevé plusieurs défauts concernant les installations électriques, l’alarme, la porte d’entrée, l’absence de fumoir pour l’activité chicha

— la société Le Twins a entrepris d’exercer l’activité chicha en contravention avec le bail et sans l’avertir

— le troisième dossier de projet de travaux ne fait plus état de l’activité de chicha

— la résolution relative aux travaux de mlse en conformité a été rejetée le 16 décembre 2020 malgré son propre vote favorable et celui de trois autres copropriétaires

— malgré acceptation le 14 juin 2022 de la résolution correspondant à l’ordonnance de référé, sous réserves, transmise à la société Le Twins cette société n’a entrepris aucun travaux

— elle a réalisé les travaux nécessaires pour ouverture de la porte d’entrée vers l’extérieur

— les autres griefs évoqués par la commission de sécurité relèvent de la seule responsabilité des demandeurs

— la fermeture administrative résulte directement de la violation des dispositions du bail et de l’exploitation d’une activité non autorisée

— la commission de sécurité a donné un avis favorable à la réalisation du projet modifié

— la création du second dégagement, imposée en cas d’accueil de plus de 50 personnes, dépend de la volonté de la copropriété et non de la sienne

— la société Le Twins a été avertie de ses obligations en matière d’établissement recevant du public lors de l’acquisition du fonds de commerce et de la signature du bail commercial rédigé par acte authentique

— elle a simplement porté à la connaissance du syndicat des copropriétaires que la société envisageait de cesser son activité de chicha

— elle a intérêt à ce que les travaux soient autorisés, ne serait-ce que pour la valorisation de son bien

— les locaux avaient été exploités de manière continue depuis l’an 2000

— le bail dont la société Le Twins sollicite la résolution contient des dispositions relatives à la résiliation du bail du 20 mars 2017

— la résolution judiciaire du bail du 2 août 2019 entraînerait également celle du bail du 20 mars 2017

— l’activité de restauration et de salon de thé n’est pas autorisée

— depuis le 1er août 2019, les demandeurs exploitent le bien en contravention avec le bail

— seule une résiliation du bail est possible

— en accueillant 50 personnes, la société Le Twins serait en mesure d’utiliser les locaux

— en l’absence d’activité de chicha, ce nombre de personnes retombe sous le seuil permettant d’exploiter le local sans réalisation des travaux relatifs à la seconde sortie de secours

— les demandeurs bénéficient d’un libre accès au local et peuvent toujours exploiter le local pour leur activité

— sur le prix d’acquisition de 20 000 euros, 16 100 euros représentent du matériel dont la société bénéficie toujours

— deux des demandeurs ne justifient pas de perte de revenus, ayant exercé d’autres emplois

— le sens des votes des copropriétaires ne lui est pas imputable

— le bail prévoit que la charge de tous travaux d’adaptation des locaux loués ou de mise en conformité avec la réglementation sont supportés par la société Le Twins

— la procédure semble plus être un moyen de pression pour échapper au paiement du loyer et obtenir une indemnité d’éviction

Par ordonnance en date du 27 septembre 2023, le tribunal judiciaire d’Orléans avait ordonné aux parties de rencontrer un médiateur judiciaire afin d’être informées sur l’objet et le déroulement d’une médiation judiciaire, dit que cette mesure d’information serait effectuée dans un délai maximum d’un mois et renvoyé le dossier à l’audience du juge de la mise en état du 1er décembre 2023.

Par courrier électronique en date du 24 novembre 2023, la médiatrice désignée par cette ordonance a indiqué au conseil de la défenderesse que les conditions n’étaient pas réunies pour faire une information en l’absence du retour “des défendeurs”, ce qui constitue manifestement une erreur matérielle, les demandeurs étant en fait tout aussi manifestement concernés par le sens de cette réponse. Par courrier électronique en date du 12 janvier 2024, le conseil des demandeurs a indiqué à la médiatrice confirmer que ses clients et lui étaient ouverts à une médiation.

A l’audience de mise en état du 1er décembre 2023, l’affaire a été renvoyée à l’audience de même nature du 1er février 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 juillet 2024 par le juge de la mise en état, avec fixation à l’audience de plaidoiries du 3 octobre 2024, au motif que la procédure était en état et l’affaire susceptible d’être jugée au fond, le demandeur n’ayant pas conclu malgré injonction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le fond

Selon acte sous-seing privé en date du 1er août 2019, la SARL Le Comptoir a vendu à la SAS Le Twins, cessionnaire, un fonds de commerce de restaurant sis et exploité à [Localité 10] [Adresse 4] comprenant des éléments incorporels (clientèle et l’achalandage attachés, bénéfice de la licence restaurant, droit pour le temps restant à courir au bail portant sur les locaux dans lesquels le fonds de commerce cédé est exploité) et des éléments corporels ( matériel et mobilier servant à l’exploitation du fonds de commerce), moyennant le prix principal de 20 000 euros (éléments incorporels 3900 euros ; mobilier, matériel et agencements 16 100 euros), avec la mention que le fonds de commerce était fermé.

L’acquéreur, la SAS Le Twins, déclarait, aux termes de cet acte de cession, être informé que les caractéristiques du local commercial, de ses installations et dégagements devaient répondre aux obligations réglementaires et être en rapport avec l’effectif de la clientèle qu’il envisage de recevoir dans le cadre de son activité. Les règles de sécurité de base pour les établissements recevant du public étaient ensuite détaillées, avec mention relative au cas des dégagements, ce après développements détaillés et exhaustifs relatifs aux cinq catégories existant en fonction du public reçu, avec indication des seuils d’accueil et des échéances et obligations à respecter en matière d’accessibilité.

Par acte authentique en date du 2 août 2019 portant résiliation de bail et bail commercial, la SCI AKIMMO, bailleur, et la SAS Le Twins, preneur représenté par Messieurs [I] [G] et [X] [G] respectivement président et associé de cette société, ont déclaré renoncer à tous droits relatifs au bail commercial initial du 1er avril 2000 résilié et remplacé le 8 novembre 2007 puis renouvelé le 20 mars 2017, résilié à compter du 31 juillet 2018, puis ont convenu de la location pour une durée de neuf années, à compter rétroactivement du 1er août 2019 et jusqu’au31 juillet 2028, du bien situé [Adresse 6] et composé d’un local commercial comportant notamment une terrasse panoramique, de 1339/100000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales, ainsi qu’un emplacement de parking privatif situé au premier sous-sol, moyennant le versement d’un loyer annuel hors taxes et hors charges de 16 530, 84 euros soit un loyer mensuel de 1377,57 euros hors charges et hors taxes, correspondant à la valeur locative, outre versement d’un dépôt de garantie de 2669,68 euros HT. Monsieur [T] [G] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges, accessoires, intérêts, indemnité d’occupation, notamment. Les parties ont par ailleurs convenu que la charge de tous les travaux pouvant être nécessaires pour adapter les locaux loués ou les mettre en conformité avec la réglementation existante (notamment pour les travaux de sécurité ou accessibilité) seraient exclusivement supportés par le preneur sauf application de l’article 145-35 du code de commerce en cas de travaux exigés par l’administration-mise aux normes. Le bail comporte également un paragraphe d’information relatif aux établissements recevant du public avec rappel de l’existence de cinq catégories en fonction du public reçu, avec précision des seuils et catégories.

Par arrêté en date du 17 février 2020, la mairie d'[Localité 9] a prononcé la fermeture au public à compter de sa notification de l’établissement le Twin’s classé dans 2ème groupe de type N de 5ème catégorie et a dit que la réouverture de l’établissement ne pourrait être autorisée le cas échéant qu’après avis de la commission de sécurité compétente sur la base notamment d’un dossier d’aménagement, au visa de l’avis défavorable à la poursuite de l’exploitation avec demande de fermeture immédiate pour mise en danger de la vie d’autrui, pour cinq motifs :

— pas de vérification des installations électriques

— utilisation du sous-sol (fumoir chicha) sans autorisation

— pas d’alarme au sous-sol

— pas de fumoir conforme au RDC pour l’activité chicha

— porte d’entrée ne s’ouvrant pas vers l’extérieur, le public pouvant dépasser 50 personnes

Il apparaît également que la commission de sécurité de l’arrondissement d'[Localité 9] a le 6 mars 2020 émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de la SAS Le Twins, avec demande de fermeture immédiate pour mise en danger de la vie d’autrui et péril imminent en raison des six motifs suivants :

— dégagements insuffisants et non conformes

— exploitation du sous-sol interdite

— absence de vérification des installations électriques

— alarme insuffisante

— absence de procès-verbal de réaction au feu des fauteuils au sous-sol

— non-conformité sur le mode d’extraction des fumées pour espace fumeur

Cette commission de sécurité a notamment émis, le 10 juillet 2020, un avis défavorable à la réalisation du projet consécutivement présenté par cette société au motif de l’insuffisance des dégagements, avec risques pour le public en cas d’incendie, et l’établissement devant être classé en type N compte tenu de son activité en rez-de-chaussée et au sous-sol. Un nouvel avis défavorable a été émis par cette commission le 21 août 2020, avant avis favorable du 13 octobre 2020 délivré par la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité, pour travaux de mise en conformité d’un restaurant existant, suivi d’un avis favorable en date du 16 octobre 2020 émis par la commission de sécurité de l’arrondissement d'[Localité 9] avec mention de onze prescriptions à respecter, outre prescriptions permanentes.

A la suite de ces avis favorables, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] a, le 16 décembre 2020, aux termes de sa résolution numéro 2, relative à la demande d’autorisation de la SCI Akimmo d’effectuer les travaux ayant pour objet la création d’une issue de secours sur la terrasse du pignon ouest de l’immeuble affectant les parties communes, après mention dans le procès-verbal d’une prise de connaissance des conditions essentielles du descriptif des travaux projetés, décidé d’autoriser la SCI Akimmo à effectuer les travaux ayant pour objet la création d’une issue de secours sur la terrasse du pignon ouest de l’immeible affectant les parties communes à ses frais exclusifs, autorisation subordonnée au strict respect d’obligations détaillées dans le procès-verbal, avant, toujours selon mention figurant sur le procès-verbal, information donnée par la SCI Akimmo que son locataire avait décidé de cesser son activité et que cette SCI allait rechercher un nouveau locataire.

La résolution a été refusée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, étant cependant constaté que la SCI Akimmo a voté en sa faveur de même que trois autres copropriétaires. Il ne peut qu’être constaté et souligné que la SCI Akimmo ne justifie pas avoir informé l’assemblée des copropriétaires de l’arrêt de la seule activité chicha par la SAS Le Twins, activité dont il est cependant constant qu’elle ne relevait pas des conditions contractuelles initiales issues du bail du commercial du 2 août 2019 puisqu’il était prévu en page 7 de ce contrat que les locaux objets du bail devraient être consacrés par le preneur à l’exploitation de son activité de bar brasserie restaurant salon de thé jeux à l’exclusion de tout autre même temporairement, sans preuve d’une demande de la part du preneur au bailleur pour obtenir l’autorisation d’exercer l’activité chicha et obtenir l’autorisation de la destination contractuelle des lieux loués. Dès lors, il est en tout état de cause manifeste que l’information communiquée par la SCI Akimmo à l’assemblée des copropriétaires était erronée, puisque l’arrêt d’une activité, même non détaillée et mentionnée, diffère de l’information selon laquelle un nouveau locataire allait être recherché. Ainsi, de fait, il ne peut être retenu avec certitude que le rejet de la résolution ne serait pas intervenu sans la communication de cette information, rejet qui de fait ne permettait pas la réalisation des travaux en cause, excédant la question de l’activité chicha, et la réouverture de l’établissement avec reprise de l’activité initiale en conformité avec l’objet du bail.

Il sera pareillement constaté que c’est uniquement suite à une ordonnance de référé rendue le 4 mars 2022 par le tribunal judiciaire d’Orléans, saisi par la SASLe Twins, et ayant ordonné à la SCI Akimmo d’effectuer toutes diligences afin de permettre à la société Le Twins d’effectuer les travaux exigés par l’administration, tels que décrits au terme de l’avis favorable du 13 octobre 2020, consistant notamment dans la création d’une issue de secours, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard courant dans un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance pendant un délai maximum de six mois, que l’assemblée générale des copropriétaires annuelle du 14 juin 2022 a à nouveau été saisie par la SCI Akimmo d’une demande identique à celle du 16 décembre 2020 d’autorisation des travaux de création d’une issue de secours sur la terrasse du pignon ouest. La résolution a à cette date été adoptée sous conditions détaillées dans ce procès-verbal du 14 juin 2022.

Le preneur ne justifie pas de la réalisation des travaux projetés, alors qu’il est constant qu’il a cessé son activité et l’exploitation des lieux loués depuis l’arrêté du 17 février 2020, arguant du fait que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2022 est notamment subordonnée à la libération des parties communes, soit le démontage de la terrasse dont l’autorisation d’aménagement avait été donnée au seul profit de l’exploitant, la SARL CVM.

S’agissant à cet égard de l’obligation de délivrance conforme du bailleur, le bien loué était expressement décrit comme comportant notamment une terrasse panoramique et la circonstance que l’autorisation d’exploiter et d’aménager cette terrasse avait été donnée au seul profit de l’exploitant est étrangère à la SAS Le Twins, dont il n’est pas démontré qu’elle avait connaissance de l’impossibilité d’exploiter cette terrasse incluse dans les termes du bail, alors que son activité est une activité de restauration impliquant habituellement et usuellement l’usage d’une terrasse lorsque les lieux loués en disposent, et que de plus, elle ne peut réaliser la totalité des travaux projetés en l’absence de démontage de cette terrasse. La violation de l’obligation de délivrance conforme par le bailleur est ainsi établie et, de fait, persiste. Il s’agit dès lors d’un manquement grave et continu de nature à justifier le prononcé de la résolution du bail du 2 août 2019, aux torts exclusifs de la SCI Akimmo. Il sera rappelé et souligné que cet élément est indépendant de la question de l’activité chicha, dont il est constant qu’elle n’avait pas et ne pouvait être exercée par le preneur au regard du bail et en l’absence d’autorisation du bailleur, laquelle a motivé seulement en partie la décision de fermeture administrative. De plus, l’absence de paiement du montant du loyer ne pouvant par ailleurs être reprochée au preneur en l’absence de toute exploitation des lieux loués possible du seul fait du bailleur dont il a en outre été établi que l’information erronée communiquée lors de l’assemblée générale du 16 décembre 2020 a été de nature à fausser et tout au moins troubler l’issue du vote et ainsi l’effectivité de l’autorisation des travaux projetés et nécessaires, il ne peut qu’être souligné et retenu que le bailleur n’a sollicité une nouvelle autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires qu’à l’issue de l’ordonnance de référé du 4 mars 2022 elle-même intervenue à la seule initiative de la SAS Le Twins.

Relativement à la portée de la résolution du bail conclu entre les parties le 2 août 2019 en considération du bail commercial du 20 mars 2017, il ne peut qu’être constaté que ce bail du 20 mars 2017 est sans effet depuis le 2 août 2019, date à laquelle il a été expréssement conclu entre les parties qu’à compter du 31 juillet 2019, soit une date de plus antérieure à l’entrée en vigueur du bail du 2 août 2019, ce bail du 20 mars 2017 était “purement et simplement” résilié.

La résolution du bail du 2 août 2019 ne pourra emporter que des effets pour l’avenir avec en particulier absence de caractère fondé de la demande de restitution du dépôt de garantie, susceptible d’être restitué uniquement après état des lieux de sortie, et de la demande de restitution des loyers antérieurement versés, pour la période du 2 août 2019 au 30 avril 2021, dans la mesure où l’absence d’exploitation possible par la SAS Le Twins ne date que du 17 février 2020 et où la période ultérieure, jusq’au mois de mai 2021, ne peut être considérée comme caractérisant une impossibilité totale d’user des lieux alors que le délai écoulé depuis le vote de rejet du 16 décembre 2020 était encore relativement bref. En revanche, si l’exception d’inéxecution et l’absence de bien fondé du paiement du loyer n’étaient pas avérés jusqu’à cette date, tel n’est plus le cas postérieurement puisque la SAS Le Twins justifie avoir, de façon infructueuse, sollicité le bailleur par courriers des 12 avril et 9 juin 2021 pour réalisation des travaux nécessaires à l’exploitation de l’activité objet du bail commercial, jusqu’à devoir introduire une action en référé ayant donné lieu à décision du 4 mars 2022, suivie d’une autorisation de l’assemblée générale du 14 juin 2022 mais sous une condition relative à la terrasse alors que cette dernière était pourtant incluse dans le bail signé, ce qui n’est pas imputable au preneur, avant nouvelle action en justice, objet de la présente instance, introduite le 20 février 2023. La persistance de l’exception d’inexecution et du caractère fondé du non paiement des loyers au delà du 30 avril 2021 est ainsi établie.

La SCI Akimmo sera ainsi déboutée de sa demande en paiement des loyers et charges pour la période de mai 2021 à décembre 2023 mais est fondée à obtenir le paiement, compte tenu de la nature distincte de ce poste, des taxes foncière pour les années 2021, 2022 et 2023, soit une somme totale de 7524 euros.Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts formée pour impossibilité d’exploitation du fonds de commerce, il apparaît que le seul élément de preuve produit par les demandeurs concerne une période (3 juillet2019-30 septembre 2020) seulement partiellement concernée par la fermeture intervenue à compter du 17 février 2020.

En revanche, au regard de la valeur des éléments incorporels inclus dans le prix de vente du fonds de commerce (3900 euros, la somme de 16 100 euros consistant en des éléments corporels dont les demandeurs ont toujours la libre disposition) et de la période d’exploitation possible du 2 août 2019 au 17 février 2020, la somme de 2000 euros peut raisonnablement et proportionnellement être retenue comme correspondant à l’évaluation du prix d’achat perdu et au préjudice d’impossible exploitation du fonds de commerce. La SCI Akimmo sera condamnée à verser à la SAS Le Twins cette somme à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait de l’impossibilité d’exploitation du fonds de commerce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Les autres demandes de dommages et intérêts formées par les demandeurs au titre de la perte d’exploitation, des frais accessoires et des préjudices subis par les membres de la famille [G] ne sont ni chiffrées ni déterminables. Ces demandes sont irrecevables et les demandeurs en seront déboutés en tant que de besoin.

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par les demandeurs sera rejetée, en l’absence de preuve d’un préjudice spécifique et distinct.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la partie demanderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 1900 euros lui sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu l’ordonnance d’injonction de rencontrer un médiateur en date du 27 septembre 2023,

Prononce la résolution à la date du 31 janvier 2025 du bail commercial conclu le 2 août 2019 entre la la SAS Le Twins et la SCI Akimmo, aux torts exclusifs de la SCI Akimmo,

Dit que la SAS Le Twins était fondée à suspendre le paiement des loyers et charges courantes à compter du 1er mai 2021,

Condamne la SAS le Twins à verser à la SCI Akimmo la somme de 7524 euros, au titre des taxes foncière pour les années 2021, 2022 et 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Condamne la SCI Akimmo à payer à la SAS le Twins la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour impossibilité d’exploitation du fonds de commerce,

Déboute la SAS Le Twins de ses demandes de restitution des loyers versés et du dépôt de garantie et de de ommages et intérêts pour résistance abusive,

Déclare irrecevables les demandes formées par la SAS Le Twins, Monsieur [X] [G], Monsieur [I] [G] et Monsieur [T] [G] au titre de la perte d’exploitation, des frais accessoires et au titre des préjudices subis et au besoin les en déboute,

Déboute la SCI Akimmo de ses demandes de résiliation du bail du 2 août 2019, d’expulsion de la SAS Le Twins et de ses autres demandes,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamne la SCI AKIMMO à verser à la SAS Le Twins la somme de 1900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens à la charge de la SCI AKIMMO, dont distraction au profit de Maître Pascal LAVISSE, avocat au barreau d’Orléans.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le TRENTE ET UN JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP, vice-présidente et Madame Heimaru FAUVET, greffier

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE