TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/00710 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HAXZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, MTT

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS, postulant

Maître Jules CONCAS de l’AARPI CONCAS ET GREGOIRE, avocats au barreau de NICE, plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [N], [J] [O] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 14 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 1er février 2024 prenant effet le 6 février 2024, Monsieur [K] [L] a donné à bail à Madame [N] [O] [H], un appartement à usage d’habitation de situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 961 euros charges comprises, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le 14 août 2024, Monsieur [K] [L] a fait signifier à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 1.386,60 euros selon décompte arrêté au 7 août 2024.

A défaut de règlement des causes du commandement par sa locataire, Monsieur [K] [L] a fait assigner Madame [N] [O] [H] -par acte d’huissier de justice du 29 octobre 2024 remis à étude – devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Déclarer sa demande recevable et fondée ;Débouter Madame [O] [H] de l’intégralité de ses prétentions ;Constater l’acquisition de clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties depuis le 25 septembre 2024 ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d’habitation régularisé le 1er février 2024, pour inexécution du locataire de son obligation de paiement du loyer ;Déclarer Madame [O] [H] occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] et appartenant à Monsieur [L] ;En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [N] [O] [H] et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;Déclarer Madame [N] [O] [H] de mauvaise foi, au sens de l’alinéa 2 de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;Dire et juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’alinéa 1er de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas à la présente procédure ;Condamner Madame [N] [O] [H] à payer à Monsieur [L] la somme de 3.687,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 octobre 2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;Dire et juger que cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter du 14 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.386,60 euros, et à compter de la date du présent acte sur la somme de 3.687,60 euros, jusqu’à parfait règlement ;Condamner Madame [N] [O] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;Dire et juger que Monsieur [K] [L] sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice ;Condamner Madame [N] [O] [H] au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;La condamner au paiement des entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa dénonce au représentant de l’Etat, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Le dossier est venu à une première audience du 27 mai 2025. Il a fait l’objet d’un report à l’initiative du tribunal, à l’audience du 14 octobre 2025 à 9h00.

À l’audience du 14 octobre 2025, Monsieur [K] [L] -représenté par son avocat – a maintenu toutes ses demandes et a actualisé la dette locative à la somme de 11.967,60 euros, selon décompte arrêté au 16 septembre 2025, loyer de septembre 2025 inclus.

Madame [N] [O] [H], bien que régulièrement convoquée, n’a pas comparu à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, indiquant que Madame [O] [H] a connu des soucis de santé et a accouché d’un enfant au mois de décembre 2023, suite à une grossesse pathologique qui l’a contrainte à rester hospitalisée durant six mois. Elle s’est séparée de son conjoint. Elle est maman d’un autre garçon, qui est au collège. Elle occupe un CDI à temps plein. Elle a indiqué avoir repris la situation en mains et avoir signé le 13 janvier 2025 un plan d’apurement avec l’agence immobilière pour un versement de 311 euros mensuels tous les 5 du mois, à partir du mois de février 2025. Elle souhaite rester dans ce logement.

La décision a été mise en délibéré à la date du 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 5 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives la situation d’impayés de Madame [N] [O] [H] dès le 26 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET L’EXPULSION

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 9 décembre 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de location conclu le 1er février 2024 contient une clause résolutoire dans un délai de six semaines (chapitre VIII, page 5), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 août 2024, pour la somme en principal de 1.386,60 euros et ce, dans le délai de six semaines applicable depuis la loi du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce, le bail ayant été conclu début 2024.

Par conséquent, Madame [N] [O] [H] avait jusqu’au mercredi 25 septembre 2024 à 24 heures pour régler cette somme de 1.386,60 euros,

En l’absence d’extinction des causes du commandement relatives aux loyers impayés, Madame [N] [O] [H] n’ayant réalisé qu’un règlement de 291 euros sur cette période, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 26 septembre 2024.

L’expulsion de Madame [N] [O] [H] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [N] [O] [H] reste redevable des loyers jusqu’au 25 septembre 2024 et, à compter du 26 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 26 septembre 2024, la locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé du loyer et des charges, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, conformément à la demande.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

Monsieur [K] [L] produit le contrat de bail et un décompte actualisé du 16 septembre 2025 démontrant que Madame [N] [O] [H] reste devoir la somme de 11.967,60 euros, hors frais de poursuites relevant éventuellement des dépens.

Absente à l’audience, la locataire ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

Madame [N] [O] [H] sera donc condamnée à verser à Monsieur [K] [L] une somme de 11.967,60 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte en date du 16 septembre 2025 – échéance de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2024, date du commandement de payer les loyers, sur la somme de 1.386,60 euros, à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 3.687,60 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à l’article 1231-7 du code civil et à la demande.

Madame [N] [O] [H] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement, calculée du 1er octobre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse dans le décompte du 16 septembre 2025), et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant indexé et réactualisé du loyer et des charges selon les conditions contractuelles, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, c’est-à-dire actuellement la somme de 977 euros par mois.

Il est précisé que Madame [O] [H], absente à l’audience, n’a pas sollicité de délais de paiement pour s’acquitter de cette dette. La fiche de diagnostic social fait état d’un plan d’apurement régularisé avec l’agence immobilière en charge de la location le 13 janvier 2025 pour un versement de 311 euros mensuels par la locataire tous les 5 du mois, à partir du 5 février 2025. Il convient de préciser que le décompte actualisé produit par Monsieur [L] à l’audience, arrêté à la date du 16 septembre 2025, fait apparaître un règlement unique de 330 euros par la locataire en date du 5 février 2025, puis plus rien ensuite, mis à part quelques versements émanant de la caisse d’allocations familiales.

En tout état de cause, compte tenu de sa situation, compte tenu du montant de la dette, proche de 12.000 euros, et du fait que le dernier loyer n’a pas été payé, aucun délai de paiement ne peut en l’espèce être accordé à Madame [N] [O] [H].

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [N] [O] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Enfin, Madame [O] [H] sera condamnée au paiement de la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2024 entre Monsieur [K] [L] et Madame [N] [O] [H], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 26 septembre 2024, et que le bail est résilié à cette date ;

DECLARE Madame [N] [O] [H] occupante sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 3]

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [O] [H], occupante sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [O] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [K] [L] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [N] [O] [H] à payer à Monsieur [K] [L] la somme de 11.967,60 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte en date du 16 septembre 2025-échéance de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2024, date du commandement de payer les loyers, sur la somme de 1.386,60 euros, à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 3.687,60 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à l’article 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE Madame [N] [O] [H] à payer à Monsieur [K] [L] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges soit actuellement la somme de 977 euros -tel que si le contrat de bail s’était poursuivi- calculée à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement, les conditions légales n’étant pas réunies pour ce faire ;

DEBOUTE Monsieur [L] de sa demande tendant à déclarer Madame [N] [O] [H] de mauvaise foi au sens de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [N] [O] [H] à verser à Monsieur [K] [L] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [O] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 décembre 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, La juge,